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李战军 的博客

 
 
 

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经济适用房前途在哪儿  

2010-02-09 16:03:56|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 上海在十年前,全市上下的共识是否定了经济适用房的。十年后的今天,上海的保障房有了新的起色,自己定的计划是10万户廉租房,30万套重大工程配套用房(动迁房源),30万套经济适用房。

在我看来,我们的经济适用房建设和配售是颠倒程序的做法,是先上马开工建设,后制定经适房配售标准,最后是让老百姓自己对号入座,申报核批。而正常的程序应该是先划定标准,再摸清需求总量和分布,最后是开工建设和配售。由于程序时颠倒的,因此人们最担心的是这么大的开工建设量,有没有相应的需求量。

在我看来,我们的经济适用房肯定会变异分流。没有那么多符合标准的需求量,只能降低门槛,扩大需求量。但反过来新的问题就产生了,降低了门槛以后,申报者住房到底困难不困难?申报者收入到底少不少?没有那么多符合标准的需求量,另一途径是将经济适用房改成经济租赁房,即廉租房。但会产生另外一个问题,即投入和产出能否平衡?有没有投资经济适用房的可持续能力?

在我看来,值到今天经济适用房的投资主体,还不能真正算是政府。因为我没有看到政府在财政支出当中有明确的列项及其数额,也没有看到从土地收益中转移支付到经适房建设有多少投入?看到的是国有房地产企业的指令性担当,看到的是宝贵的国有土地价值资源大量流失,看到的是向银行借贷和动用公积金管理增值部分。充其量政府是主导,而不是开发投资的主体。

在我看来,这么大的经济适用房开发投入量是不可持续的。因为上海400万户籍人口中,一年的增量商品住宅2009年的光景也就是成交15万套。30万套经济适用房相当于上海两年增量商品住宅的交易量。这么大的供应量土地资源难以落实。如果最终落实了,将大大挤压商品住宅的土地资源,又将导致上海商品住宅的价格飞涨。这么大量的经济适用房投入只能是阶段性的表现,绝不可能是持续性的投入。

在我看来,房价问题的讨论,对开发商的谴责,对房地产业的打压,对经济适用房的大肆宣传,都是人大会议的挤出效应。一个城市不可能全年都在讨论一个产业的发展去留,更何况今年上海市还面临着长达半年时期的世博会重任。1-2月份是我国历年的房地产销售淡季,1-3月份是我国历年的人大政治周期,过了这个周期,各行各业该干什么就干什么,该怎么干就怎么干(当然是符合经济规律、符合科学发展观、符合真正民生需求地干)。无论是国四条,还是国十一条,都不是什么新见地、新创造、新措施,都是2003-2008年历年房地产调控政策的提纲挈领式的重申。那五年不都是一涨就调,越调越涨的吗?

在我看来,房价和经济适用房的问题争论,核心是我们对房地产市场和产业的总体判断是否正确?我们对土地和住房制度改革巨大成果是否有必要去推进扩大?我们对房地产业的发展和政策保障住房问题的解决是否符合科学发展观的要求?这些根本性的问题形不成共识,或者屈从于所谓“民怨”,那么我国房地产的成长道路就难免向今天一样,再被折腾一遍。经济适用房的前途只能在于严格的小房型、共享的产权房、健全的退出机制和有财力支撑的后续养护维持体制。那样的经济适用房才不是一场秀。

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