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李战军 的博客

 
 
 

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“双体系”还需天长日久  

2010-12-20 10:11:29|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2010年中央经济工作会议于12月12日闭幕,会议提出了明年经济工作的“加强和改善宏观调控,保持经济平稳健康运行”等六项主要任务。针对当前的房地产市场,提出“要加快推进住房保障体系建设,强化政府责任,调动社会各方面力量,加大保障性安居工程建设力度,加快棚户区和农村危房改造,大力发展公共租赁住房,缓解群众在居住方面遇到的困难,逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”。此次房地产“双体系”的定调,对我国房地产市场的发展将带来怎样的影响,值得社会各界关注。

 

一、关于房地产“双体系”的总体评价

强化政府职责。此次中央经济工作会议中提出,“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”,是党中央对于保障住房的地位、作用和发展方向的认识及举措,有了新的实质性的深化和提高。强化了政府对保障房建设、配售配租的职能要求,明确了建立住房保障体系的工作任务。从中可以观察到政府加大保障性住房建设、让弱势群体的居住权利得到基本保障的力度与决心。

明确产业发展方向。国家高层对房地产业的表述年年都有各有侧重点的表述。2008年强调“发挥房地产业支柱产业作用”,2009年表示“增加普通商品住房供给”,今年则称“加快推进住房保障体系建设”。反映出房地产作为国民经济支柱产业,在新的历史条件下不但要拉动经济,也要在保障民生住房方面发挥重大作用。国家要从土地、资金、政策三个方面的资源向保障住房实行大幅度的集中倾斜。

体现一种历史进步。我国从国家包干城镇居民住房的单一计划体系,曾经走入计划和市场的双轨体系,再推进到以商品房为主导的单一市场体系,又从现在起明确建立我国的保障性住房和商品房的双轨体系,这是历史螺旋形发展的又一生动体现。针对不同收入群体,采用“两条腿走路”的办法,从机制体制方面入手着力改变本世纪以来我国保障性住房建设严重欠账的局面。

保障性住房新体系将呈现多元化。保障性住房体系内部将包括经适房、廉租房、公租房、改造房、拆迁安置房等不同种类。分别针对中低收入家庭、旧城矿区危房简屋家庭、动拆迁家庭、人才引进家庭、进城务工农民家庭、刚走上工作岗位的年轻人家庭等的住房需求。其资金来源于中央和地方的财力、土地转让净收益的一部分、公积金管理的增值部分、商业银行的贷款等。保障性住房的建设将更有保障,保障性住房的配售配租将更体现社会公平性,房地产的调控政策将更具针对性。

 

二、 “双体系”运行会带来什么影响

市场供应结构将发生变化。实行“双体系”后,保障性住房供应比例和覆盖人群会显著上升,市场化商品住房供应比例和覆盖人群会相应下降。从国家和地方提出来发展规划看,保障性住房在住房总的供应结构中的比重将超过一半,未来三年计划建设总量将超过2000万套。住房市场供应结构正在发生翻转性变化。

有助于抑制过高的房价。保障性住房的大量供应,使我国城镇居民的居住保障变为现实,大量买不起房的城镇居民有了多种解决住房问题的新渠道,保障房和商品房的共同面市从总体上压低了房屋均价,为稳定房价创造了良好的条件。保障性住房的大量供应,能够大幅度减少城镇中低收入家庭对商品住房的市场需求量,虽然不能够使商品住房市场价格绝对值发生反转,但会影响商品住宅市场的涨幅和涨速。

房地产企业调整发展思路和战略。由于市场分化,房地产企业未来的发展将会面临较大的选择性考验。是继续从事激烈的商品房建设开发,还是部分转向收益水平有限但稳定的保障房市场,将成为部分企业面对的选择。房地产企业势必调整自己的开发理念、营销策略和发展战略。国有房地产企业将会承担更多的社会责任,充当保障性住房建设的主力军。

