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李战军 的博客

 
 
 

日志

 
 

中国房地产业发展目标及其体系  

2009-06-23 09:21:11|  分类: 未分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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产业经济学作为一门应用型的经济学,以理论经济学为基础,研究产业经济活动的条件及其形成因素,阐述产业组织、产业结构、产业发展的一般规律,探讨制定产业政策的理论和方法,指导国民经济中各产业的运行和发展。

房地产经济学是产业经济学的一个分支,是以房地产业的产业组织、产业结构和产业发展作为研究领域主要涵盖的三个方面。

在研究制定中国房地产业发展目标及其体系的过程中,按照产业经济学和房地产经济学的理论方法和基本框架为依据,以上述三个方面展开房地产业目标的规划。

 

一、产业组织目标

房地产业组织的研究领域是产业内企业与市场和企业间相互关系,因此提出下列房地产业今后的产业组织目标框架和重点内容:

1、推动企业间良性竞争,提倡企业间联合兼并

建立现代房地产企业制度,完善内部激励机制和约束机制;

发挥中小房地产企业的灵活性、创新性和贴近区域市场需求的竞争优势;

发挥大型房地产企业的规范化、规模化和品牌效应的竞争优势;

放手企业间自主的并购和重组,优化企业结构。

2、鼓励住宅产业化和技术创新,促进行业整体效率效益

加大对产品和市场推广的研发投入,提高产业技术水平;

通过技术创新和规模化生产大幅度降低住宅建设的建安成本和建设周期;

将节地、节水、节能、节材、环保等技术与住宅建设相结合,提升住宅产品的综合效益。

3、尊重价值规律和供求关系,推进行业市场化进程

以社会主义市场经济为基础,建立充分竞争形态的中国房地产市场结构,促使经济资源的最优配置和使用;

以产品、经营、服务的差异化和规模的经济性,逐步提高房地产市场的集中度;

逐步解决行业进入门槛低和退出壁垒也低的现状,健全行业的进入和退出机制。

4、建立中央和地方分层次的产业监管职能

中央政府管国家层面的产业目标、产业规划、产业政策,以及利率、汇率、税种、税率等经济调节手段;

地方政府管区域规划和政策、城市建设、土地供应、房地产开发、市场监管;

划清中央和地方的房地产业监管职能,减少权利和利益的冲突矛盾,提高监管效率。

5、减少行政性干预,发挥行业协会作用

打破所有制、部门、行政区划、内外资和产业链不同环节的界限,建立中国特色房地产行业协会体系;

以企业发展的需要为基点,以行业协会的工作规律和要求为中心,发展、改革房地产业协会,建立行业协会与产业发展良性互动机制;

由行业自主,政府引导,发挥房地产行业协会的行业服务、行业自律、行业代表、行业协调的基本功能。

 

二、产业结构目标

房地产产业结构重点是产业内部间企业、产品、资金的比例关系和结合状况,随着房地产业发展阶段的不同,上述结构也应会随之进行相应的调整。房地产结构和房地产的增长有着非常密切的关系。中国房地产业结构存在着合理化、高度化和融合化的趋势。

1、企业结构:提高大企业市场占有率和产业集中度

多种所有制企业共存,享受平等的税收、融资、信息等市场公平环境;

努力提高大型房地产企业在市场上的产品占有率;

鼓励企业向专业化和规模化两个方面发展。

2、产品结构:采用新技术新材料,提高建筑适用性和平均寿命期

确定符合有效需求的市场商品房和政策保障房供应比例;

确定符合有效需求的不同档次、不同种类、不同面积、不同套型的商品房结构;

更多采用新技术、新材料、新设备,以节地、节水、节能、节材、抗震、生态为特点的建筑产品;

减少毛坯房,扩大装修商品住宅比重;

大幅度提高建筑的适用性和平均使用寿命期。

3、资金结构:优化产业资金来源结构,建立多元化融资渠道

维持适当的自有资金比率,提高资金周转次数;

扩大融资渠道,实现多元化融资;

继续实行产业开放政策,吸引境外资金投入;

