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李战军 的博客

 
 
 

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“三个为主’的提法是不准确的  

2010-01-28 13:52:01|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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很长一段时间,上海市对于解决市民住房问题有一个“三个为主”的提法,即“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品房为主”。一段时间,似有淡消之意。今年上海人大会议中,有重提“三个为主”。我以为这种提法不够准确、科学、全面。如果是一种个人观点,尚可;如果成为上海市政府今后一段时间的住房工作方针,尚有商榷余地。

 

一、“以居住为主”是一普遍性、长久性的客观现实,不宜成为政府阶段性导向政策。

世界各国、各个时期建筑构造物,其建设使用(含商品房)都是以居住房屋为主的,非居住用房从来都是从属的。过去、现在和将来都是如此。

现在的上海市的居住房屋,无论是自建的,按房改政策买来的,还是在商品住宅市场上购置的,其空置总量是较低的,其空置率也是在合理的范围内。

上海商品住宅的投资者,确有一批人买房不是为了自住,而是用于转租。而转租、承租的住宅,总体上也是以居住用途为主。上海居住房屋中,确有一定的数量用于非居住用途,如用于办公、商业、仓储等。但其总量很少,也受到政策法规的管理制约,基本上没有形成大气候。

尽管人们对空置率的标准和计算方法存在着不同认识,尽管人们对“居改非”存在异议,但并不妨碍人们对上海住宅总体上是“以居住为主”的基本认知判断。

如果将“以居住为主”改为“以自住为主”作为导向性政策,就目前而言是存在困难的,也不严谨科学。上海城镇居民拥有两套以上产权住宅的比例很高,这是城市发展和市民家庭财产增加的社会进步表现。也不能简单认为拥有两套产权住宅的家庭,其中一套肯定就是投资房,就应该受到政策限制。上海城镇居住房屋总量中,近二十年来用于出租和承租房屋的总量和比重不断上升,也是维系上海房地产市场正常运转的客观需要。

 

二、“以市民消费为主”,存在多元理解,缺乏严格界定。

凡是商品,既有价值,也有使用价值,这是商品的双重属性。

在市场经济条件下,商品住宅既有投资属性,也有消费属性。

商品住宅在流通领域,起决定作用的是其投资属性,体现的是人们买涨不买跌,而不是买跌不买涨(消费属性为重的商品)。

在世界和中国统计学和统计工作领域,商品房屋归属于投资品,而不是消费品。

上海市的商品住宅如果可以提“以市民消费为主”,那么在另一层面,上海的商品住宅也是“以市民投资为主”。所以,“市民以消费为主”只讲了事物的一个侧面,不能正确反映市民拥有产权商品住宅的基本属性。

上海市民有户籍和非户籍之分,有城镇市民和农村市民之分,有永久市民和临时市民之分。如果上海提商品住宅以“以市民消费为主”,需要进行准确的界定。实际上不管是上海人还是外地人,乃至境外人、国外人,住在上海商品住宅里面(永久的还是临时的),客观上都是“以市民消费为主”。

但现实是,我们还要对非户籍的常住流动人口,对“两外”人士在本市住房保障政策上实行区别对待,并不能一视同仁。

中国和世界哪一个城市的住宅(包括商品住宅)不是以市民消费为主的?

如果我们将“以市民消费为主”理解为是针对“以市民投资为主”的,是反对以投资为目的的住宅(包括商品住宅)购买行为,那么这种理解在经济理论上却是错误的。

凡是购买商品住宅,无论其购买的是重大工程配套用房、经济适用房、限价房、房改房,还是纯粹的市场商品房,无一例外都是投资行为,都是投资性的。至于买回来的商品住宅是用于自住、转租、空关、借出,乃至派其他用处,这都是属于使用价值范畴的问题。

现在流行的观点之一是“我买住宅只用于自住,因此就不属于商品住宅投资行为”。还有一种流行观点是“我(或别人)只买一套住宅,不是商品住宅投资行为;当我(或别人)买了第二套住宅,直至N套住宅,那才是商品住宅投资行为”。

上述两种大行其道的观点,其实都是错误的,都违反了经济学的基本常识。即便只买了一套自住商品住宅,但它却是按市场价格或政策补贴价格购买的;即便永远居住下去,这套自住的拥有产权证书的商品住宅,依然有市场的评估价格和出售变现潜能;这套拥有《物权法》保障的商品住宅尽管你自住,但它具有抵押、典当、转赠、继承的价值体现和基本功能;你可以用这套房屋的实际价值和交换价格去补贴你的养老费用或其他用途。

真正的不具有投资价值内涵的自住房,只能是政府或单位公共租赁房。租住房屋的承租人,只为了解决住房保障问题,不是为了财产分配,不是为了投资升值保值,不是为了个人或家庭财产的增加。

有的上海市民拥有两套甚至更多套数的商品住宅,它们不出租,全部自用。它们永不出售,只是为了儿女长大后独立自用。你能说它只是自住消费,而不具有投资特性吗?可见,一套房、二套房、N套房并不是划分自住和投资的科学标准界限。

 

三、“以普通商品房为主”,存在巨大的弹性和变数。

“以普通商品房为主”,错误之一是概念混乱,至少应该讲是“以普通商品住宅房为主”。

错误之二是以房屋建筑面积140平方米为界限,根本不考虑家庭人均建筑面积的概念。如一套房屋150平方米,住了老少三代(5-7人),但由于超过了140平方米,也沦为非普通商品住宅。这一政策至少是不鼓励老少三代同居一堂。

错误之三是在商品住宅量价都快速上涨时期,政府制定的非普通商品住宅单价和总价标准,总是远远落后于实际情况,调整总是滞后于涨跌。

错误之四,因为是非普通商品住宅,尽管交易税费高,在商品住宅供不应求的环境中,经常是由下家承担双方全部的交易税费。政策没打着出售者,打的都是买入者。

“三个为主”是在特定时期背景下提出来的,对于加强政府和老百姓的沟通互动,对于解决政府住房政策的方向性、目标性,对于构建和谐社会和友好环境,还是起到了积极和稳定的作用。但是到了现在阶段,上海市政府应该淡化原来的提法,推出新的政策口号和细化措施。

 

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