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李战军 的博客

 
 
 

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与杨红旭商榷物业税开征问题  

2010-01-08 12:29:33|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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杨红旭对物业税情有独钟,两年前一次沟通当中就坚称当年物业税一定会出台。他去年写了一篇博客,认为2010年物业税可能出台。今年1月6日,在《东方早报》上写了一篇“开征物业税应迎难而上”,认为这是房地产业健康发展的大局。我持不同意见,愿意一辩。

一、物业税还未立法立规,也未开征,怎么就属于“地方税种”了?

红旭称“物业税一般属于地方税种,这与房地产的区域属性有关”。这种说法毫无根据,纯属主观定义。充其量,红旭可以建议在未来设立物业税的时候,将它划为地方税种,不属中央税种,也不属中央和地方分享税种。但是,建议不能成为现实的归类。

二、物业税是属于财产税的一个分支,物业税并不等同财产税。

红旭称“国际上物业税有称财产税的,如德国、美国、智利等”。实际情况财产比物业范围宽的多,财产税也比物业税宽泛得多,财产税可以包含物业税,但不能等同物业税。德国、美国、智利的财产税也并不等同于国际上的物业税。不能够为了在我国开征物业税,就拿存在土地私有制国家的财产税和我国正在讨论的物业税来简单类比。

三、“土地财政”的根源于我国中央和地方的财政分税体制,财权跟着事权走,它并不是房地产乱象的根源。

红旭称“我国迄今并未物业税,地方政府的财政收入相当部分靠土地出让金,形成了著名的土地财政… …房地产业的诸多矛盾、乱象皆都根源于此”。城市规划、开发建设、市政配套、住房保障和商品房开发,这些事权和责任,从来都在地方,而不在中央。土地转让收入大部分还是用于土地的动拆迁和市政配套建设,少部分才能够形成专项的土地转让盈余。有的土地转让收入还是用来填补土地动拆迁和市政配套前期垫资欠债的。恰恰是我国分税的财政体制,促进了地方政府想方设法要把本地区城市和经济搞上去的积极性。要讲这种分税体制目前最大的不合理因素,主要还是中央政府拿的比重高,但相应在地方事权比重小;相对应的是,地方政府拿的比重低,而事权责任比重大。中国各地目前的高地价,在其形成机制中,招拍挂是一个因素,但更重要的推动因素是对土地连续强投资的结果和各地快速发展的现实。

四、地方政府不会将存量房屋看作是“没有油水”,而只愿做房地产增量开发。

红旭批评地方政府,“只管有利可图地新建房屋,无视没有油水的存量房屋”。中国各个城市、各地地方,都是存量房屋大于增量房屋,都是存量住宅大于增量住宅。只不过在交易市场上,总体还表现为增量商品房交易大于存量商品房交易。中国各地政府不可能“无视没有油水的存量房屋”。恰恰是存量房屋,成为城市形态和产业功能的主要载体,成为城市劳动就业的主要场所,成为城市经济税收的主要来源。即便是增量商品住宅的开发,其土地收益和交易费税基本上是一次性的,而存量商品住宅的多次交易、物业管理、不动产馈赠、广告载体、汽车泊位、设备更新、维护保养等则能够连续反复地产生税收、经济效益和就业。

五、税收从来是政府对公民和企事业单位强制性、单向性的索取。征税人和被征税人之间从来没有平等性,平等性只存在于被征税人之间。

红旭称“地方政府向房地产业主征收物业税,合情合理,属于双赢”。凡是政府都希望能够多征税,凡是公民个人和企事业都希望能够少交税或不交税。这是天经地义的基本常识。杨红旭把政府征税后收入反馈用于社会和市民的理论合理合情性(还是站在政府的角度),混同于物业税本身就是合情合理、能够双赢。这是拿自己推崇物业税的思想心理强加于物业税缴交对象。正是未必合情合理,未必能够双赢,所以才有了我国若干年的在物业税上的博弈和争论。

六、将政府的未来目标、规划研究和警示性语言太当真,反映的是对事物观察结论的太天真。

红旭列举了党的十六届三中全会决议、六省市物业税模拟评税试点、四省市“空转”试点、去年五月国务院明确“研究开征物业税”等具体事例,说明“物业税改革提到政府议事日程”。

