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李战军 的博客

 
 
 

日志

 
 

房地产研究切忌庸俗化、娱乐化  

2011-05-31 17:27:45|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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今天的中国房地产存在新闻级、时评级和研究级三种文章报告。

很可惜新闻级的房地产文章报告都是外行人和年轻人写的,时评级的房地产文章报告外行人、内行人都有,精华文章和糟粕文章共存。够得上研究级的房地产文章报告,数量和质量都不算高,但却有一批能够经得住历史检验的好东西。

现在房地产的所谓专家太多,似乎谁都能轻易当上房地产专家,点评起房地产好像都能够振振有词。不明就里的人乱说,装懂的人胡说,真正懂的人不说或少说,这是房地产业界当前既无真理也无真相的人文原因。

下面列举房地产研究过程中的各种恶俗,供年轻的朋友们参考吧:

一、嗜好打赌。以牛刀先生最为典型。他最为得意的是赌赢了徐滇庆先生,弄得我们现在看不到徐先生有关房地产的真知灼见。其实,他赌赢的是一个时点,输的是全局性的结果。深圳现在的房价比那个时候的房价不是又高了很多吗?牛刀先生还在网上叫阵要和任志强先生对赌。任先生理都没理,弄得牛刀先生现在赌得少了。房地产研究界缺的是有深厚学理功底,又有丰富实践经验的不功利、不浮躁的研究者,打赌不是房地产研究的基本方法。

二、惊奇发现。这些年整个社会对中国房地产充斥着大量的、非专业的错误理念,制造了一个个吸引眼球且充满感情色彩的离奇论断,将个别当普遍,支流当主流,假象当真相,形成了穷人冤屈、富人不仁、夹心层受伤的社会不和谐景象。如商品房是不是多了,投机客是不是多了,晚上去查黑灯,白天去看电表,惊奇自我计算发现,中国的空置房有六千万套。弄得不明事理的领导和群众既大吃一惊,又信以为真。其实这根本不是房地产调查的基本手段和基本途径。真正的调查不会做,妄想性的简单推论做出的结论都是神经性的。开发商普遍囤地和捂盘惜售、上海人工作八十二年才能买一套房、不吃不喝三十年才能买一套房、房地产市场失灵、史上最牛房地产调控、越来越多中国人买不起房、暴力动拆迁等,都是吸引眼球的惊奇发现。

三、精准预测。最早是清华大学的魏杰教授和大摩的谢国忠先生,后来知名的是易宪容先生。但是易宪容先生亲口跟我说,他从没有讲过上海的房价会跌50%。魏杰先生因错而闭门思过,多年不谈房地产,值得尊敬。谢国忠的乌鸦嘴讲到了今天,还在做巫师巫婆般的预测。那种把价格下跌百分比、将市场拐点定位在几月份的精准预测,到现在没有一个被实践所证明。但偏偏这批“学人”乐此不疲,借此博人眼球。自然科学的精准预测那是真相,社会科学的精准预测那是胡扯。

四、食洋不化。一批所谓的房地产“学人”,一方面反对与国际接轨,另一方面老是列举东京、香港、伦敦房价大跌的事例,吓唬善良的中国城镇百姓。中国城市房价的上涨趋势,既不存在我国宏观基本经济面遭破坏的背景,也没有人家城市化进程完成城市人口相对固化的特点。瞪着眼睛只会说“房价不可能只涨不跌”。我会辞世,但不应为此我今晚没有梦,明天不努力工作。人死不能复生。房价下跌,房子功能却照样存在。房价跌了,价格还会涨上去。都说新加坡解决老百姓住房好,但人家是一个富裕的岛国,人家反对党的主要声音还是批评政府解决老百姓住房解决的不好,是执政党和反对党攻防战的焦点。

五、唯房价论。研究中国的房地产,不能只研究房价,它只是所有房地产研究中的一部分,甚至连主要部分都说不上。诸如土地问题、住房保障问题、房地产金融问题、供应结构问题、绿色建筑、公建配套、产业规划等问题,都是比房价问题大的多的房地产研究基本课题。我国现在把房价问题弄成天天讲、月月讲、年年讲,好像文化大革命中的阶级斗争;现在我们的两会,开成了“房地产价格研讨会或声讨会”,这绝对不是一种正常现象。现在一批青年“学人”,只认房价,只会讲房价,唯房价涨跌评价政策调控效果,是非常悲哀的。

六、上纲上线。商品房市场价格问题基本是一个经济范畴的问题,是一个产业内部的问题。但是我们“好紧张”的一批“学人”,善于把经济问题延伸到道德问题、社会稳定问题乃至政治问题。用道德和政治的观点看待房价问题,用治理道德和治理政治的手段去处理房价问题,这就从“左”的方面把人们的嘴给堵住了。现在商品房被妖魔化,房地产业被妖魔化,房地产企业和投资人被妖魔化,购房人被妖魔化,土地财政被妖魔化,地方政府被妖魔化,动不动就上升为事关全局性大问题,就事关宏观经济的安全运行,就事关社会稳定问题,将杯中风波看成是滔天巨浪,将局部问题看成是整体危机。我们如何能体会到古人的“治大国,若烹小鲜”的意境?

七、什么都懂。现在活跃在报纸、网络、杂志、电视上的一批“专家”,本身理论专业不是房地产,本身在中国一线城市没生活过几年,本身从未在开发或流通企业走过一个完整的流程,本身也未在房地产行政主管部门工作过,现在便成了周立波所说的“全自动”人才(实际上可能是“全失控”人才)了。房地产金融、房地产税收、房地产开发、房地产市场、房地产企业、房地产政策等等,一下子都明白了,国务院什么政策都能点评、解读,市场什么走势都敢判断、预测,企业什么情况全都知道、掌握。马光远、宋晓军、戴旭、杨禹、叶檀、李稻葵、贾康等现在都是房地产的专家,都能够在中央电视台点评房地产政策和市场走势,都能严厉的批评地方政府和房地产开发企业,都能代表城镇居民表示房价大涨我们不高兴,房价大跌我们才高兴,都能代表城镇居民欢迎政府征收房产税和实行限购。袁木啊袁木。

八、勇批政府。现在一批年轻学者和记者博名声,博眼球,主要途径和方法是勇于批评地方政府,勇于批评国务院相关部门,如国统局、住建部、国土部等。要么打得人家不敢发声音,要么逼得人家出来做解释。看似尖锐问题,实际上都是不值回答的小儿科问题。比如2009年中国商品住宅价格涨幅的问题,比如我国人均住房月支出111元的问题,比如2011年1-4月份我国房地产成交量和市场价格真实性的问题,比如2012年我国房地产崩盘的问题,比如中国房地产企业暴利的问题,比如房地产企业资金链断裂的问题。调控房价的土地手段、货币手段、财税手段、法律手段、政策手段等都在北京,却把调控价格目标的责任全数让六百多个城市承担。我们正在制造出一批动拆迁中漫天要价的钉子户,地方政府工作可以不作信,法院判决可以不作凭,只相信领导人的一个信访批示,结果弄得上访北京的人流始终压不下来。现在还流行以领导人的话压领导人的行为,直接把领导人顶在杠头上,上下不得,进退失据。如声称领导人发过话了,领导人表示了很坚决的态度,领导人绝不会让人民失望。把一个好端端的网络弄成为新时代的大字报。

 

 

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