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李战军 的博客

 
 
 

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上海住宅发展缺少科学发展观  

2010-06-08 15:56:31|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       如何正确认识上海房地产业的发展现状及其存在的问题,探寻上海房地产长期、稳定、健康发展的具体路径,不仅是上海房地产界也是上海各界共同关心的上海发展大问题。

不必回避有关上海房地产的发展问题,现在的思想认识并不一致,在一些问题上还存在着尖锐分歧,的确需要在科学发展观的指导下,就上海房地产发展的若干重大问题展开深入讨论。这些问题主要是:

1、上海市土地制度改革和住房制度改革总体上是成功的,还是失败的?

上海是中国土地制度和住房制度改革的发源地、先行者。上海的土地从不值钱的划拨到主要通过市场招拍挂的批租转让,上海的市民从租赁国家公房到在商品房市场上购买产权住宅解决自己的住房问题,上海的政府从土地出让收益中获得了城市改造和发展的大量资金,这些都是历史的进步而不是改革的失败。但改革中存在疏漏、失误和偏差,这都是改革过程中和改革不彻底的问题。我们不能用改革过程中存在的问题来否定改革本身。

2、上海市民在过去二十年时间里居住条件的改善成果是巨大的,还是积累的问题是主要的?

上海住房问题解决过程中的确存在一些明显问题,如政策保障房阶段性的放弃和供应不足,市民在住房不动财产财富差距的不平衡等。用存在的次要问题来否定过去二十年上海城市居民改善住房条件又好又快的黄金时期,是把支流当主流,成绩当败绩。

3、上海房地产业是继续通过市场化、商品化的道路成为全市经济的支柱产业,还是重走政府投资、计划建配为主的社会公共产品发展的道路?

现在否定市场化、商品化的住宅发展道路,否定房地产是经济支柱产业的观点,正形成一股强大的社会思潮。这股思潮要求政策保障住房的覆盖面越大越好,20-30%不行,40-50%也不行,60-70%才满意,要将商品房主流修正为社会公共产品为主流。其实上海约80%的户籍城镇市民和家庭户都拥有了产权商品住宅,上海市不拥有产权商品住宅的市民居住在公共租赁房中的仅为少数。其实上海地方财力根本无法将政策保障房覆盖到人口总量和家庭户的60%,30%也做不到,也没有这必要。眼前应该做的是先将政策保障房覆盖到城镇人口总量和家庭户的5%以内,将有限的土地资源和资金用到收入和住房都困难的“双困户”中。

4、上海房地产市场总体上是一个上海市民不断改善自己居住条件的健康市场,还是总体上是一个充满着投机和泡沫的恶性市场?

上海房地产市场毫无疑问存在着投机行为和泡沫现象,但将投机行为和泡沫现象视作上海一、二、三级房地产市场中的普遍现象和长期现象,则是不符合现实状况的,更是对过去二十年上海工作的一种简单粗暴否定。上海房地产市场总体上是一个市民不断改善自己住房条件的市场,是一个不断成熟、逐步完善、相对规范的、总体健康的市场。即便上海一些市民拥有二套房、三套房,其中的多数市民是将住宅出租获得合法收入,也不能轻易地指责他们是投机、扰乱市场或哄抬房价。就多数人而言,这本身也是一种应受到法律保护的家庭理财投资行为,目的是支付按揭贷款、提供子女住房、补充养老金的不足和防范老来疾病。

5、上海市商品房屋价格快速上升,合理因素是主导的,还是病态的、投机炒作的、非理性因素是主导的?

上海老百姓购置商品住房总体上都是理性的。一个家庭商量良久,多方筹钱,看房对比,慎重出手。但现在老百姓在市场上购房常被指责为非理性行为。现在上海的地铁通到哪里房价就涨到哪里。像中心城区、世博会周边、大虹桥周边、迪斯尼周边等上海城市功能和产业大规划区域,都是商品住宅价格快速上涨的区域。上海的房价快速上涨与这个城市的基础设施投入密切相关的,也和这个城市的世界级的定位分不开的,也和国家货币政策和货币供应量高度一致的。尽管的确存在着少数人的投机炒作行为,但这不是主流。主流是上海市民通过购房分享到这个城市的发展红利,是购房居民财产性收入的不断增加。而没有买房的人则一次次的错过较佳的入市时机。

上海2000万户籍人口和常住人口,每年约有30万人的机械性增长人口,全市约有600万左右的家庭户和单身户。即便在2009年这样的市场销售高峰年,全市增量房和存量房的交易量也不过是15万套和20万套。每年能够通过买房改善自己居住条件的也就是一个6-7%的人口数和家庭户。而上海市的住房供给早就是依赖期房销售才得以平衡的,供给是长期性的不足。

6、上海市要不要以及如何限制国外人士、境外人士、市外人士在上海购买商品房?

