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李战军 的博客

 
 
 

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《征收与拆迁补偿条例》不具备征求意见的条件  

2010-02-04 09:43:20|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 想必是不久前成都唐福珍一事(究竟是暴力抗法还是暴力执法,还是两者兼而有之),引起了北京大学法学院五位教授的上书信,引来了在极短的时间里由国家建设部和国务院法制办联合推出的《国有土地上房屋征收与补偿条例》(征求意见稿)。这个向全国征求意见的时间是2010年1月29日到2月12日,大致两周时间。

我不清楚这份征求意见稿是在一个月的时间里草拟的,还是在更长的时间里酝酿已久了,但愿是后者而不是前者。

初看下来,也是粗看下来,我觉得这份征求意见的《条例》远不具备征求意见的条件。其理由如下:

一、这个条例是在法学书斋或北京法学小圈子里产生的,并没有房地产主管部门人员参与,也没有房地产业界的专家、学者代表参与,还没有专门从事房地产动拆迁务实工作的代表人员参与,也没有地方的相关代表人员参与。因此,谈及房地产动拆迁和补偿问题,感到一些情况完全不是那么一回事。

二、匆忙搞出来的一个征求意见稿的《条例》,只给全国人民14天的征求意见时间,要知道这是一个多么影响重大的法规条例。而就在这个条例中,一个房地产普通项目征收房屋的公告(这种公告在全国一年要有几万件),旨在听取意见,都要求公告时间不得少于30日,房屋征收范围较大的,公告时间不得少于60日。一个写得并不怎么样的条例稿,只让全国人民讨论14天,是不是已经意味着要匆匆忙忙、坚决出台的意图?时间太短,征求意见的诚心也不足,起草者也太不公平了。

三、“拆迁”变“搬迁”,未见进步,只见玩弄词藻,反见不准确。房地产拆迁工作实际上是三层内涵,首先是国有土地使用权收归国有,其次是国有土地上的房屋要拆平(动拆迁土地上的房屋保留的只是极少部分,大多数是所有房屋都拆平),最后是房屋里的居住者和工作者要搬迁。一个房地产拆迁工作,完整的就是针对地、屋和人三者的。现在摒弃“拆迁”,代之“搬迁”,给人留下这么个印象:房屋可以不拆;人要搬迁;只对人,既不对房也不对地。起草人那么喜欢“搬迁”两字,不如这个征求意见的《条例》取名《搬迁条例》好了。

四、划分“公共利益需要”和“非公共利益”,只能显现功力太浅。现在的有些专家,好以弱势群体代言人自居,他们提出了很多政策措施建议,实行下来解决往往都是反向效果。比方说提高买房首付比例,有钱人无所谓,中低收入者往往就是这个首付比例的提高,失去了买房改善居住条件的机会;提高房地产税费,对卖方几无影响,全部转嫁到买方身上。穷人把什么商品都当做消费品,因此在他手中的商品都被看作是不值钱的东西。富人几乎把什么商品都当做投资品,在他手中的商品都被看作是有潜在高附加值的。

我理解《条例》的起草人讲的就是非公共利益的,实际上指的是商业利益,同时也认为这种商业利益的房屋征收与拆迁补偿不是政府的事,而是为富不仁的开发商的事,这样被拆迁者可以维护自己的利益而去惩罚开发商。这是多么外行而天真的理解。

在房地产开发领域是划不清公共利益和非公共利益的,更不可能非公共利益的项目(商业性项目)是由开发商去和被拆迁者直接对话谈判的。这是因为城市土地或建设用地都是国家的,都掌控在政府手中,政府手中的土地在市场上转让,根本上都是为了公共利益的。

只要土地的权属不发生变化,我国的土地一级市场是垄断性的,是政府的,任何拆迁房屋征收与补偿,都是政府而不是开发商直接面对的事情。只不过过去是政府拿开发商的钱去做拆迁。现在更多的是政府先筹集垫付资金,先期做拆迁和补偿,然后再通过招拍挂收回先期投入。

房地产项目从来少有纯粹的公共利益项目和非公共利益项目。譬如学校、医院、体育场这些公共利益项目当中,也都普遍存在着商业用途的房产。在譬如,即便是开发商开发的非公共利益(商业利益)项目,他还要承担经济适用房的配建部分,还要承担幼儿园、小学的的配建任务,还要承担菜场、派出所、居委会、物业管理、业委会工作、汽车站、变电站等场所。再譬如,现在大型商业中心的开发建设,也大都由开发商承接、经营或者出租出售。这种大型的商业设施在服务市民、提供就业、增加税收等方面的作用,你说是属于公共利益的还是非公共利益的?

《条例》的起草者想当然的认为,凡是公共利益的项目,被拆迁者面对补偿应该顾大局、识大体,适可而止。但是对非公共利益的项目,建设单位应当与房屋的所有权人按照自愿公平的原则订立拆迁补偿协议。潜台词就是房屋所有权人可以狠咬一口建设单位(开发商)。这样会造成一种什么样的结果?在同一区域,因为有公共利益项目和非公共利益项目,就应该有两种不同的补偿标准。这公平合理吗?《条例》起草人根本没有想到,在这种情况下,公共利益项目的被补偿人会不会因为自身的补偿标准过低,而去向政府要求提高补偿标准?

划分公共利益和非公共利益两个法律概念,用在房屋征收和补偿问题上,是《条例》起草人的得意之笔,到处宣扬其合理性和创造性。殊不知,正是这两个概念的划分,终将使征求意见稿只有在做出颠覆性的修改之后才有活路。

(暂时写到这里)

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