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李战军 的博客

 
 
 

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必须从根本上解决对房地产的认知问题  

2009-09-24 16:18:07|  分类: 研究心得 |  标签: |举报 |字号 订阅

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近十年来,有两个现象非常值得关注。一个是每当中国经济发展出现困境和危机时,总是房地产业率先引领其它产业,克服发展瓶颈。一个是国家主管层面出台的房地产文件政策,基本上都是产业发展的短期问题,不能成为指导房地产业中长期发展的大政方针。

先讲第一个现象,一共有三个事例。

第一个事例。九十年代后半期,东亚爆发了严重的金融危机,泰国、韩国都受到特别严重的冲击,中国经济在一系列特别政策的贯彻中,总体保持了稳定。其中一个重要文件就是1998年7月颁布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。新政策一执行当年就见效,拉动国民生产总值增长一个百分点以上;活跃的房地产市场商品住宅销售面积和销售额分别增长54%和59%;促进了住房商品化进程,个人买房比重推进到74%;进一步改善了人民的居住条件,全国城镇居民人均居住面积一年就提高了0.7平方米。中国新的经济增长点和消费热点形成。

第二个事例。2003年一场突然袭来的“非典”疫情使我国的经济发展遇到了前所未有的严峻考验。一个季度国家GDP增长幅度就下滑了2.4个百分点;700多万农民工因“非典”而失去工作,当时能否通过发展住宅建设来带动投资和经济增长的问题再次被提到国务院的工作议程上。那一年建设部研究的问题多,起草颁布的文件多,对推动全国房地产业的发展起到了良好的作用。那一年达成的共识有中国经济发展长期动力主要就是扩大内需,增加投资;要建立长效稳定的房地产市场分析和调控机制;大力发展住宅建设,能够产生对经济拉动和就业增长的巨大作用。

第三个事例。2008年下半年,由于美国次贷危机引发的美国和全球金融危机,严重影响到我国经济的方方面面,造成我国宏观经济调控政策和房地产调控政策实现了翻转性的调整。之后,中国房地产业率先其它产业回暖复苏,其良好作用影响直到现在还不断被验证。

综上所述,十年时间已有三次事例证明房地产业具有巨大的经济发展和社会稳定作用,每一次对房地产业的折腾都是不能持续下去的。

再讲第二个现象,看看2003-2009年六年期间我们出台了多少应付短期问题的毫无可持续生命力的短期政策。譬如,严格控制土地供应,收缩房地产信贷规模,增加房地产税种税率,禁止别墅用地规划和批租,住宅供应量70%以上必须是90平方米以下,限制第二套房购买,制定以经济适用房为主要内涵的各地房地产发展计划,限制境外资本和个人进入中国房地产业……,不一一列举。几个没有经过任何调查研究而危言耸听的“学者”,他们制造出领导批示,舆论一律,网络谩骂和政策需求,扎扎实实的把中国的房地产业折腾了一顿,这个教训是非常深刻的。

为什么我们就那么轻易地把中国房地产中长期发展目标丢弃了,为什么一大堆的房地产短命调控政策丝毫不兼顾中国房地产的中长期发展目标。现在看来核心问题,是在有关中国房地产的几个最基本的问题上没有形成社会共识,或者说被错误思潮所干扰。

基本问题之一是如何评价我国住房制度改革和土地制度改革。反对者认为这种改革成为少数人掠夺社会财富,扩大社会资源分配不公的手段,改革是失败的;赞同者认为这是我国三十年改革开放过程中非常成功的两个单项改革,尽管存在着缺陷和改革不彻底,但毕竟使国有土地资源的市场价值得以实现,使中国老百姓财产性收入得以增加,中国正处于老百姓改善自身居住条件的历史黄金时期。

基本问题之二是如何认识我国房地产市场。反对者认为这是一个充满着泡沫和投资、投机的市场,这是一个越来越多中国老百姓进入不了的市场;赞同者认为这是我国社会主义市场经济中的重要市场,是一个中国老百姓梯度不断改善自身住房条件的新生市场,这是一个和我国经济发展阶段相适应的超越寻租权力的相对公允市场。

基本问题之三如何对待中国房地产产业。反对者认为这是一个暴利而没有社会责任的产业,它根本不应该走商品化、市场化的道路,而应该走社会保障的道路,在住房问题上公平应该压倒效益、效率;赞同者认为这是我国国民经济的支柱产业、主导产业,直接关系到我国城市发展、产业结构调整、产业能级提升和小康社会的实现。

在这三个基本问题上,当前的对立是两极化的,是缺少中间过渡认识的,是被主管者刻意回避的。不能进行公开的讨论和辩论,不能达到相对统一的社会共识,不能让真理的火焰去照亮愚昧的黑暗,对房地产业的折腾,也即对我国国民经济的折腾,将不会消除。

 

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