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房地产的问题是一个社会问题  

2010-04-07 08:15:34|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产的问题是一个社会问题

——三论2010年中国商品房价跌不下来

1、买房贷款是依赖于父母的年轻人为主体。

上海市公积金中心2009年曾经做过一次三千份的房地产信贷调查,发现上海房地产贷款80%是30岁以下的人群。在这一人群中,购房首付款70%要依赖于父母,分期偿付的按揭款70%要靠父母帮忙。

这一调查反映了上海房地产商品住宅刚性需求的主要人群和主要资金来源。有的人可以把它理解为商品住宅绑架了老少三代,绑架了年轻一代三十年当“房奴”。也有的人把这一现象批判为“啃老族”。两种认识都有一定道理,但从根本上反映的是中国社会价值观念变化和消费支出结构变化。

中国城市拥有商品住宅产权房屋的人比重已处在世界的前列,中国城市年轻人不租房而买房人的比重也已处在世界的前列,中国城市今后要入市购房的人口规模更是处在世界的前列。房地产的问题在中国已经演变成一个社会问题。

2、中国城镇住房消费观念已发生重大变化。

二十年前我在上海市人民政府工作的时候,当时从事住房制度改革的领导和工作人员,将改革的目标之一是放在调整城市人口的消费支出结构,提高城市人口在住房上的消费比重。当时,城市人口把解决住房问题都依托在单位和政府身上,只等福利分房,只支出非常低廉的福利租金。人们在住房上的消费支出在总结构中比重超低。政府之所以制定出这样的住房制度改革目标,是因为政府看到了在此前四十年中住房政策的失败和住房建设的低能。

上海住房制度改革在1991年推出的时候,当时的改革方案是将城市职工自住的房屋以250元/平方米的价格卖给居住者。这个价格还要以建筑年龄和职工工龄为依据,再进行打折。因此实际上买入者也就是以每平方米一百多元的价格买下。当时房屋产权单位不太愿意卖,租住居民也不太愿意买。当时整个城市还是租房观念压倒买房观点,认为买房不合算。

但现在不同了,出现了如下一些变化:

城市人口在追求住房保障的同时,还更加追求住房财产的保值升值,住房财产已经成为中国城镇老百姓家庭财富中最高比重的财富形式,财富效应凸显;

城市人口已经不在乎房屋租金的高低,而在乎商品房屋产权私有化以后市场价格的水平和增值能力,租房需求逐渐被边缘化和矮化;

城市人口特别是年轻人一走上工作岗位,就马上要买房,经济能力不够,父母亲也主动予以援助。如同农村农民一生都把主要的经济收入用于建房盖房。

中国人对商品房和商品住宅的价值观念和追求意愿,与过去相比已经发生了重大变化,造成了整个市场上的持续旺盛需求。面对这种强烈的刚性需求,我们限土供、限外资、限房价、限房型、限别墅、限首付、限利率、限购买,都是希望通过压缩需求的办法,来降低房价地价。这能够做到吗?根本行不通。

3、政府现在自己挖了一个坑,跳下去爬不上来。

当我走上工作岗位的时候,城镇的年轻人和结婚户追求的是四大件:手表、自行车、缝纫机、收音机。这些东西当时稀缺难买,价格也远远高于收入水平。就是在当时,政府也就是发票证计划供应,并没有搞优惠政策和价格补贴,更没有对生产商的大批判和政策打压。

当年我们这一代人没有去简单的埋怨市场商品价格高,也没有简单的去埋怨工资收入水平低,更没有要求来什么政策优惠和政府保障。我们咬牙苦干,挺了过来,创造了今天的中国经济局面,无悔地交棒于下一代。

明明在过去的二十年中,中国住房问题的改善创造了世界城市发展史和中国经济发展史上的奇迹,是中国老百姓解决住房问题又好又快的黄金时期。但是偏偏我们把成绩当败绩讲,自我否定改革成果,把发展中的问题希望通过历史倒退去解决。

明明中国的地价和房价高,是伴随着改革、城市基本建设投入、经济和社会发展起来的,合理正常的推动因素是主因。先是被少数人鼓吹,后被政府所接受,现在已成为错误的社会思潮的看法却是房地产市场充满泡沫和投机,连房地产投资也要被抑制,更胡说房价上涨的比收入快。

明明中国城镇老百姓将自己的收入越来越多地理性自觉投入到商品房屋中去,大部分城镇人口都有了自己的产权房屋,城镇的危房棚户消灭的快要差不多了,中国一线城镇的商品房价比莫斯科低,比孟买和加尔各答低。但我们却自己要将房价压低“不行也得行”、“夹心层很受伤”、“保障房要覆盖城镇人口的30-60%”。

明明中国房地产业和房地产市场支撑了中国的金融业,有效的消除了金融业的信贷风险,但一直被一些人以金融业自身问题拿房地产说事。中国房地产业和房地产市场在2009年“保八”稳定经济的过程中立下了汗马功劳,回收的金额介于4万亿财政拉动资金和9.6万亿银行信贷资金之间,相当于当年全国零售消费商品总额的一半。但转手就翻脸,卸磨就杀驴,过河就拆桥,一直有人乱说中国的房地产业绑架了中国经济,会给中国经济的健康稳定发展带来重大危害。

事实已经说明,我们对中国房地产业和房地产市场的总体判断是失当的,我们对中国房地产业和房地产市场的政策调控是无效的,我们还没有认识房地产业和房地产市场的基本经济规律。

4、当务之急是转变商品住宅的消费观念和商品房价格的恐高症。

现在哪些人对城市的高房价有意见?

第一类是那些屡屡相信房价会下跌的人,一次次失去入市的最好时机踏空的人,看着别人又吃又喝又住房的人,原先还能买得起房现在跳起来都够不到房的人,他们是房地产市场上的失意人。

第二类是那些来到陌生城市刚刚走上工作岗位的年轻人,是那些远郊小房不愿意去的人,是那些瞧不起租房自己收入水平又买不起房的人。

第三类是那些居住困难收入水平又低的人。

第一类人是需要调整心态改变观念的人,他们只有认识到中国人将长期和高房价共舞是一种常态,才会调整自己的投资方法和策略。

第二类是找不准定位只是暂时买不起房屋的人,他们现在买不起房是正常的,而买得起房是超常规的,他们现在唯一正确的出路就是租房。

第三类是政府和社会各界真正应该帮助住房保障的人,这部分人不会超过城市总人口的5%。

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