确定合理的房地产投资占固定资产投资比重范围。

 

三、产业发展目标

房地产业发展问题涉及到发展动力、发展趋势和提高竞争力等相关问题。中国房地产业的发展只有依靠加速市场化、产业化、服务化、信息化进程来实现。

1、稳定占据国民经济支柱产业地位

扩大在GDP中的比重和经济增长中的贡献率;

持续稳定带动房地产相关产业协调发展;

保持房地产投资在全社会固定资产投资中的较高比例;

保持房地产税收在财政收入中的较高比重。

2、坚持集约和节约的产业化发展道路

按照有效的市场需求,严格控制土地供应总量和供应结构;

大力推行节地、节水、节能、节材的产品开发;

商品房开发标准化、专业化、系列化、建筑施工部件化;

住宅建设过程注重质量、数量和效益并重;

产业发展空间从目前的新区开发和旧区改造相结合逐步过渡到城市化地区的挖潜改造和优化完善。

3、提倡梯度改善,完善住房保障,提高居住水平

鼓励城市居民中的大多数通过商品房解决其住房问题,调整利率、税率、税种,满足梯度改善性需求,保护财产性收入;

对城市居民中的收入水平低,居住困难的家庭主要通过廉租房的形式解决其住房问题,保障基本住房需求;

对进城农民工的居住问题,用集体宿舍、租房、购房和廉租房等多种方式逐步予以解决。

4、提高产业运行质量和产业规避风险能力

建立科学、透明、稳定的支撑房地产业健康发展的土地和金融政策;

建立完善的产业监控、企业和个人征信、产业发展预警指标指数体系;

建立分类指数和中位价而非均价的市场价格信息体系;

建立土地供应、在建规模、市场交易、物业管理和企业状况合一的决策咨询体系。

5、以信息化推动产业化

以标准化、专业化、科技化、信息化促进房地产业现代化;

建立国家和地方两级房地产数据为主的信息发布机制,要求及时、准确、全部、多样化;

形成政府、社会和企业的房地产信息评估评价机制;

完善房地产业统计核算体系;

建立房地产管理信息系统。

6、拓展房地产业的发展空间

对低效利用土地进行深度、立体、流转开发,拓展土地利用空间;

加强房地产直接融资、间接融资、投资信托、抵押贷款证券化创新和改革,拓展投融资空间;

拓展房地产代理、销售、估价、担保、拍卖等产业流通领域空间;

拓展房地产经纪、评估、咨询、物业管理等产业服务空间。

 

四、产业目标体系

根据上述组织目标、结构目标、和发展目标的研究结论,本着重点、简约、可行的原则,提出中国房地产业目标体系及其具体参数。

1、产业总体指标

(1)城市化率

从1990-2006年我国的城市化率直线上升,从1990年的26.41%到2006年的43.90%,平均每年提高1.1个百分点。国家宏观规划是到2020年全国城市化率达到60%,平均每年需提高1.15个百分点。据此进行回归预测,2015年我国城市化率可达到54.20%,2020年达到60.12%。国际上的历史经验也表明,只有达到人均GDP一万美元的时候,房地产的增量发展势头才会有所减缓。在这种背景下决定了中国房地产业在今后的12年当中依然是一个高速发展的历史时期。

(2)房地产投资规模、增长幅度、占固定资产投资比重

2007年全国房地产投资额为25280亿元,房地产投资额占全社会固定资产投资比重为21.53%。2007年上海房地产投资额为1307.53亿元,房地产投资额占全社会固定资产投资比重29.33%。这种差异说明中国的房地产投资占全社会固定资产投资的比重在今后一段时间仍具有较大的上升空间。

2007年中国商品住宅投资额占全部房地产投资额的比重为71%,办公楼投资额占4 %,商业店铺投资额占11%,其它占14%。2007年中国房地产投资总额中东部地区占62%,中部和西部地区各占19%。估计这种格局将会维持下去。

