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李战军 的博客

 
 
 

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经济适用房在标准和流程上都存在问题  

2009-09-10 12:06:09|  分类: 研究心得 |  标签: |举报 |字号 订阅

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经济适用房成为这几年我国房地产业中争论最大的问题。今年随着经济适用房建设和分配的扩大,这种争论又上了一个新台阶。在我看来,经济适用房的核心问题在于它背离了住房制度改革的原则精神,是我国住房制度改革的一种倒退。

现在强制推行的经济适用房,在上海至少就经历过三上两下的过程。在全国好像也是政策风声紧就上一些,风声过去就不上或少上。一些地方打着经济适用房的旗号,一直没有放松过,但最终住进去的人都是吃皇粮的。

经济适用房争论大,是因为缺少国家立法依据,是因为它的橡皮筋弹性太大,各种标准和实施流程充满随意性,因此,实施下来名声并不好。反映在经济适用房上的博弈是越演越烈。

以北京为例,它在实施过程当中套型面积就出现过二、三百平米标准的经济适用房,购买经济适用房的人也出现过是开着高档轿车来购置的现象,也产生过一人拥有多套经济适用房的怪事,也有过经济适用房大量积压卖不掉的尴尬。最近又传出20%的经济适用房拥有者在出租经济适用房的消息,违规代理经济适用房已是公开的秘密。我要问的是经济适用房的决策源头在北京,为什么经济适用房那么多实践乱象也在北京?北京要求全国取消福利分房,为什么全国基本能做到了,而北京却基本没做到?

经济适用房卖不掉的事情,不但北京有,广州、上海也有。为什么,地段偏远、朝向不好、质量不高、楼层不中意、配套不健全都是其中的原因。我看到大量呼吁经济适用房的人,叫他买的时候都选择了不;而大量不事申张的人,要买经济适用房的时候劲头的确大的不得了。譬如武汉的几位客户,居然连号也能够大家都中标。我想这几位经济适用房的买客,看得不是房屋的居住权,看中的是经济适用房几年后上市倒卖出去的市场差价。

这两天公众热议中石油“购房门”事件,在我看来“团购”一说纯粹说给上级和老百姓听的,是掩耳盗铃、指鹿为马、声东击西、此地无银三百两等中国成语的现代版新解。它就是中石油利益集团中的经济适用房。和各地经济适用房都有地方政府主导所不同的是,它是由国有企业主导的。为什么不敢直接说是企业补贴的经济适用房,就是因为套型面积大了一些罢了。

经济适用房在我国不能够大面积推广,也不能够覆盖住所谓的中间夹心层,更不会是一种有生命力的政策保障住房。梳理一下我反对的理由,真的有一大堆。

1、经济适用房建设资金来源如果来自于财政,将会是中国财政投资败笔的典型。经济适用房建设不但需要财政支撑,而且经济适用房管理还将需要财政支撑。经济适用房是一个财政黑洞,只要你敢投,后续资金就不能断。

2、经济适用房建设资金来源如果来自于地价收益,将会提高土地招牌挂的价格水平。反过来经济适用房安在哪里,将有效抑制其周边商品住宅小区和周边土地的市场价格。

3、经济适用房建设资金来源如果来自于公积金管理的增值部分,将会产生公权对私权的侵犯问题。因为公积金管理的增值部分本应属于全体公积金缴交者个人,或者这种使用应得到所有(哪怕是大部分)公积金缴交者的同意。

4、如果经济适用房没有套型面积的限制,势将本已不公平的态势弄成不公平的乱象,造成更多有权势的人攫取更多的社会不义之财,造成更多的本应得到经济适用房的人得不到心仪的房子。

5、如果经济适用房没有分配的标准,最终住进经济适用房的可以说除了点缀者外都是中等收入以上的人。有些入住者虽然收入水平低,但其居住条件可能并不低。在山东各地,我看到以经济适用房名义建造的房屋,大量住进去的是公务员、教师和医务工作者。

6、如果经济适用房没有建设的标准,那么经济适用房的容积率会越做越高,经济适用房小区绿地和配套设施会越做越小。

7、如果经济适用房没有管理的标准,那么它的物业管理收费率将是所有社区最低的,它的出租率、使用率和群租率可能在城市中又是名列前茅的,它的物业寿命将是最短的。

8、如果经济适用房没有规划、建设、分配的完整流程,那么在其每一个过程环节中都会出现匪夷所思、难以理喻的各种奇怪现象。其规划指标是低的,其建设质量是失控的,其分配结果却是乱的,而其入住人群素质综合结构是低的。

9、如果经济适用房土地供应继续采取划拨或少收益的形式来完成,这种土地供应的方式实质上是靠行政权力或高补贴来实现的,会造成国家土地资源价值巨大的损失。本来政府财力转移支付补贴是可以通过另外的形式来完成的,而且能够做的更好。就是给符合标准者在购买市场商品住宅时予以直接的货币补贴。

10、如果经济适用房推行的规模越来越大,将会给我国金融信贷造成巨大的风险,经济适用房信贷就是中国版的房地产次优信贷。

我讲的这些上述“如果”实际上都不是假设,而是现实,正是这些现实使关于经济适用房的博弈和争论将继续存在下去,直至终结这一政策。

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