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李战军 的博客

 
 
 

日志

 
 

近期政策解读及趋势判断  

2010-05-28 17:00:53|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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理念方法:

1、政策不同于理念方针,除非国策,一般仅为政府阶段性的愿景和重点工作。

2、政府是有限资源政府、有限能力政府和有限责任政府。

3、政府政策好坏的判别标准是实践检验,而不是拥戴者的多寡和舆论声音的大小。经济政策检验标准是解放、促进生产力和维护社会和谐稳定。

 

调控背景:

1、房价上升

2、民怨扩大

3、没有房屋普查

4、没有房地产中长期目标规划

5、中国经济刚走出困境且不稳定

6、美国金融危机之后是欧洲主权债务危机

 

核心政策:

1、对购买二套房首付50%

2、对非本地居民暂停发放购房贷款

3、发挥税收政策调节作用(房产税)

 

政策特点

1、过去政策的再拼接、再调整、再重申

2、行政措施占主导地位(追责,限外地和二套购,保障性住房供地,监管企业购地融资,对企业清算稽查、不发贷不上市重组)

3、效用短期化(遏制房价过快上涨)

 

市场现状:

1、成交量大幅度萎缩

2、成交价格松动但暂时还坚挺

3、开发商、购房者和政府都在等待观望

 

冲击比较:

1、一线城市大于二、三、四线城市

2、普通商品住宅大于高端商品住宅

3、中低收入者大于中高收入者

4、郊县大于中心城区

5、中国经济大于房地产经济

 

走势猜想:

1、土地供给依然紧张,但会出现推迟拍地和流拍现象,价格相对平稳

2、开发信贷和消费信贷规模明显萎缩

3、企业缩小开发规模、拉长开发周期、竣工量低位运行

4、成交量可能出现半年左右的萎缩、低迷、冰冻期

5、开发企业融资、拿地受阻

6、交易价格先坚挺,后松动,再跌落,但难有深幅调整

7、银行开发、消费信贷回收压力上升

8、地方政府财政税收缩水

9、影响银行业绩水平和公开资本市场圈钱能力,增加银行运行风险

10、降低对实体经济产品的需求量

11、中国资本市场继续领跌全球,融资功能丧失过半

12、政策时效三个月到半年,失效再重申、再拼接、再调整

13、政府在争议中打出最后一张王牌房产税

14、政策保障房规划计划加快推进

15、离婚、推迟结婚和不结婚群体扩大

16、海外移民和海外购房规模扩大

17、思想上的左、右两派和收入上的高、低两端,认识撕裂

18、政府继续两难、观望

 

本轮结束:

1、房价下跌达到决策人的心理价位

2、中国金融业特别是资本市场难以忍受

3、实体经济受到影响并波及整个宏观经济稳定

4、出现社会不稳定的重大群体性事件

5、政策保障房建设出现重大进展

 

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