从1997-2006年走势图看出,房地产投资占固定资产投资比重自2004年达到最高,2005开始下降,说明这一指标和宏观经济政策密切相关。

预计直到2020年房地产投资都将保持着较高的增长率,维持着在社会固定资产投资中的较高比重。主要原因是:城市旧城改造和居民改善住房条件进程在这一时期不会减弱;中国城市化进程在这一时期将逐步加快;土地和商品房市场价格在这一时期总体逐步上升。

预测到2015年全国房地产投资额会达到33000亿元,其占固定资产投资比重为25%-33%之间。

预测到2020年全国房地产投资额会达到44000亿元,其占固定资产投资比重为25%-33%之间。

(3)房地产业增加值及其占GDP比重

目前我国房地产业增加值占GDP的比重由于统计方法传统,难以真实反映其在国民经济中的地位作用。依据国际经验我国房地产业增加值占GDP比重应该还要高一些。

按照传统的计算方法,从1981到2006年,全国房地产业增加值占GDP比重从2%上升到4.5%。2007年上海房地产业增加值为785.84亿元,占生产总值的比重达到6.5%。这种差异表明中国房地产业的增加值占GDP的比重未来仍有上升空间。

房地产业增加值占GDP比重偏低原因

项目

是否包含在核算范围之内

核算方法

存在的问题和导致的结果

房地产开发经营企业以营利为目的的房屋出租活动

以租金为总产出

与国际惯例一致

其他各种类型的单位及城乡居民住户以营利为目的从事的房屋出租活动

由于资料不完整而无法统计

导致增加值偏低

城市房地产管理部门提供的居民住房服务

按低租金计算总产出

导致增加值偏低

企业、事业、行政单位向本单位职工及其家庭提供的住房服务

作为该企业、事业、行政单位所属行业的产出,补计入房地产业

导致增加值偏低

自有住房服务

按房屋原值的折旧额计算总产出

导致增加值偏低

  资料来源:刘洪玉、张红《房地产业与社会经济》

随着房地产业的发展,房地产开发经营业、物业管理业、房地产中介服务业、其他房地产活动将有更大的发展空间,而这些都是计算房地产业增加值的重要组成部分,故从产业链和发展空间角度来推测,未来中国房地产业增加值和占GDP比重将呈上升趋势。

根据回归分析,预测2015房地产增加值将达到9800亿元,占当年GDP比重为5.76%;预测2020房地产增加值将达到11500亿元,占当年GDP比重为6.28%。

(4)房地产业贡献率

我国房地产业贡献率这里主要是指房地产业增加值的变化量与GDP的变化量之比,即在GDP的增长中有多少是由房地产业贡献的。根据此定义,我们算出1998-2006年房地产业增加值对GDP增长的贡献率,如下表。

 

GDP

GDP增量

房地产业增加值

房地产业增加值增量

房地产业增加值对GDP增长的贡献率

1998

84402.3

5429

3434.5

513.4

9.46%

1999

89677.1

5275

3681.8

247.3

4.69%

2000

99214.6

9537

4149.1

467.3

4.90%

2001

109655.2

10441

4715.1

566.0

5.42%

2002

120332.7

10678

5346.4

631.3

5.91%

2003

135822.8

15490

6172.7

826.3

5.33%

2004

159878.3

24056

7174.1

1001.5

4.16%

2005

183867.9

23990

8243.8

1069.7

4.46%

2006

210871.0

27003

9483.9

1240.1

4.59%

数据来源:国家统计局

2006年,在GDP的增长速度中,有4.59%是由房地产业贡献的,从某种角度表明了房地产业在国民经济中的重要地位。

根据推算2015年和2020年中国房地产业增加值对GDP增长的贡献率将维持在5%-8%之间。

(5)产业集中度

根据中国房地产测评中心的数据,2006年、2007年全国最大四家房地产开发企业分别为万科、中海、绿地和富力,他们的销售收入占全国房地产开发企业总销售收入的4.6%和5.2%。

