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李战军 的博客

 
 
 

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四季度发展预判  

2011-11-08 15:25:22|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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1、调控政策不放松、不加码,但存在微调

在房地产交易量和交易价格分别出现萎缩和松动的关键时刻,政府不会因为中国经济存在的若干困难而轻易放松对房地产的政策调控。当前也不存在必须通过拯救中国房地产来拯救中国经济的经济境遇。继续严格执行现行调控政策几乎是政府的唯一现实选择。

对房地产调控政策进行再加码,现在条件也不具备。主要是指房产税的全国推广,目标条件也不具备。限购范围全面扩大,也必须存在着六百多个城市今年房价控制目标大多数实现不了的客观条件。从现状看,全国各地除个别城市外,都能完成今年的房价控制目标。建设部提出实行限购政策的五条标准,但又把决定限购的权限留给地方,所以第四季度能够实行限购政策的城市不会增加几个。

但是,只要房地产的市场环境发生变化,客观上一定要求政策进行微调。国家已经对铁路建设、微小企业增强了贷款支持力度;CPI回落也为国家放松银根提供了必要基础。一些房地产企业由于完成了年度计划,对四季度的贷款要求相对较低,而希望明年初再获授信额度和贷款。保障住房开工计划明年基本确定要下调任务指标,以适应目前保障房土地供给、资金来源、建设能力和制度建设的现状条件。限购是一种干预市场的行政措施,因此它只能是中短期的,而不可能是长期的。限购政策的执行只能是一个由严到松的过程。即便约有四十多个城市施行了限购措施,但其限购范围、对象、力度和时间都是存在差异的。

2、四季度房地产市场向下调整更加明显

第四季度房地产市场向下调整的态势会更加明显。市场销售遇冷直接导致部分开发企业现金流短缺,偿付能力下降,负债率上升,从而选择更加有效的销售回款措施。市场商品房价格向下调整引来的不会是中期销量的大增,只能使持币待购的气氛更加浓厚。市场的确存在加速下滑的潜在风险。

第四季度市场走势存在两种可能,第一种是延续一到三季度的惯性,四季度销售面积和销售金额都会疲软,涨幅明显回落,实质性和全面性的市场回落仍不会来到。第二种可能是少数城市引领其它城市,逆转性价格和销量拐点相继出现,从而使量价同环比都实质性走入负数。

由于现在已进入第四季度,所以全年的大格局已见端倪。房地产投资量突破去年水准毫无悬念;新建商品房和商品住宅成交总金额几乎也能够再上历史新台阶;即便新建商品房和商品住宅成交面积总量由于第四季度的变数不能达到历史新高,但也会接近去年的水平。

3、开发企业实行战略收缩的行动更加明显

开发企业对现行房地产政策的熬、憋、等、扛、赌等心态,主要是建立在认为房地产调控的非科学性和不能长久支撑的认识上。主要是建立在认为房地产业对中国宏观经济存在巨大关联度的认识上。企业认为目前的市场现状不是商品房供求关系的正常表现,而是行政权力过度干预市场的必然结果。既然如此,房地产调控政策一定会得到调整,那么现在的企业流转型、收缩型、防御型的经营策略都是现实的。

在当前房地产开发企业发展缺贷款,市场被限购,资金流转受梗阻的情况下,会更谨慎、更少量地拿地,会更积极、更主动地推盘。当前企业降价销售的被动策略顺序是:销量不升的不降,利润不保的不降,已有先期销售的不降,亏本的不降。

在限购政策这个大前提下,市场上有资格、有能力买房的人是非常有限的,即便企业都采取降价等促销措施,取得市场效果的都是降价最快,幅度最大,且产品区位较好的开发企业。后知后觉、被大势裹挟而降价的企业很难短期内获得良好的现金流。

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