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李战军 的博客

 
 
 

日志

 
 

三轮调控没压垮中国房地产  

2011-01-17 17:49:26|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  2011年 1月17日国家统计局发布了2010年中国房地产情况,数据丰富,发展明显,令人振奋,特别是在2010年1月、4月、9月三轮政策调控背景下依然取得如此辉煌的成就,让此前的各种预言和点评统统成为谎言和废话。

2010年全国房地产开发投资48267亿元,比上年增长33.2%,其中,商品住宅投资34038亿元,增长32.9%。(李评:房地产和商品住宅的投资依然保持着较高的增长率,表明中国的房地产是中国最吸引投资的产业,中国商品住房是中国最吸引投资的产品,一年的投资高过两年国家财政4万亿投资的20%,相当于财政收入的64.4%,相当于全国贷款规模的60.4%。) 

2010年全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米,比上年增长26.6%;房屋新开工面积16.38亿平方米,增长40.7%;房屋竣工面积7.60亿平方米,增长4.5%,其中住宅竣工面积6.12亿平方米,增长2.7%。(李评:房屋竣工面积和住宅竣工面积增长的低水平与房屋施工面积和房屋开工面积增长的高水平所形成的反差,表明中国开发企业都采取了防守型的发展战略,即拉长开发周期,缩短开发战线,在调控政策频发期减少市场供应量;表明中国房地产市场只能由期房预售来支撑,任何取消期房预售的办法都会导致中国商品房屋市场价格的暴涨;表明只要竣工量的低水平增长,都能有效支撑房屋市场价格,交易量在一线城市大幅下降并不能导致房屋市场价格下跌。)

  2010年全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米,比上年增长28.4%;土地购置费9992亿元,增长65.9%。(李评:土地购置面积的增幅远远低于土地购置费的增幅,表明在2010年中国土地价格的惊人上涨,地价推动房价在2010年特别明显。)

2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米,比上年增长10.1%。其中商品住宅销售面积增长8.0%,办公楼增长21.9%,商业营业用房增长29.9%。(李评:中国商品房一年销售突破10亿大关,比一年增长10%,这是在上、北、广、深等一线城市全年销售量大幅萎缩的情况下取得的,表明2010年是中国二、三、四线城市发挥了顶梁柱和高增长的作用;表明了中国商品房和商品住宅的刚性需求是多么旺盛。)

2010年商品房销售额5.25万亿元,比上年增长18.3%。其中商品住宅销售额增长14.4%,办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。(李评:2010年中国商品房年度销售总额加上当年中国土地出让金总额,已经高达8万亿元,超过了年度财政总收入。表明中国房地产业无可争辩的是国家的经济支柱产业,是中国城市发展的基本动力。)

房地产政策调控历年以“调房价”为主要目标,是找错了对象。沿着以房价为目标的房地产政策调控思路往下走,是一条已经被七年时间无数次验证是错误且失败之路。

大跃进式的超需求量、超比例的大建保障住房,是缺乏土地和资金支撑的,同样会是一条错误且失败之路。2011年中国一千万套的保障住房规划,充其量又是开工而不是交房。我们对房地产产品的“调结构”,其实是天方夜谭。

到今年八年了的房地产政策调控,使中国房地产企业个个都变成了老运动员。任何说他们资金链行将断裂的说法也被一次一次的政府年度报表所打碎。中国的国家央企其自有资金占有率个个都不如房地产业,其国内贷款的依托个个都超过房地产业。中国房地产企业和中国房地产业在过去的八年中仅从房地产开发资金来源构成中就会发现,他们完成了历史上最成功的结构调整。国内贷款占比不断下降,利用外资占比总体逐年走低,对定金及预付款的依赖程度减少了21个百分点,而自筹资金占比则上升了8个百分点。

纵观2010年中国房地产企业和中国房地产业是被政策和被折腾的又一年,但是又是有惊无险的度了过来。报纸、电视、舆论媒体等所有对房地产业的批评、指责和预测,都再一次的表明了他们对房地产业的无知和歪曲,表明了他们始终不愿意摘下有色眼镜,表明他们被历史事实又一次无情嘲弄。

 

 历年房地产开发资金来源构成列表(单位:亿元)

 

年份

资金合计

国内贷款

利用外资

自筹资金

定金及预付款

总额

占比

总额

占比

总额

占比

总额

占比

2002年

9750

2220

22.8%

157

1.6%

2738

28.1%

4620

47.4%

2003年

13197

3138

23.8%

170

1.3%

3771

28.6%

6106

46.3%

2004年

17169

3158

18.4%

228

1.3%

5208

30.3%

8563

49.9%

2005年

21179

3835

18.1%

252

1.2%

7039

33.2%

10035

47.4%

2006年

26880

5263

19.6%

394

1.5%

8587

31.9%

12635

47.0%

2007年

37257

6961

18.7%

650

1.7%

11772

31.7%

10628

28.5%

2008年

38146

7257

19.0%

726

1.9%

15081

39.5%

9286

24.3%

2009年

57128

11293

19.8%

470

0.8%

17906

31.3%

15914

27.9%

2010年

72494

12540

17.3%

796

1.1%

26705

36.8%

19020

26.2%

 

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