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李战军 的博客

 
 
 

日志

 
 

新一轮调控依然存在再次失败的可能性  

2011-04-27 18:28:11|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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去年,中央政府对房地产的三轮政策调控,都是失败的。正是因为每一轮的失败,才有了下一轮调控政策出台的必要性。今年1月份的新一轮政策调控,并不是过去调控成果的巩固和扩大,而是政策PK市场的又一次豪赌。那些声称“历史上最严厉、最牛的调控”的人,根本没有看到上个世纪五十年代初期的中国房地产政策调控是什么样子的,那才是共和国六十年历史上对房地产业最严厉的政策调控。

现在所有的舆论媒体都在起哄、围殴中国的房地产业和房地产市场。他们说最迟五月份就是房地产价格拐点的来临,他们说打压房地产市场的政策储备丰富的很,他们还说中国房地产企业的资金链这回真的快断了,他们把原本直白的房地产数据报道变成了灰涩难懂的戏法,使人们看不清楚房价到底是跌还是涨。

相比去年第一轮调控,整个市场根本就没有当回事;相比去年第二轮政策调控,只管住了5、6、7三个月;相比第三轮调控只管住了10月份一个月,今年1月份的政策调控已管住了1、2、3、4四个月。应该讲,这轮的政策调控的确比去年的三轮调控管点用。但是这种管用是让10个市场上的有效需求者,8个剥夺购房资格,2个不给银行贷款的结果;这种管用是让中国600多个城市在三月底的最后一天挨个向国务院汇报的结果;这种管用是靠派出八个工作组督查十六个省市,而且还要让人家根据所谓“民意”调整已经宣布的房价年度控制指标;这种管用是靠新闻媒体大量的、倾向性的、要改变人们预期的、不完全真实的报道来取得的。

谁都知道,最近这些年的房地产政策调控都是调控当月效果最为明显,影响最大,此后将呈现效用逐月递减直至不管用的时候。如果今年第一季度不能够从根本上改变局面,那么第二季度只能是说说而已了。

4月下旬,国家统计局对外公布的房地产价格变动数据,使人如坠烟雾当中,看不清楚真实的市场动态和趋势。真实的情况被隐藏。当前报纸电视媒体对中国房地产产业,企业和市场的报道描绘都是建立在个人观点、个别表象、个别城市、个别企业和短期政策基础上的,因而往往总是被时间和事实所验证,它们都是错误的,甚至是荒唐的。

直到四月底的今天,所有全国性的房地产统计真实数据都不能支持下列说法:即全国房地产交易量下跌了,交易价格下降拐点来临了,房地产企业资金链要断了,房地产市场马上要崩盘了。非常奇怪,那些不断散布不实消息的人从未得到一点认真的追究,而那些揭示市场真相的人却总是受到舆论的遣责。

什么是真实的情况?

今年一季度,全国房地产开发投资比去年同期增长了34%,其中住宅投资增长了37%。这说明中国房地产的投资依然强劲,国内外、各行各业的资金仍在继续涌入房地产业,而且还保持了高增长的态势。房地产业总是验证了新闻媒体在说谎。其实,我们不差钱。其实,这是最好的投资。

今年一季度,全国房屋施工面积同比增长了35%,新开工面积同比增长了23%,房屋竣工面积同比增长了15%。这种竣工面积增长大大低于开工和施工面积的情况,一直是这几年房地产市场价格跌不下来的重要原因。很多不懂房地产产业的小记者们一看到交易量大跌,马上就大呼小叫“价格拐点就要来了”。他们被市场耍了多次还一点不接受教训,始终处于外行看热闹的境地。

今年一季度,全国房地产到位资金中,利用外资同比增长了45%,企业自筹资金同比增长了27%,而国内贷款同比仅增长了4.4%。这一情况再次验证了中国房地产企业有着很强的自我调整能力,总是能在非常恶化的舆论环境中找到产业发展的创新路径,不断进行着资金结构的优化调整。

今年一季度,全国房地产商品房的销售面积同比增长了15%,商品房的销售金额同比增长了27%,明眼人一看就知道,两者的增幅不同,表明商品房市场的平均价格依然明显上扬。连所有人都认为的、都普遍接受的中国房地产商品房交易量的下跌,客观事实都予以了否认。

建立在客观事实上的预期总是正确的,建立在道德感情和政治表态上的预期总是被检验的。

中国房地产业的市场表现是总体性的,是全局性的,是趋势性的,是由客观经济规律所决定的。任何对中国房地产企业和产业的抹黑,并不主要是出自经济的因素,而是出自伦理道德观、社会价值观和现实政治观的因素。

不买地、不竣工、不预售、不降价,是当前中国开发企业较为普遍的短期经营方针。无真相、无幻想、无寄托、无所谓,是当前中国房地产企业家较为普遍的心态写照。

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