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李战军 的博客

 
 
 

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低效、不当、副作用大的新调控措施  

2009-12-21 16:50:27|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 过去一些年,围绕房价问题的国家调控政策措施大多数都是短期化的,生命力很低。也包括2008年10月份以后推出的一些振兴国家经济、刺激房地产业发展的政策。究其原因,这些政策大都脱离了中国房地产业中长期发展目标,脱离了国家建设小康社会的战略目标。大都在没有做中国城镇房屋普查的情况下匆忙作出的决定,仅仅是根据民怨、舆论、房价快速上涨、领导人的表态而颁布的。

 

结果屡调,中国的房价屡涨。屡涨,又屡调。房价没有遏制住,政府政策的权威性、科学性和公信力倒是跌去了很多。这表明我们对中国房地产市场的经济规律缺乏深刻把握,我们对中国房地产业的一系列发展问题存在判断偏差。

 

上周国家规定,土地批租必须一次性首付总价款的50%。

 

我国土地市场的批租,正在从毛地批租转向净地批租。

 

在毛地批租的背景下,开发商能够一次性的支付50%的土地批租款,问题是地方政府并不能够同时一次性的提供拆迁净地。是地方政府收取了开发商的钱,去做毛地的动拆迁,往往一拖就是好多年。外行人是指责开发商捂地,内行人是明白这是地方政府名义上是土地批租,实际上是向开发商借款进行动拆迁。

 

在净地批租背景下,开发商一次性首付土地总价款的50%,实际上还是便宜了开发商,并不能起到制约作用。

 

提高土地批租首付款的比例,有利的是国有房地产企业、外资房地产企业和民营房地产大企业,不利的是民营房地产中小企业。这对三、四线城市的房地产开发并不利,也对房地产企业之间的良性充分竞争不利。

 

 

本周又传闻国家要实行二套房贷首付将提高到50%。但愿这仅是传闻,而不是要马上执行的政策。想必一些人对于2007年国家政策对二套房首付实行限制,表面上换来了交易萎缩和房价下跌的结局,窃窃自喜。因此,又祭起了抬高二套房首付比重的大旗,希望以此能够遏制房价的快速上涨。

 

据中国房地产信息集团最近在一次业界会议上对外披露,现在中国城镇老百姓购买商品住宅,1/3是按规定成数全额贷款,1/3是少量贷款,1/3是一次性全额付款。贷款置业客户结构是82%属于首次贷款,14%属于二套住房贷款,4%属于三套以上住房贷款;今年1-10月份,中国房地产开发企业对国内银行贷款的依赖度为20.71%,而在今年1季度,这一数据为25.27%。

 

如果上述数字属实的话,这表明中国房地产市场及其市场价格总体上是相当健康的。开发商开发资金来源主要并不是依赖银行,并没有给银行业带来巨大的潜在风险;中国老百姓购买商品住宅总体上是依靠自己的实有资金,并不是主要依赖银行的信贷购房;中国的二套房、三套房购房比例并不高,完全没有恶狠狠的全国统一打压的必要。

 

过度打压第二套购置商品住房的政策举措,无视了中国房地产市场基本上是一个中国老百姓不断改善自己居住条件的市场。只要我们继续坚持社会主义市场经济,希望以行政手段解决市场问题的做法,大多数都是走不下去的。

 

在上海,户籍人口在商品住宅市场上购置新房,基本上都属于第二套住房。上海购置第二套房比重较高,有着上海租赁市场需求庞大的原因,有着上海市民当房东和二房东传统偏好的原因,有着上海投资市场当前最成功的投资品为商品住宅的原因,也有着过去二十年上海市民投资上海商品住宅基本没有失过手的历史原因。

 

在我国房地产政策调控过程中,依赖通过调查得到的严谨数据支撑太少,听从似是而非的虚幻感觉、批评指责、舆论呼吁而做出的决策太多;按照房地产经济规律办事的太少,按照政治需要和伦理道德要求办事的太多。

 

 

 

 

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