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崇明经济和房地产业蓄势待发  

2009-11-16 12:45:35|  分类: 专题文章 |  标签: |举报 |字号 订阅

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连接上海和崇明岛的隧桥工程(总投资42.9亿元)交付使用后,在上海兴起了一股崇明旅游热,在崇明兴起了一股上海客人接待热,两边都很忙。过去崇明一年最多接待游客112.5万人(2008年),如今仅一个崇明博物馆一天接待人数就超过了万人,相当于以往的一年接待总量。估计今年崇明上岛游客将突破300万人。

对于大多数上海人来讲,崇明县是既熟悉又陌生的。现在的崇明县由崇明、长兴、横沙三岛组成(2005年长、横两岛由宝山划归崇明),三岛陆域总面积1411平方公里,实际疆域和现在的浦东新区不相上下,是目前上海19个区县中唯一的“县”。

崇明岛面积1267平方公里,东西长80公里,南北宽13-18公里,是世界最大的河口冲积岛,是我国仅次于台湾岛、海南岛的第三岛屿,有长江门户、东海瀛洲之称。成陆历史1300年,曾先后隶属于江苏省的太仓、南通、松江,1958年12月划归上海市。岛上水土洁净,空气清新,生态环境优良,居民平均寿命76.7岁。

长兴岛东西长26.8公里,南北宽24公里,面积88平方公里,南岸有深水岸线20公里,水深-12到-22米,是上海乃至我国船舶装备的主要基地。横沙岛总面积56平方公里,南北长12公里,东西宽8公里。

崇明县的经济和房地产有如下特点:

1、经济发展的洼地。崇明不但全面落后于上海市的各个区,也全面落后于其周边江苏省的启东、海门、太仓等县级市。2008年全县增加值137.7亿元,工业总产值163.3亿元,财政收入50.7亿元。这些数据和周边的市区比,都是最低的。有的还不及人家的一个零头。经济发展慢,除了交通不便因素外,50年时间内,上海市一直没有重大产业投资项目安放在崇明也是重要原因。

2、人口总量和收入水平都低。崇明过去是一个户籍人口都在不断减少的地区,2008年户籍人口为69.3万人。人口自然增长率连续14年负增长。外来流动人口14.8万人。城镇职工人数2.6万人,其中企业单位0.8万人,事业单位1.5万人,机关团体0.3万人。职工年均工资47111元,农村居民人均年收入8350元。一个人口导出和收入水平低端化的地区,是难以吸收到重大投资和高端人才的。

3、主要产业是工业、农业和旅游业。崇明县目前三产的比重为12.8:49.4:37.8。农业比重高(相对于周边市区),第三产业不发达。工业主要是海洋装备产业、通用设备、交通设备、金属制品等,旅游业主要有农家乐、明珠湖、森林公园、地质公园和东滩等。但直到今天崇明游客90%是老年人,还未得到年轻人的青睐。

4、房地产业投资规模很小。2008年全县房地产投资总额仅为14.5亿元,不到上海市区众多单个项目的投资总量。商品房供应对象主要是内生型的,而非外需导入的。高档的公寓和别墅至少在目前还没有生根。现在崇明商品房均价已经达到7000-8000元/平方米的水平,突破万元只是时间问题了。

5、发展定位具有后发优势。崇明县目前的发展功能定位是森林花园、生态人居、休闲度假、绿色食品、海洋装备、科技研创。除科技研创一项外,其它都已有良好的发展基础。海洋装备异军突起,正迅速成为最主要的支柱性战略产业。旅游业特色鲜明,具备上能级、扩产能的潜在条件。一旦崇启、崇海通道打通,岛内现有的陈海公路和北沿公路势将升级改造。

6、对上海市的影响作用愈发增大。上海北面是长江,东面是大海,实际陆地连通是一个90度范围的扇面。沪、崇、苏大通道的开通,使上海打通了长江以北的通道,形成了一个180度范围的辐射连接新扇面。这对上海是有深层发展的战略意义。上海市今后的若干重大产业项目,具备了向崇明布局的条件。

地域广大和经济基数低,使得崇明县在今后一、二十年的时间里,将成为上海市发展增速最快的区域。在隧桥通车后的旅游高峰回落之后,人们将会以更加理智、冷静、务实的态度,审视崇明经济和房地产的发展前景。

如果崇明的房地产业要发展起来,必须人口资源改导出为导入;如果崇明导入型房地产需求发育起来,以投资、养老、休闲为目的房地产业将率先冒头;如果崇明房地产走入上升通道,与田园风光、江海景致、农家享乐相融合的房地产类型将大行其道。

 

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