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李战军 的博客

 
 
 

日志

 
 

就凭现行的政策,房价跌到底了  

2010-08-10 17:45:37|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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8月10日有两个消息。

一是国家统计局公布7月份70个大中城市房地产统计数据,7月份同比房屋销售价格上涨10.3%,环比与上月持平;二手房销售价格同比上升6.7%,环比下降0.1%。

二是股市今天沪指大跌2.89%,击穿2600点线,深指跌2.74%。表面原因是房地产市场价格的表现和我国进出口总值再创新高有关,人们担心这一经济发展局面将导致收缩性经济政策的呼声再度高涨。底下的一个原因是传言房产税将很快出台。

从去年12月中旬到今天,在中国证券市场大跌的过程中,几乎重大的涨跌幅都与房地产调控政策有关。中国投资者一次又一次的表明了对现行房地产调控政策的根本态度。而所有力主房地产调控政策的人,直到今天都在回避一个基本现实:资本市场8个月的表现主要根源来于房地产调控政策。他们都不承认也不承担责任,是现行房地产调控政策导致了中国资本市场今天的结局。

从去年12月中旬到今年4月中旬,是我国房地产调控政策密集频发期。在当时一大批只会谈房价的外行人,不断的断言中国房价的拐点即将到来,他们不断的把预期一次次的推后,而忘记了刚不久前自己的预测内容;不断的断言中国的房价会跌多少个百分点,直到今天也没有松口。

中国房地产产业和房地产市场经受了八个多月的被政策、被折腾,依然使经济决策人没有看到他们本来希望得到的结果。现在真实的情况可以归纳为:

1、交易量萎缩,价格松动,房价过快上涨的势头被暂时遏制。

2、房地产的各项数据基本都是正增长,一些数据不过是增幅下降,另一些数据连增幅都是增长的。

3、政策效果的表现主要是在一线城市,主要是在中低端产品,主要是在城郊结合部和远郊地区,主要是在房地产交易量。

4、房地产的投资者们(所有买商品房的人,不论是买的第一套房,不论是用于自住的人,不论是购买经济适用房的人,他们只要是从自己口袋里掏钱买房,无一例外他们都是标准意义上的房地产投资者),绝大多数都认为今天的房价不会大跌,相当大的一个群体都在等待寻找最佳的入市时间。

5、政策不明朗,导致市场前景不明朗。开发商和购房者、政府主管者一起在观望,一起在等待,包括等待房产税落地和政策放松性调整。正是那些积极主张房地产调控的青年才俊们,正在担心历史上最牛的房地产调控是最短命的。

6、我国商品住宅市场的决定权正在发生演变,越来越多的城市二手房的交易量正在接近甚至赶上一手房的交易量。一手房市场的价格是由少数开发商决定的,二手房市场的价格是由无数个产权房屋持有人决定的。我国开发商的市场价格决定权正在浸蚀削弱性的让位。

在我进行的市场调查当中,几乎头脑正常的城镇居民都认同:房价上涨是全国性的,而不是个别地区;一线城市的租金正在率先上扬;几乎所有城市的高端商品住宅价格基本未见松动;开发投资行为都在按部就班地悄悄进行着;房地产至今仍是中国最好的防通货膨胀的工具;投资房地产总体上没有失败的先例;谁都在今天看到了“辣翻天”、“玉米疯”、“豆你玩”、“蒜你狠”、“姜你军”。

在我面对的房地产开发商们,对明天的市场信心和憧憬从未悲观过。房地产企业已经是老运动员了,经验丰富,准备充足,语言谨慎,闷声工作,心中都有个明确的市场盘算和风险回避计划。

我现在基本的判断是:

现行房地产调控政策对我国房地产市场价格的影响正在递减,走向边缘,除非有后续调控政策,否则尽管价格增幅在递减,但价格能走向稳定;

现行政策如果放松,我国房地产市场价格定能反身向上;

如果出台房产税,要视其力度和范围,短时期里作用肯定有,但中长期对平抑房价、减少房产持有比例、降低户均持有套数几无作用。

就上海市对出台房产税而言,它不会一个城市单独冒进,希望有几个城市同时实施,否则自身压力太大;它会要求“上会”,以分散决策责任压力;它会选择时机,现在出,希望顺势推低房价,将来出,希望是在房价起蓬头之时;它想出,它要出,因为宣布出去的事情面子下不来。

今年对全国房地产而言,真正实质性的进步是大力推行政策保障住房。它能稀释和平抑房价。它会对住房困难、收入又低的城镇家庭户带来实惠。只是这件事做得晚了十年,只是它承诺了难以企及的高覆盖面,只是它在短期内过度集中了土地和资金资源,只是它希望在一届政府任期内来一个总体缓解。

政策保障房由于产出周期的原因,只能在党的十八大召开之前,能让中国城镇老百姓初步尝到实质性的甜头,在十八大之后才能有较大规模的推行。但解决我国中低收入者的城镇住房问题,需要一届又一届的政府连续接棒,才能基本缓解或基本解决。一蹴而就是不可能的。

郑重建议,无论是中央政府还是地方政府,都不能把平抑房价作为我国宏观经济调控的核心任务,都不能把让房价下跌作为公务员的责任目标和一届政府的业绩目标。原因是这个任务是无法完成的。跳进自己设定的爬不出来的坑,一点都不好玩。

现在的宏观经济调控管理目标,既要防大起,又要防大落;既要保增长,又要调结构;既要防通胀,又要实行相对宽松的货币政策和积极的财政政策;既要压房价,还要保财产性收入增加;既要保持政策的连续性、稳定性,又要突出政策的针对性和灵活性,等等。这不是两难,这是目标多元化,这是目标对冲。这是难以完成的任务。担心的是经济目标任务完不成,又没有任何人去承担相应的经济责任。

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