实际研究功夫稍微深一点的人不难看出,“模拟”、“空转”、“试点”、“研究”、“条件具备时”、“在统一税政前提下”等语言意味着是什么了?老家伙一看这些词句就明白了,年轻的一看到这些词句就亢奋了。现在真正的专家不说话,一大批冒牌或者火候不到的专家乱说话。他们是有影响力,但这种影响力大多是短暂的、快意的。

在2003年10月14日中国共产党第十六届中央委员会第三次全体会议通过《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》关于我国税收体制改革是这么说了下列的一段话:“分步实施税收制度改革。按照简税制、宽税基、低税率、严征管的原则,稳步推进税收改革。改革出口退税制度。统一各类企业税收制度。增值税由生产型改为消费型,将设备投资纳入增值税抵扣范围。完善消费税,适当扩大税基。改进个人所得税,实行综合和分类相结合的个人所得税制。实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。在统一税政前提下,赋予地方适当的税政管理权。创造条件逐步实现城乡税制统一。”

明眼人一看就知道,这是一项长期性的艰巨目标任务,根本不可能短时间内一蹴而就。这是党中央在把大方向,而不是在做具体措施的谋划。

综合各种现实情况来看,在本届政府的任期内,不会出台物业税,除非是变种或是变异的所谓物业税。

七、“耕地占用税”根本不属于房地产税收。

红旭说,“目前我国的房地产税收结构非常不合理,广义上讲共有耕地占用税、契税、印花税等十个税种”。

很可惜,红旭又搞错了,不妨看看《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》。那个条例是“为了合理利用土地资源,加强土地管理,保护耕地”。“所称耕地,是指用于种植农作物的土地”。耕地是农地,是农村集体土地,不是城市建设用地,不是开发商占用的经营性用地。不能因为有耕地的“地”字,不能“房地产税收”名词中也带有一个“地”字,就可以简单地把耕地占用税纳入房地产税收范围。耕地占用税是属于“农”字头范围的税收。

八、投机可打压,投资应保护,房价上涨合理因素是主导,住宅空置率我国城市并不高。

红旭说,“当前投资投机比重偏大,房价非理性上涨,住宅空置率(售后房屋既不租也不售)偏高”。这种认识理解和观点,当然可以存在。但是,作为有较大房地产界影响力的红旭,应该严格坚持概念的科学内涵定义。

将投机和投资并在一起,并认为比重偏大,这种提法至少是不严谨的。虽然投机和投资本身存在着划分上的难题,但仍存在着可以界定的多个方面。投机盲目性大,短期性特点强,选择方向变化快,完全以逐利为目标,不考虑社会影响。而投资相对较为理性,中长期特点强,领域相对较窄,能够将个人、企业的投资目的和社会、国家的整体利益、发展趋势相衔接。分不清投机和投资,一律作为经济的负面因素予以打击,是一种浅薄。在我国,老百姓个人和家庭投资房地产,理性因素相当高。反倒是一些政府和房地产开发企业在房地产规划和投资上,理性因素相对欠缺。住房空置率是有严格的界定的,如果将未出租未使用的住宅也计入分子,红旭最好设定一个新的名词概念。只有我们真正的深入到居住社区做调查,而不是在晚上去数没有亮灯的房间是多少,我们就会发现我国各个城市的中心城区范围,空置不用的,或者是出售不掉的商品住宅,其空置量和空置率最近两年都是非常低的,都是在合理范围之内的。

我国商品房屋的价格快速上涨,现在已经不仅是珠三角、长三角的现实,也不仅是上海、北京等一线城市的现实,而是全国各个城市普遍性的现状。那么广地域,那么长时间,我国商品住宅价格的快速上涨,决不是外资、富人、开发商能够炒作起来的。这背后是有着一系列的更深层次的动力机制和客观原因的。如果我们简单地得出中国房价上涨非理性是主导原因的话,并以此来决定我们的调控政策,那么等待我们的决不是什么喜剧。

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