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房地产的问题是一个货币问题  

2010-04-04 10:00:38|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产的问题是一个货币问题

——一论2010年中国商品房价跌不下来

这些年人们都说房地产的问题就是一个金融货币问题,成也金融货币,败也金融货币。

金融货币给一点房地产业颜色,房地产业就像模像样的开出了一个价格的染坊。金融货币勒紧了房地产业的信贷缰绳,房地产的市场规模和价格就会掉头回走。

因此,很多人都拥护打压房地产且屡试屡败的调控招数,即控制信贷总量,取消信贷优惠,提高首付比例,提高买地交款成数,提高信贷成本。其实这些多为货币的数量调控手段(工具),对中高收入阶层来讲,基本不形成购房障碍。而对想早点入市买房的中低收入阶层来讲,却受到了真正的打击。就因为缺那么点钱支付不了首付,就因为每月高了那么一点的按揭贷款,打破了正常的收支平衡。

为什么2010年中国商品房的市场价格不会跌?大致理由如下:

1、中国人民币的供应必须紧跟美元的发行发债规模。

在美国美元信贷规模扩大、债券全球兜售、财政赤字高居不下、美元发行数量不断攀高的背景下,如果中国人民币的信贷规模和货币发行量不相应跟上去,那么十分自然地就造成中国人民币升值的结局,这将严重打击中国制造业国际出口的价格竞争能力。

2010年中国信贷规模会从去年的9.6万亿下降到7.5万亿,仍然是在高位运行。而且这个7.5万亿的规模非常容易被突破,至少今年的一季度就大大的突破了原来的信贷规模计划。中国自身也非常不情愿主动提高汇率。在这种情况下,中国的货币不太可能因为通货膨胀的预期而做出大规模供应缩减的动作。相对充裕的货币供应和信贷规模,的确在支撑着房地产的市场价格。

2、中国不断上升的外汇储备,扩大了中国人民币的发行量。

一般情况下,货币发行量是按照社会实物产品的生产量和市场价值量进行对应对等的量化发行。在过去的年代,由于中国企业出口产品多于中国对外国产品的购买量,形成中国贸易顺差。国家通过向手中有外币的企业支付等值人民币来收缴收缴外币,形成国家外汇储备。作为生产外贸出口商品的企业,拿到了由外币转换的人民币,实现了实物和货币的形式转换。但是在这个过程中,一定总量的外贸商品却出现了两笔等值货币,一笔是人民币,在中国企业手中,这笔钱进入了流通;一笔是贸易顺差所产生的外币在中国政府手中,这笔钱沉淀了下来。2.4万亿的外汇储备集中到国家的过程中,国家为了向企业换汇,便多印制了超过15万亿规模的人民币。这个缺乏实物商品支撑的人民币发行量,便在市场上流通了。而超量流通的结果自然是中国商品的货币表现值被提高了。

中国人和中国企业在国内的投资渠道并不多,超量的货币发行流入到中国的土地和房产上,不但自然,而且还表现在房地产商品市场价格的大幅度上升。在2010年,中国外贸顺差和外汇储备似乎还看不到下降的迹象。国家还需要通过印制人民币的办法,兑换贸易顺差中出现的外币。这使得我国人民币流动性过剩的现象在今年仍存在着继续扩大的前景。

3、银行的信贷规模加大,一定会向中国的实物资产产品和行业倾斜。

银行向国有企业放贷,政策上是保险的,经济上是高风险的,因为相当都是靠企业之间的信用担保。中国金融机构的坏账、呆账长期以来其主要来源都是央企、国企和地方政府信贷。而向中国房地产业的企业发放开发信贷,向中国老百姓发放购房消费信贷,向来都是银行最优质、最安全的信贷业务。因为这些信贷都是有土地、房屋做实物折扣抵押的。个人还贷信誉不知要高于央企、国企还贷信誉的多少倍。

现在中国金融机构向房地产开发和消费两个环节进行大量放贷,在政治上是受批评的,在制度上是受文件制约的,而在经济上则是最优质的。即便是国有商业银行受到“限制”,还能挡得住外资银行对高端房地产的信贷扩张吗?凭什么自缚手脚,让外资银行夺城掠地啊?所以不管什么样的会议批评,文件制约,中国银行业还是要向中国的房地产业进行年复一年不断提高的信贷支撑。

中国存贷款的现状是存短贷长,在时间不匹配,存款大多数是短期的,而贷款多数则是长期的。中国房地产由于存在着预售制度,大大缩短了因生产周期长而带来的还贷周期,同时也大大地降低了对房地产的信贷风险。

 

 

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