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李战军 的博客

 
 
 

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房地产政策调控需要转型  

2010-12-07 10:22:34|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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我国房地产政策调控七年,2010年政治调控三轮,其调控效果有目共睹,毋用多谈。

我国房地产政策调控在其目标上需做改变,在其内容上需做调整,在其方式上需要更张。讲得好听点是调整、完善和加强,讲得深刻一点是需要从根本上实现转变。

一  调控目标不再放在房价上,而是放在供求结构上。

这些年房地产调控目标直指房价,但又不希望房价大跌影响国民经济和社会稳定,其中的尴尬和无奈相信全国人民都感同身受。

一些人以房价是不是下跌或大跌作为房地产调控成绩的检验标准,其观点是“房价不跌,调控就是空调”。他们甚至以政府“说话不算数”、“脸面尽失”、“下手不狠”裹挟政府及其领导人,一定要看到一个产业衰退、房市崩盘、价格大跌的局面。

这些人要的是中国实物资产价格不值钱,老百姓的财产性收入大贬值,中国住房体制机制重回计划经济老路。实际上,这些同胞的目标要求永远实现不了。房价并不是中国房地产业和房地产市场首要的发展障碍,更不是中国宏观经济调整的核心目标和检验标准。看一看包括今年的中央经济工作会议的历年来的党中央文件,就明白了房价问题究竟有多重。

调控目标与其放在房价上不如放在房地产供求平衡和结构调整上,供求和结构问题解决了,房价才能保持一个平稳增长的长效格局。

二  调控内容不再限大、限外、限价、限贷,而是按照真实需求切实搞好保障住房。

我国在外加入WTO,要求全球经济一体化,反对行政手段设置,贸易保护和技术壁垒,争取人家承认我们为市场经济国家,但在对待一个早就放开了市场价格的房价问题,则上纲上线,高调认为事关社会稳定和和谐,保障国家经济运行大局稳定,涉及民生的政治大问题,视而不见最近20年特别是最近10年是中国老百姓改善居住条件又好又快的黄金时期,非常草率轻易地来了一个自我否定。否定土地制度和住房制度改革的呼声甚嚣尘上,动不动就威胁要把这个产业拉回到公共产品的建配体制中。

我国的住房制度改革方向没有错,主要内容没有错。1998年取消福利分房的文件,相当多的篇幅和文字责成政府继续对中低收入者实行住房保障。可惜的是政府没有把这个职责担起来,还卸了下来推给市场。

我国的房地产市场没有失灵,也从来没有失灵。失灵的只是政府的职责,失灵的只是住房保障。我们非但没有进行反省总结,反而怪罪房地产改革、怪罪开发商、怪罪地方政府、怪罪市场失灵。这是典型的文过饰非、指鹿为马。

当我们深刻认识到过去十年我们丢失的是住房保障的政府职责时,现在我们正在犯一个矫枉过正的走极端错误,指希望用三五年的时间,集中大比例的土地和资金,超大规模的建配保障住房,空想般地要覆盖城镇大部分人群和家庭户,基本解决或缓解保障住房的问题,不惜冲击好不容易建立起来的商品房市场。

保障住房毋庸置疑要建,保障住房理所当然首先去解决住房和收入都困难的真正弱势群体,保障住房天经地义是多建租赁房少建经适房,保障住房义不容辞是政府自己拿钱投资建设。

三  调控方式尽量少些行政干预,而是多些市场调节。

打着和谐社会、关注民生、绿色经济的旗号,调控的过程却把责任一味的推给开发商、地方政府和购房人。

打着让更多的老百姓买的起房的旗号,调控的结果是更多的老百姓买不起房。

这是为什么?这是因为形势判断失误、事实把握失误、政策内容失误、方式方法失误。在崇高的大题目下,干的尽是些违背市场经济规律的事情。

现阶段我们必须看到,我国仍处于并长期处于社会主义初级阶段的基本国情没有变,资源相对不足,环境容量有限,发展不平衡的发展环境没有变,人民日益增长的物质文化需要,同落后社会生产力的社会主要矛盾没有变。什么时候我们也不能再搞思想观念的“左”一套,什么时候我们也只能通过发展解决发展中存在的问题,什么时候我们也不能再退回到计划经济的空想社会主义体制中。

我国经济和房地产业的发展,我们只能坚持让市场去配置资源,让高端去带动低端,让消费去促进生产。

中国房地产的政策调控和发展路径大致是:

1.完善法律法规,建立符合中国国情的房地产法律法规体制。

2.坚持市场化商品化为主导的产业发展道路。

3.在房地产大市场中形成相对封闭的政策保障住房长效机制。

4.继续推进产业对外开放对内良性竞争的方针,提高产业发展活力和集中度。

5.规范房地产三个层级市场联动发展,建立城乡统筹的房地产市场体系。

6.推动我国低碳、节地、节水、节材、节能环保型的商品房开发

7.建立适合中国国情的住房建设和住房消费模式。

8.大力促进商业地产发展,作为战略资源推动城市产业结构调整和产业能级提升。

改进并完善房地产政策调控的方式方法。

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