2006年、2007年全国房地产开发10强企业的销售总额在全国房地产销售总额中的比重分别为6.1%和7.9%。可见目前的产业集中度较低,但是存在上升的趋势。

预计2015年和2020年,全国房地产开发10强企业的销售总额可以占到全国市场份额比重15%和20%。

房地产业总体指标汇总表

序号

房地产业总体指标

2007

2015

2020

1

城市化率%

44

54.20

60.12

2

房地产投资额(亿元)

25280

33000

42000

3

房地产投资额占固定资产投资比重

21.5%

25%-33%之间

4

房地产业增加值(亿元)

9800

11500

5

房地产业增加值占GDP比重

超过5%

5.76%

6.28%

6

房地产业增加值对GDP增长的贡献率

5%

5%-8%

7

产业集中度(10强企业销售总额占比)

7.9%

15%

20%

 

2、居住水平指标

(1)城镇人均建筑面积

我国城镇居民的人均建筑面积从1978年人均不足7平方米,到2007年末超过人均28平方米,平均每年提高0.72建筑平方米。其基本特点是:提高幅度是前低后高态势;大城市人均建筑面积低,小城市人均建筑面积高。

通过对人均建筑面积进行回归预测,得到2015年城镇人均建筑面积为31.4平方米; 2020年城镇人均建筑面积为35.0平方米。

(2)城镇住房私有率

过去五年,全国4000多万户城镇家庭通过购买新房或者二手房改善了住房条件,是居民居住水平提高最快的时期。我国目前的城镇住房私有率为80%左右。

我国住房的高私有率是从一个非常低的比例在20年间达到的,表明我国的住房制度改革取得了显著成效,老百姓享受到了改革发展所带来的住房福利,不动财产增加已成为个人或家庭财富增长的最重要构成。

预计2015和2020年将继续维持较高的住房私有率,分别达到83%和85%。主要原因是我国正处于经济快速发展的过程中;中国人民传统性的置业观念根深蒂固;人们对家庭财产性收入保值增值的追求;产权商品住房的供应能够满足市场需求。

房地产业居住水平指标汇总表

序号

居住水平指标

2007

2015

2020

1

城镇人均建筑面积(平方米)

28

31.4

35.0

2

居住区绿化率

35%

40%

3

户均停车泊位

按20%配比

按75%配比

按100%配比

4

智能化管理率

50%

100%

5

物业公司管理覆盖率

75%

100%

6

业主委员会建立比例

75%

100%

7

城镇住房私有率

80%

83%

85%

 

3、企业发展指标

(1)开发企业量及从业人员

中国房地产业的企业数和从业人员数在1991年和2004年呈现出突发增加的态势,其它年份发展相对较为平稳。房地产开发企业个数从1997年的21286个增长到2006年的58710个,同期从业人员从68万增长到160万。

随着房地产业集中度的增加,房地产开发企业数量将可能呈下降趋势,但从业人员会略有增加。预计到2015年房地产开发企业有5万家左右,从业人员约为220万人;预计到2020年房地产开发企业有4万家左右,从业人员约为250万人。

(2)开发企业年均投资额

房地产开发企业年平均投资额为当年房地产投资总量除以企业数所计算得出的,反映房地产企业每年的平均投资水平。1997-2007年企业年平均投资额由1493万元增长到超过4600万元。

(3)开发企业年均开发面积

房地产企业的年平均开发面积量为当年房地产施工面积除以企业数所计算得出的,反映房地产企业每年的在建面积。从1997-2006年,企业年平均开发面积基本维持在2-3万平方米。

(4)行业平均利润率

2005年国家统计局公布的2004年房地产业利润率为7.77% (财政部2005年抽查的39户房地产开发企业实际利润率高达26.79%) 。预计房地产行业平均利润率预计将保持在15%-25%之间。

(5)企业资产负债率

房地产企业的资产负债率水平应维持在一个较固定的区间范围,过高容易导致风险加大,过低容易使资金使用效率低,因此维持在绿灯区50%-70%之间较合理。

房地产企业发展指标汇总表

序号

企业发展指标

2007

2015

2020

1

房地产开发企业(个)

60000

50000

40000

2

从业人员数(万人)

180

220

250

3

企业年均投资额(万元)

