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李战军 的博客

 
 
 

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商品住宅价格大涨是错误房地产调控政策的恶果  

2009-07-23 13:45:19|  分类: 研究心得 |  标签: |举报 |字号 订阅

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我们看到这么一批同胞,他们永远宣称我国商品住宅市场存在投资、投机和泡沫,永远宣称商品住宅价格太高,永远呼吁政府进行价格打压,他们是“三永远”集团中坚。

我们看到这么一批同胞,当我国经济受到严重冲击在进行硬着陆的时候,他们宣称救中国经济不能够救房地产。当总理认为中国的房地产业是中国经济的支柱产业时,他们宣称救房地产业不能够救开发商,不能够救房价。当中国的房地产业先导各个产业回暖复苏出现小阳春时,他们宣称这是“假阳春”、“是无法持续的”。

我们看到这么一批同胞,他们不断的宣布发现市场拐点的时间和房价大跌的幅度,他们是中国房地产市场的预言家,他们是中国房地产业的审判官,他们是中国房地产开发商的革命者。虽然他们的判断一次次失误,但相信他们的更大一个群体的同胞则跟随着一次次丧失最佳的入市购房时机。

我们看到这么一批同胞,他们在本轮商品住宅交易量有效放大、市场价格逐步抬升、房地产回暖从一线城市扩张到二三线城市的时候,他们把问题的根源归结为:银行假按揭;开发商自买自卖;投资者纷拥入市;地方政府托市;流动性过剩和通货膨胀预期。他们在观念先入的情况下,永远找不到正确的答案。他们也需要用似是而非甚至就是明显错误的答案去掩饰自己,去争取更多的人相信。

究竟是什么原因导致我国商品住宅价格今年以来有了明显的上涨呢?我以为商品住宅价格大涨是先前错误房地产调控政策的恶果。错误的房地产调控政策导致土地供应和在建规模一再被压缩,市场交易环境一变化,商品住宅交易量上去了,马上就暴露出后续供给严重不足的现象。正是这种严重的供求失衡,正在并将继续成为我国商品住宅价格上涨的重要推动力。

我得这一结论丝毫不排除我国商品住宅刚性需求的释放原因,也不排除从2008年10月份开始的房地产调控政策实现180度大转弯理性回调的原因。

1、提利息、增税率、开新税、缩信贷等以压缩住房需求为目的的调控政策,严重压抑和滞后了我国商品住宅市场的刚性需求。指望通过压缩我国各个阶层不断改善住房条件投资需求(无论是自住还是出租,任何在商品住房市场购买住宅的行为,哪怕是购买政策保障性住房,都是投资行为),从而达到供求趋向平稳,房价下跌的目的,已被市场无情嘲笑是一种弱智和无知。被压抑和滞后的商品住宅刚性需求,只要环境条件稍一改善,就被释放出来了。

2、70/90和经济适用房的强制推行,打乱了现行用地计划和房地产开发规划,是造成商品住房供应不足的客观原因。70/90、经济适用房的建设规划和计划,都不是在一种长期科学论证的基础上诞生的,而是带有很强的急就章性质,临时应付、仓促上马、调门很高、落实很差、不可持续。这种政策措施导致城市用地计划被打乱,开发规划被随意改动,开发商和政府陷入无休止的博弈谈判。

3、对政策、市场走势的无法适从和无法判断,是拉长开发建设周期、缩小开发建设规模、减少商品住宅面市总量的主观原因。捂盘惜售、官商勾结、拉高房价、获取暴利、无仁无义……不知道还有多少没完没了的指责,不知道在这种指责背后还会出现多少个政策组合拳,不知道这种政策组合拳还要延续多久。不明朗的市场环境和前景怎么能够产生出满足市场有效需求的相应供给。

4、对极少数钉子户所谓维权行为的大肆报道,是造成全国性动拆迁时间拉长、动拆迁成本失控、动拆迁长期无法完成,从而造成我国大量批地无法动工建设的直接原因。为什么我们的党报和主流媒体不去大量报道我国动迁户中95%的人群,他们舍小家顾大家,舍中心城区到郊区,以自己的牺牲和贡献换来了每一个城市的大变样大发展。他们是城市中的真正公民。在上海这样的大城市中,不增加新的土地供应,就是将批而未建的土地通过强有力的动拆迁清理出来,应该能满足上海2-3年的土地供应量,从而大大缓解因供给不足而导致的商品住宅价格上升的势头。实际情况是政府把土地批出去了,并拿到了开发商的土地款。但是政府迟迟完成不了动拆迁交地的任务。除了钱少并有权力资源的极少数开发商以外,绝大多数开发商是都不可能愿意捂地待涨的。

 

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