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李战军 的博客

 
 
 

日志

 
 

中国人没有吸收美国“两房”教训  

2011-03-10 12:06:10|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中国人看待美国的“房利美”(美国联邦国民抵押贷款协会)“房地美”(美国联邦住宅贷款抵押公司),主要是看因为美国的房价快速增长,导致了美国房贷的崩溃性失衡,最终引发了美国金融和经济危机,并波及到全世界。

中国人从中得出的教训是1.房价快速增长引发地产泡沫破灭。2.房地产泡沫引发了金融和经济危机。3.房地产贷款给次优人士即弱势群体存在巨大风险。所以中国人特别担心房价爆涨带来的经济后果,也特别理解政府对房价的调控政策。

中国人现在看到的是政府对房地产业、房地产市场、房地产企业、房地产购买者和房价的长期、综合、力度不断加大的政策调控。这里面包括经济手段、法律手段和行政手段。行政性的“限制”已经成为当前的中国特色。

中国人还把商品房屋的市场价格问题还看成是道德问题、社会和谐稳定问题和政治问题。

其实中国人是站在自己的国度和自己的利益角度,用中国人的思维方式看待美国的“两房”问题,这和美国人看待“两房”问题存在着巨大的差异。

其实美国人自己总结的“两房”教训才是中国人和中国政府应该认真吸取的。

3月3日的“参考消息”发表了该社驻华盛顿记者刘丽娜的一篇文章叫做“美国两房改革启示录”,从中我们可以看到美国“两房”的教训到底是什么?


美国政府正式启动了 “两房”的改革。在美国的住房融资体系中,“两房” 曾经是支撑美国经济繁荣的中流砥柱,近年却因金融危机爆发而成为众矢之口。由于“两房”在美国住房市场、金融体系和整个经济中举足轻重,这项改革不仅对美国意义深远,也有广泛的国际影响与启示。美国财政部与住房和城市发展部在2月11日向国会提交了改革白皮书,正式拉开“两房”改革序幕。

“两房”模式起源于“居者有其屋”的政治口号。由“两房”负责担保住房抵押贷款的美国住房金融模式源自上世纪30年代的大萧条,是罗斯福新政的内容之一,当时民主党打出“居者有其屋”的政治口号。2006年底美国房地产市场泡沫破裂,逐步引爆本轮金融危机。“两房”体制的弊端在危机中集中暴露。

“两房”成为吞噬纳税人资金的无底洞。美国住房市场规模超过10万亿美元,目前90%以上的房贷由政府持有或担保。自2008年9月金融危机全面爆发以来,美国政府共花费约1500亿美元纳税人的资金来救助“两房”。据国会预算局预计,到2019年,“两房”耗费的纳税人救助金将高达3890亿美元。美国上下 都意识到,如不改革这一吞噬纳税人资金的无底洞,很可能再次引发危机。

“两房”是一整套制度的“全面失败”。美国财政部长盖特纳说,“两房”问题所体现的并不仅仅是其最终随市场倒塌,而是整个监管基本设计、系统中激励机制的一整套制度的“全面失败”。美国房地产市场调整已经有三年时间,预计市场还需要两至三年才能恢复。政府的这项计划只是开启了国会立法长跑的序幕,预计立法时限约为两年。

 “两房”改革涉及的核心问题在于政府在住房市场的参与度。目前美国各方已经确定的共识是,必须降低政府在住房市场的参与度。至于降低的程度到底如何,则是技术层面要详细探讨的问题。住房市场改革的出发点,首先就是慢慢终止“两房”,大幅降低政府在住房市场的参与度;其次是引入私营资本,提供住房融资。这需要为房贷市场设立一整套新的游戏规则;最后是明确政府的角色集中在财政部下属的联邦住房署,支持民众拥有产权或者租房。

三种方案大幅度降低政府在住房市场的参与度。第一种,政府除保留联邦住房管理局这一机构以外,彻底退出住房抵押市场,政府只对中等以上收入阶层人士提供住房担保;第二种,只有在市场出现危机时,政府才出面担保住房抵押贷款;第三种,政府仍然在房贷市场发挥作用,但不再通过“两房”这样的政府支持企业来实施,而是引入私营资本参与。未来的方案可能是三选一,也可能是三项方案的混合重组。

不再提倡人人买房。“两房”改革的另一核心问题是要处理好稳定与效率之间的平衡问题。美国政府在“两房”改革上考虑四个基本因素:第一,获得房贷。这关乎消费者的利益,涉及福利与消费。第二是促进住房投资。这关乎投资者利益,涉及市场效率。第三是税收负担,涉及纳税人的利益。第四是金融体系稳定,这关乎政府利益.要创建一个不能总给政府找麻烦的体系。

改革实际上是在两种住房金融体制之间权衡:一种是政府主导,一种是私有化。政府成分越多,则住房融资成本越低,住房贷款条件越优惠,住房消消费会上升,投资收益高,但同时政府潜在税收负担会上升,系统稳定性下降。反之,私有化成分高,住房融资成本会上升,会抑制消费和投资,但会降低政府的税收负担,同时增强系统稳定。但从个人层面,买房成本预计提高,低收入群体买房难度加大。

美国“两房”改革不管最终哪种方案得到批准,政府在房贷市场的作用都将削弱,取而代之的是私营部门的作用上升。新的住房金融体系 “不意味着所有美国人都要拥有住房”。专家预计,帮助低收入者实现 “美国梦”的30年期住房贷款要么会消失,要么会涨价。

“两房”改革目标是拥有足够资本履行各种担保责任和债务偿付能力。在美国政府信用支持的背景下,有许多国家投资“两房”股票和债券。“两房”股票去年7月已经退市,这表明市场已消化了这部分影响。更多的海外投资在于 “两房”债券,不过美国政府目前还是“两房”债券的最大持有者,所购买的各类债券金额超过1.6万亿美元。“两房”改革将是一—项中长期的系统工程,短期内对美国和世界经济的震动不大。

三大教训值得吸取。“两房”改革刚刚启动,目前尚无法评说改革的成败。但美国政府启动改革本身,对包括中国在内的世界各国具有启示。

首先,政府过度介入市场会带来无法避免的“道德风险”问题,使得这种模式不可持续。但这不意味着不能发展住房融资二级市场,而是减少政府干预,走市场化道路。中国应注意吸取美国的教训,在设计改革政策时,避免图一时投资消费上升和短期利益驱动。这不仅体现在住房信托投资基金,还体现在所有金融机构和金融政策的改革设计上。

第二,“两房”改革表明住房多少和拥有产权不应取决于政府,也不应过度依赖负债,而取决于市场和个人收入能力。市场决宅一些人能够拥有住房,而一些人只能租房。为使买房和租房之间取得稳定与平衡,则要改革收入分配体制,保证社会公平。

第三,再好的制度设计也有其应用的时限。世异时移,变法宜矣。改革“两房”是美国制度自我修正的正常表现。终结“两房”,等于承认数十年来统治美国房贷融资体系的政府主导模式以失败告终。《华尔街日报》2月 14日发表文章说,金融危机最大的教训在于对住房市场的广泛优惠政策损害了每个美国人的利益,因为其错误地配置资本和信贷。


 

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