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李战军 的博客

 
 
 

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房价“三比”,没有一比是站得住脚的  

2009-08-05 15:27:55|  分类: 研究心得 |  标签: |举报 |字号 订阅

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近几年,我看到一些朋友、同胞,为了证明中国商品房屋的价格是多么的离奇脱轨,中国商品房市场是多么的充满泡沫,中国房地产业是多么的暴利失责,热衷于进行“房价收入比”、“房价租金比”、“房价地价比”的理论和实践探讨,用并不严密的数据和方法得出所谓惊人的大发现,还到处推销。在我看来,这是用拙劣的小算盘推导出貌似正确的大结论。“三比”没有一比能站得住脚。

先说“房价收入比”。这个世界是有“房价收入比”的计算公式,但却根本不存在世界统一并得到广泛认可的“房价收入比”的合理系数。原因很简单,不同的国家富裕和贫穷程度都不一样,不同的国家经济和社会的成长阶段都不一样,不同的国家其货币间的汇率、利率和购买力都不一样,不同的国家其内部老百姓的收入水平也都不一样。这四个不一样就决定了世界不可能有一个相对科学合理的“房价收入比”的统一尺度。

一般而言,经济发达的国家“房价收入比”系数低,发展中的国家“房价收入比”系数要高。而我的朋友在研究“房价收入比”的时候却发现,在中国北京、上海这样的经济发达的中心城市“房价收入比”高的不合理,充满着泡沫,需要降房价;而中西部的大量二三线城市“房价收入比”却很合理,不存在泡沫。这种结论既是奇妙的又是荒唐的。

道理很简单,中国的这种“收入”,只包括纳入统计范围的工资、奖金、津贴等劳动收入,并不包括灰色收入、非劳动收入、财产性收入、经营性收入等;中国的一线城市劳动者的劳动收入在个人或家庭总收入中相对比重低,而二三线城市劳动者的劳动收入在个人或家庭总收入中相对比重高;北京、上海这样的城市收入高,购买力强,根本不可能“房价收入比”高于中国的二三线城市,这是基本现实常识问题;近几年来,北京、上海这样的一线城市商品住宅有1/5-1/4都是被外地人和境外人士买去了,一个对外开放的城市房地产市场,其商品房市场价格也不应该只和该城市劳动者的收入水平去进行“房价收入比”。

再说“房价租金比”。我的朋友同样“发现”了像上海这样的城市“房价租金比”不正常,房价很高,租金相对偏低,由此得出了上海商品房市场充满泡沫,价格离奇,需要政府政策调控的结论。这种研究结果反映出研究者视野不宽的毛病。

上海房地产市场上的现实租金,一种是完全市场化的租金,譬如租赁住宅每建筑平方米每个月的租金要在30元以上,稍高一点的要40、50元,甚至更高。另外一种是政策性福利化的租金,即政府直管公房和企业自管公房的租金。每建筑平方米每个月的租金也就是一元多点。两者租金水平相差20、30倍。上海到现在还有64万户约170万人口的城市居民享受的是这种租金。

我们城市房屋租金的统计,主导方面就是这种政策性福利化的;我们每一个城市都统计不出商品住宅市场化租金的租赁总户数和租赁价格(除非进行城市商品住宅的普查,但多少年来从未进行过这种普查);即便是城市商品房屋价格和市场化租金形成的房价租金比的畸高,也不能就此判断该城市房价的不合理。因为买房的和租房的是两种收入阶层,是两种供求关系。

社会科学的很多理论结论是在相对清晰的边界条件下才能形成的。数据比较理论上得出的结果只能是仅供决策层参考,千万不能据此得出耸人的推测性结论。而现在很多房地产的研究却简单化的将很多重要的边界条件因素丢弃在一边,是观念先导,是数据围绕服务于观念。不去首先研究导致租金和房价差异的各种现实因素,而是武断的指出这种高差异就是租金的正常和房价的泡沫。重大研究能够十分简单化地就有了重大结论,今天的这种草率性研究在年轻人的身上表现的太多了。

最后说“房价地价比”。最近国土资源部拿出全国600多个楼盘的数据说明,地价只占商品房屋价格的23%左右,由此说明地价并不高,地价并没有推动房价。这几年看国土资源部的研究数据和报告,总感觉是在推卸自身的管理职责,总感觉分析牵强附会,不是行家里手的结论。

在房地产业界工作的人员,大多数都应该认同地价房价是互相推动互相作用的,而不是单向作用的;大家也都应该认同中国地价上涨快的阶段,不是在协议批租的阶段,而是在招牌挂批租的阶段;大家还都应该认同在房价总结构当中,地价比重的确有逐步抬升的现实趋势。因为这种认同是建立在客观现实基础上的。如果不认同就是无视事实,就是抱着某种主观的目的性要求。我们还会发现,国土资源部的600多个数据并不是随机抽样的,而是各地房管部门自行选择的结果;只考虑土地的卖价,没有考虑土地的相关费税和财务成本,这样的结论有多少科学的现实意义呢。

由此,我联想到舆论一味的指责开发商捂地。除非这个开发商本身没有经济实力,而同时又有很好的政界关系。我相信绝大多数的开发商没有一个愿意在交出土地转让费以后,四五年甚至更长的时间以后再去开发土地,实行土地的长期储备。开发商交了土地的钱而不能去开发,基本上、大多数都是由于政府工作的原因造成的。舆论不敢去批评政府,却将屎盆子扣到开发商头上。当然我也看到有的开发商在政府交地以后,由于外部经济环境和自身财务因素,向政府申请暂缓开发获批以后,将开工时间延期的,。

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