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李战军 的博客

 
 
 

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房地产的问题是一个财政问题  

2010-04-06 09:37:49|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产的问题是一个财政问题

——二论2010年中国商品房价跌不下来

1、中央政府和地方政府财权、事权不均衡。

上个世纪九十年代,中国实行中央和地方的财政分税制。中央拿掉了60%多的财权(即财税总额的大头)和30%多的事权,地方拿走了财政总额的30%多和60%多的事权。

2、卖地和招商引资是中国城市发展的有效路径和基本经验。

地方要发展,靠地方政府财政收入是完全不够的。因为地方政府的财政收入的大头主要是用于公、教、医、事等的人头费。还有多的是用于城市基础设施中的政绩工程。过去二十年,中国每一个城市的发展,其基本路径和发展引擎就是两个,一个是出售土地使用权,一个是招商引资。这是中国城市发展的基本经验。

一个城市卖地越多,卖地的价格越高,城市的发展就越有经济支撑。上海上世纪九十年代,之所以能够一年一个样,三年大变样,重要原因就是十年期间卖地收入高达一千个亿。城市卖一块地,实际上城市是发展了两块地,一块用于动迁安置,一块用于新房新产业建设。卖地的钱大头是用于动拆迁安置补偿,小头用于地方政府的城市基础设施投入。卖地的钱不向中央政府缴纳。

一个城市招商引资越多,城市就有了企业、就业、财税和GDP。只要是来自于外部的钱,砸在地方政府所管辖的区域内,地方政府都是求之不得的。哪一个城市招商引资多,哪一个城市发展的就快。上个世纪八十年代看深圳,九十年代看上海,新世纪看苏州,现在看天津。它们都是招商引资的模范城市。

3、反对地方政府建立“土地财政”是不食人间烟火。

反对地方政府批租土地,反对地方政府招商引资,那是不食人间烟火的人。他们哪里知道城市的发展是需要科学的路径和真金加白银。

一些人主张地方政府卖地的收入,中央政府要参与分配。一些人主张要抑制地方卖地“二财政”收入。这些人根本不知道中央政府从来不承担地方政府的城市建设和房地产开发的职责。按照事权和财权相协调的原则,批租土地的收入就是应该全留在地方使用。

一些人认为中央政府都是对的,地方政府都是错的,这是一种十分片面的认识。不管是中央政府还是地方政府,都是为人民服务的,都是在同一个共产党领导下的,都是为了同一个目标分职分权工作的。

以上海为例,2009年地方财政收入大约是2500亿元,中央财政收入大约是地方财政收入的两倍。在上海一个地方的财政总收入中,中央财政是拿去了大头。

4、地方政府收入的重头源于房地产但却没有对房地产的列项支出。

在上海多数区级财政收入中,基本情况是其财政收入的30-40%来源于房地产。离开了房地产的税源,区级政府的日子是很难过的。但是如果看看区级财政的财政支出项目,基本上都没有房地产的列项支出,包括政策保障房的财政列支(目前政策保障房的资金来源主要是银行贷款和公积金管理增值部分)。

5、房地产业对地方政府和中央政府贡献重大。

财政收入主要靠房地产,财政支出一点没有房地产的份,这就是目前我国各地各个城市的财政现象。实际上在中国各个产业当中,房地产产业税种最多、税率最高,房地产产业税收涉及到的我国企业和公民范围最广,房地产业贡献的纳税量最大。

想取消“土地财政”的人,是不当家不知柴米贵,不当家不知财源来自于何处。你取消试试看,你还要不要这个城市老百姓“活好”?

想继续增加包括物业税等房地产税种、税率的人,相信只有如此才能够压低房价,压低需求。他们根本不知道世界上面对一个供不应求的商品,希望通过压缩需求来压低价格,有成功的事例吗?

6、地方政府负债只能指望卖地偿还。

再以上海市为例,市区两级政府(一个市政府加19个区县政府)所背的信贷债务高达六七千亿,上海筹办世博会直接成本180亿元,间接成本更是几倍于此数。在目前条件下,靠什么偿还?靠财政收入还不知道要到猴年马月才能还清,最直接、最有可能的就是依靠土地批租。

上海市如此,全国也是大同小异。我国中央政府和地方政府目前背债加起来是一个惊人数目。中国真正对我国金融可能带来巨大风险的并不是中国的房地产业和房地产信贷,而是政府债务和政府外汇储备。

中国目前已形成了这么一种机制:政府的债务不断增多,政府的债务只有靠土地批租转让才有可能偿还,土地转让价格越高偿还的现实可能性越大,土地转让的对象只有是房地产的开发商(包括住宅、商业、工业等的开发商),土地价格上升直接又导致了中国商品房价格的上升。当然,中国商品房价格上升还有供求关系的因素。

7、对房地产业发展造成实质性伤害的调控政策都不会持久。

即便我们能看到一些城市商品房价格阶段性的回落,即便我们能看到一个比一个更加厉害的房地产调控政策,但这种现象都不能持久。如果超过了半年或一年时间,首先不能接受的不是房地产的开发企业,甚至也不是商业银行,而是我们的各级政府,特别是处于基层一线的地方政府。

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