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李战军 的博客

 
 
 

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新政形势下房地产企业应对策略  

2010-04-22 18:41:54|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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4月新政对中国房地产企业来讲,是兜头一盆凉水,是警告声中的一击重拳。好在七年来中国房地产企业被批评、中国房地产市场被折腾,中国房地产业被政策已是一种常态。房地产企业不仅适应了,而且也有了准备。

此次冲击不可能犹如2008年下半年那般严重,主要原因是那时经济是从上往下走,现在是经济从下往上走;那时企业的现金流真的是困难,现在企业的现金流还是有底气的。

有下列看法提供给房地产企业作参考:

一、目前市场的局面形势

1、新政对低端商品住宅的影响大于高端住宅。

本周上海低端商品住宅单个楼盘最多只有20%上下的销量,中端商品住宅可实现45%左右的销售,高端商品住宅可实现80%以上的推量。再次验证了这些年政府对房地产的打压政策伤及的主要社会群体是中低收入者的客观现实。

2、新政对一线城市房地产市场的影响大于二三线城市。

对新政敏感和影响最大的是一线城市,其次是省会城市、经济中心城市和计划单列城市,最后才是三线四线城市。新政的冲击影响是按照这个顺序递减的。三四线城市本来异地买家就不多,房地产市场主要就是本地市场,他们的商品住宅价格的利润空间和跌幅空间都不大。

3、成交量萎缩的状况还没有波及到价格。

目前各地的情况是增量和存量的商品住宅成交量都有了较大幅度的萎缩,但本周由于惯性的原因,还没有进入冷冻期的成交量,因此对价格的影响还无从谈起。这是一场究竟是政府的意志力还是房地产企业的意志力谁更强的比试。政府不能容忍的底线是财政税收的大幅度萎缩,企业不能容忍的底线是银行贷款到期额度超过了自己的现金流。

4、新政对低收入人的伤及程度远高于高收入人群。

新政对城市群体阶层的伤害程度是沿着低收入、中收入和高收入这么一条链条递减的。目前伤害的全都是要入市买房和按揭贷款的中低收入者,他们往往就是因为利率和首付成数直接影响到他们的首次购买或改善性购买。对他们来说这些事硬门槛。真正观望的是中等收入群体,有待市场形势进一步明朗。由于没有保有环节税收的出台,基本上没有影响到高收入群体的购房心态。

5、寻找底部伺机果断入市的中高收入人群正在逐步扩大。

对房地产企业来说,每一次政策组合拳之后,都是反身再进入的一次良机。对于中高收入者来讲,每一次房价下跌特别是急剧下跌,都是一次抄底购房的良机。过去七年的历史一再验明,中国房地产市场有着巨大的需求空间和价格上涨空间。目前已看到这部分人开始筹划、准备资金、等待时机的种种迹象。

6、就目标用途而言投机者存在些许损失。

传导递减链是投机——自用——投资。目前投机者或许会存在一些短期损失,是否会出现重大损失现在并不明朗,要看商品住宅的市场价格是否出现深幅和中期调整。即便是投机者在这一轮的房地产调控中也是有便宜可占的,主要是异地买房、多套买房存在着已经被贷款和贷款利率优惠的优势。自住用途的投资者目前正在享受着市场商品住宅价格下跌预期的心理优势。早买一点,晚买一点,都无所谓,主要是看什么时候能买到相对便宜的房子。而持币投资者正在盘算着何时进入的时机。首付成数的变化对高收入投资者来讲几无影响。

二、企业应对策略

1、扎实把握本轮政策调控的影响周期。

现在听到最乐观的判断是政策影响为三个月;多数人的共识是政策作用期为六个月,到今年十月底;极少数人估计认为是中长期的,要到明年以后才能收底。房地产企业绝对不会是单独面临困境,各级地方政府难以容忍此轮政策的作用影响市场拖到明年。

现在中国各个城市的地方财政收入中,来自于房地产的占有重大比重;而在地方财政支出中,用于政策保障房屋的几乎为零。因此,本轮新政的影响首先是房地产企业,其次是地方政府,再次是金融机构,最后才是中央政府。最低负面影响能够到达地方政府这一环,最高负面影响会扩展至金融机构。到那时,中央政府的政策必定会调整。

2、土地为王,现金为王。

已经持有土地的,不管市场价格出现怎样跌幅,都会被套住的,只不过是被套的严重程度而已。后悔没有用,退地要损失,转让也困难。只有认命,承认政策周期对本企业的影响。

但是由于中国土地供应的严控性,土地毛地变为净地的长期性,中国实物资产价格成长性和目前保障房用地的超比例特性,商品住宅用地就大多数而言,不但是稀缺的,也是昂贵的,更是长期看涨的。2008年冬天开发商是抱团取暖,2009年冬天开发商是抱团拿地,到现在最多就是不拿地而已。越不拿地越影响到今后三五年的商品住宅的市场供应,熬到那时,市场价格更高。

由于2009年的中国房地产业对中国经济的巨大贡献,目前的中国房地产企业不仅手中持有的流动现金是历史最多的时期,也是现金分散更加均匀的时期(大中小企业手中都有钱),更是可以苦熬一阵子的时期。

3、延缓开发节奏,缩小开发战线。

全国的房产普查没有,全国的房地产为时三年的振兴规划没有,全国的房地产中长期发展目标规划没有,有的是没完没了的房地产政策调控。随时可以被折腾的境地,经常坐过山车的处境,不断身在外行政治大批判的场境,总是陷于“不行也得行”面子工程的绝境。在这种条件下,中国的房地产不可能稳定健康发展,不可能满足中国老百姓住房改善性的需求和城市化的要求。我们总是把支流当主流,个别当一般,少数当多数,荒谬当真理,成就当败绩。

中国的房地产企业只能逆来顺受、顺势而为,力求自保,生存是第一位的。观望着拿地,缓慢着开发,缩小着战线。政策来了干小事,政策走了干大事。让报国贡献的抱负悠着点来。

4、拓展商业地产,延后住宅地产。

在政策集中调控商品住宅的时候,在商业地产价格低于住宅地产价格的时候,完全可以避重就轻,选择商业地产作为新的方向。店铺、底商、商业街、商业圈、办公楼、宾馆,甚至工业地产,都可以作为新政条件下的发展路径。尽管商业地产所需知识面更多,所需资金量更大,营销管理更为困难,但相对于住宅地产来讲,毕竟是高端地产,获利能力和获利时间都更大更多。政府愿意发包的经济适用房和廉租房,也可以主动参与一些。用时间换发展,用空间谋调整。毕竟中国的房地产已经到了遵义会议前的红军时期,左倾盲动主义该结束了。

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