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李战军 的博客

 
 
 

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正是调控政策在推高房价和地价  

2010-03-23 12:20:28|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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近五年来,地价、房价一涨,“民怨”呼声一大,调控政策便重申一次。屡涨屡调,屡调屡涨,原因众多,其中一个主要的原因就是这些不符合科学发展观的房地产调控政策,在推高城镇的房地产市场价格。

 

譬如,国土资源部最近频频出手,颁布土地“调控新政”。最新的动作便是拿地“首付提高至50%”(2009年12月);

“土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%,竞买保证金不得低于出让最低价的20%”(2010年3月);

“各地当年的保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地,确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%”(2010年3月);

“住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前,各地不得出让住房用地”(2010年3月)。

 

在我看来,硬性规定拿地首付比例是典型的一刀切。如果是毛地批租,投资人应该是按照动迁交地的进展情况,按签约拿地总量的适当比例逐步交付土地价款。如果是净地批租,只要能够实现土地转让、规划指标许可、进场建设许可三证同步,投资人就是一次缴清全部土地价款,都是应该的。但现实问题是三个步骤无法实现同步化。投资人缴了土地价款后,在很长一段时间内,并不能实现土地的实际使用。大量的土地投入资金被搁置,而不能很快进入流转,只会大量增加土地的开发成本。

 

现在把今年的政策保障住房用地提高到当年城市房地产用地总量的70%,这是试图用一撮而就的办法解决复杂且要长远执行的政策保障住房建设分配问题。这一用地比例的规定,毫无科学依据,必将带来灾难性的后果,反映的是“不行也得行”的乱来行为。一下子拿出这么大比例的政策保障房用地,短期内根本无法消化,造成政策保障房投资的巨大浪费。另一方面极端加剧了市场商品住房土地供应的稀缺性,造成了供给和需求的巨大市场失衡。

 

上海市宣布,在2009-2012年的三年时间里,集中力量建设30万套经济适用房。而目前在徐汇、闵行两个区的试点中,仅有2600户向政府提出申报(此数还未通过政府财产住房情况审核和社会公示)。以此类推,上海全市19个区县经济适用房的总需求量(在现定标准下)也就是2万到3万套。30万套的建设规划和最多3万套的实际需求量,这种巨大差额所形成的社会浪费由谁来负责?

 

联想到两三年前,全国硬性推行荒唐无比的70/90政策,也是要求全国各地都要制定为期三年的房地产发展规划,其结局如何呢?现在大家已经看到了。前车之鉴理应引以为训。现在国土资源部又要求全国制定政策保障住房的用地规划,而且申明这个规划不落实,商品房用地不准供。太迷信自己手中的权力和能力了吧?

 

国土资源部的这个新规定,本质问题是70%的政策保障住房用地规模是否科学?

 

为什么这两年我国房地产调控政策车轱辘转,形成颁布—落实不了—重申再颁布的怪圈,本质问题也是这些政策是否经过调查研究?是否进行过试点总结?是否进行过政策效果评鉴?是否符合科学发展观?

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