上海市现在定位要做世界级的国际金融中心、国际航运中心和国际贸易中心。上海市的历届政府都宣称不但对外开放,对内也要开放的,上海要服务于全国,上海也欢迎全国、全世界的人来上海投资。但是上海房地产的调控政策现在不但要限制国外人士、境外人士在上海购房,还要限制国内人士在上海购房,还声称要抑制市民的投资性购房需求,这种措施都是逆城市化的,逆对外开放的,逆城市定位的,逆城市发展规律的。上海的土地、住宅三十年前不值钱。三十年后值钱了,能够卖给国外人士、境外人士和市外人士,有什么不好?得益的还不是政府和中国人嘛。

7、上海市完全市场化的商品住宅和政策保障的住宅,究竟应该是什么样的量比关系?各自覆盖多少家庭户和人群?如何在发展商品住宅的过程中,不减弱政策保障住房的供给?如何在发展政策保障住房的过程中,又不冲击市场化商品房的发展?

现在全国各地都在做房地产“十二五”发展规划,但懂行的人一看就明白,那根本不是各地的房地产产业发展规划,只不过是一个政策保障住房的建设规划。现在全国各地都在大量的建设政策保障住房,但没有一个地方认真的考虑我这个城市政策保障房和市场商品房究竟应该是一个什么样的量比关系。只知道大力建设政策保障住房,不惜创新出一个个保障住房的新概念,不惜做出要多年才能够逐步实现的漂亮承诺,不惜冲击好不容易培育起来的商品房市场。

过去是我们发展了市场商品房,是政府丢掉了政策保障房的责任和建设,影响到低收入群体的住房条件改善。现在是我们为了发展政策保障房,在政策、土地和货币资源上,政府是狠命的打压市场商品住房,而且还要向产权商品住宅的住户征收房产税。我们什么时候才能走出这种非此即彼的极端思维、极端政策?

上海号称2012年之前向市民供给30万套经济适用房,宣称上海市的两个大区,即闵行区、徐汇区先行做试点。原计划4月份公布试点结果,下半年全市推行。但各种公开的信息表明,按照市政府现行经济适用房的配售标准,两个区的经济适用房申报合格者也不过就是2000户多点。如此算来,上海19个区县2万套经济适用房就足够了。30万套经济适用房的建设量和2万套经济适用房的现阶段需求量存在巨大差额,这就是上海的现状。业内人士都清楚,这30万套经济适用房的大部分土地都是不落实的。上海在土地供应上已经存在着区县政府、乡镇政府和市政府的博弈。

8、上海市在政策保障房的建配过程中,政策保障房内部的经济适用房和廉租房、公租房,也有一个合适、合理的量比关系,两种保障房形式各自覆盖多少家庭户和人群?谁是主导形式,谁是补充形式?

上海政策保障住房开发建设主体主要是地方政府支撑的国有房地产开发公司,鲜见民营企业、外资企业和央企。上海政策保障住房的资金来源主要还是银行贷款和公积金管理的增值部分,鲜见地方政府财政列支。政府在财政支出上体现的是一个建设型的政府,还不是一个服务型的政府。

政策保障房开发建设和配售配租本是一件天大的好事,但这些年我们看到了太多原本好事变成了坏事、或不尽人意的事例。在政策保障房当中,现在也存在着经适房(上海到目前为止,经济适用房还没有真正到位,主要是重大工程配套用房,现在改称动迁安置房占据主要地位)和租赁房,不讲合理比例、覆盖人员交叉、交付后物业管理失控等问题由来已久。其实政策保障房中的租赁房应该占主要地位甚至是统治地位,经济适用房应该是少量的、低比例的。而现实和未来供应情况则正好相反。

      为什么一个受到报纸、舆论拥戴的房地产调控政策,正在制造出中国房地产萎缩期、震荡期和观望期?这是正常的,还是非正常的?有必要通过公开的辩论予以澄清。

 

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