4600

6600

10500

4

企业年均开发面积量(平方米)

30000

60000

80000

5

行业平均利润率

20%

维持在15%-25%之间

6

行业资产负债率

65%

50%-70%

 

4、市场健康指标

(1)各类房屋保有量及其结构

截止到2006年底,全国保有房屋建筑面积175亿平方米,其中住宅占65%。由于我国城市化进程加速,因此未来全国保有房屋建筑量和住宅保有量都将继续上升。

用回归分析预测2015年房屋保有量为272亿平方米,住宅保有量为186亿平方米,住宅占比为68%;预测2020年房屋保有量为327亿平方米,住宅保有量为227亿平方米,住宅占比为69%。

(2)房屋空置量

1994年到2002年期间,全国房屋的空置量由3289万平方米上升到12502万平方米。空置不等于浪费,不等于不良资产,空置量并不是越少越好。房地产市场在供求平衡时存在自然空置量,过多的房屋空置量的原因产生于供需矛盾和低效率市场。

我国空置量总体逐年上升,普通商品住宅占空置总量的80%,大多数是竣工后一年以内形成的。我国的空置量主要是增量空置量,不是存量空置量。东部经济发达地区空置量高

预计到2015年我国的房屋空置量为28000万平方米,到2020年我国的房屋空置量为34000万平方米。

(3)房屋新开工面积与施工面积

房屋新开工面积从1997 年的1.4亿平方米扩大到2007年的9.5亿平方米;房屋施工面积从1997年的4.5亿平方米到2007年的23.6亿平方米。

从1997-2006年房屋新开工面积与施工面积总体上均呈现直线上升的态势,用回归分析,预测2015房屋新开工面积为14亿平方米,房屋施工面积为33亿平方米;2020房屋新开工面积为17.6亿平方米,房屋施工面积为41亿平方米。

(4)商品房竣工面积和销售面积

我国商品房竣工面积由1997年的1.6亿平方米增加到2007年的5.8亿平方米;同期商品房销售面积由9000万平方米增加到7.6亿平方米。

用回归分析预测2015商品房屋竣工面积为9.7亿平方米,商品房销售面积为10.7亿平方米;2020年商品房屋竣工面积为12亿平方米,商品房销售面积为13.5亿平方米。

未来一二线城市将继续保持较大的交易量,三四线城市交易量会有较大的增长幅度。未来控制供求比的浮动范围应在0.9-1.1之间,以确保市场价格的稳定。

(5)政策保障住房投资

2008年,国务院在扩大内需的布署下,出台了相关刺激内需和稳定楼市的投资措施,今后三年内要新增加200万套廉租房、400万套经济适用房,并完成220多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程,总投资将达到9000亿元,平均每年3000亿元。

2008年前三季度,各地廉租房建设已投入资金180亿元,中央财政专项补助资金仅占不到40%。未来3年,计划通过廉租房解决747万户低收入家庭的住房困难,总投入约2150亿元。

根据社会需求和投资状况,预计2015年政策保障性住房投资为1650亿元,2020年为2200亿元,均占当年房地产投资额的5%左右。

(6)房屋销售价格指数

房地产业的价格指数应维持在一个稳定的水平,总体上应稍微低于GDP增长率和城镇人均收入水平增长率。

房地产市场健康指标汇总表

序号

市场健康指标

2007

2015

2020

1

房屋保有量(亿平方米)

180

272

327

2

住宅保有量(亿平方米)

120

186

227

3

住宅保有量所占比重

65%

68%

69%

4

房屋新开工面积(万平方米)

94590

140000

176000

5

房屋施工面积(万平方米)

235882

330000

410000

6

房屋竣工面积(万平方米)

97000

120000

7

商品房销售面积(万平方米)

76193

107000

135000

8

增量房和存量房的市场交易面积比率

存量房交易面积达到40%

存量房交易面积超过50%

9

政策保障性住房投资(亿元)

3000

4000

10

房屋销售价格指数

与CPI增长水平和城镇人均实际收入水平增长相当

 

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