 

三、“双体系”发展带来的新问题

如何处理好保障性住房和商品住房的协调发展问题。现在人们的注意力都集中在尽快解决城镇中低收入者的住房问题,都在阶段性地集中优势土地和资金资源向保障性住房倾斜,各地和国家的保障性住房建设指标还在不断向上调整。但是较少考虑保障性住房和商品住房的量比关系,它们应该各自大约覆盖多少百分比的家庭户;较少考虑不同形式的保障性住房内部的量比关系,它们应该各自大约覆盖多少百分比的住房保障家庭户;较少考虑依据保障性住房配售配租标准和土地资金的供应能力,分阶段有时序地形成有效供应量。大量保障性住房依然建设在城市的边远地带,也给未来的居住群体带来工作出行的不方便。

在中短期内,我国商品住房的城镇覆盖率还是大头,大部分的城镇居民家庭主要还是通过商品房市场来改善自己的居住条件。这需要我们继续保持商品住房市场的健康稳定发展。过去我们的教训是发展了商品住房,忽略了保障性住房。现在我们也要考虑在发展保障性住房的同时,不要对商品住房市场产生过大的冲击,要建立两个体系协调发展的新格局。

如何保证土地的优先供应。保障性住房的土地,可以由政府划拨供应,也可以由政府低价或按市价收购。但政府收购和储备保障性住房的用地,也都是有成本的,也要考虑市场的价值因素。一些地方在中心城区尝试建设保障性住房,其成本往往大幅度超过配租配售的投入收益。小部分试点能够走得通,大规模开发便难以走得通。过低的“市长”土地收购或补贴价格和很高的“市场”土地转让价格现实是存在着巨大的价格落差,建设保障性住房的社区和开发市场化商品房社区在未来也存在着巨大的产业能级落差。其结果往往导致乡镇政府和市区县政府之间在土地征收和使用上的博弈。

如何拓宽保障性住房资金筹集渠道。当下各地保障性住房的资金投入主要是政府调度的银行贷款,政府属下的国有房地产企业已有财产和资金,公积金管理的增值收益。真正地方的财政列支和土地转让收入的转移支付都很少,甚至没有。即便是中央财政今年划拨地方的600亿保障性住房建设补贴资金,也不过一套房平均补贴1万元。保障性住房中的经济适用房能够较快实现投入产出的平衡,而廉租房公租房都是长期也难以保证实现投入产出的平衡。多渠道形成保障性住房资金供应机制并实现长期可靠的良性循环,依然是当前没有较好解决的现实问题。

如何加强“双体系”的发展监管。保障性住房和商品住房究竟是两个相互封闭的平行体系,还是商品住房市场中包含着相对独立又互相衔通的保障性住房市场,一直是学术界争论的两种不同的“双体系”。“双体系”的发展过程中,商品住房市场我们已经形成了较为畅通且被证明比较有效的投入产出循环体系。而保障性住房体系是否能够实现稳步发展、平衡发展和持续发展,至少在我国还缺少较为成功的基本经验。特别是保障性住房的后续物业管理问题,将来一定会特别突出。既要发挥市场对资源的配置作用,又防止市场自发作用而造成的风险;既要发挥行政对资源的集中调度作用,又要防止过度行使所形成的社会依赖对经济承受力的超负荷,这是我们在建设房地产“双体系”过程中将一直面临的重大挑战。

我们需要划清中央和地方的房地产业监管职能,界定监管界面,减少监管重复,提高监管效力,减少行政权力和经济利益的矛盾。中央政府负责保障性住房发展的总体规划,制定住房保障政策的大政方针,督察各地落实情况。地方政府负责本区域保障住房发展规划、土地供应、资金筹集、准入退出标准、区域性政策实施细则。

建立健全保障性住房的供应机制、申报机制、审核机制、推出机制、补贴机制和循环机制,是建设保障性住房体系的重要任务。

 

 

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