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上海房地产刚性需求远未满足  

2011-05-06 09:29:39|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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最近,上海市统计局陆续公布了上海第六次全国人口普查(2010年11月1日)的主要数据。这些数据的披露大大突破了上海市领导同志和相关部门的领导及专家的传统认识,将对上海市经济和社会发展的规划、计划带来若干方面颠覆性影响。

1、上海全市常住人口已有23019148人。

很长一段时间,上海市主要领导和相关专家主流看法是上海市现有常住人口约在2000万上下,如果加上短期在上海探亲、旅游、购物、开会和工作的暂时性留驻人口,那么即时人口上海应该在2300万左右。而现在实有人口,高出原先估计300万。

 2、上海外省市来沪常住人口已有8977000人。

     很长一段时间,上海市主要领导和相关专家主流看法是上海市外省市来沪常住人口约在600万上下,而现在居然高出了近300万。上海外省市来沪常住人口占全市人口的比重为39%。

 3、上海外省市来沪常住人口每年净增551208人。

     很长一段时间,上海市主要领导和相关专家主流看法是上海市外省市来沪常住人口每年净增20-30万人,近两年外省市来沪常住人口净增量低于前些年。但是实际情况是上海外省市来沪常住人口近十年共增加5512078人,增长159.08%;平均每年增长551208人,年平均增长率为9.99%。

4、上海市常住人口家庭8251160户。

     很长一段时间,上海市主要领导和相关专家主流看法是上海市常住人口家庭户在600-700万之间,而现在已经突破了800万,家庭户人口20581148,平均每个家庭户人口为2.49人(比十年前减少0.3人)。

 5、上海常住人口中大专以上文化程度的5053071人。

     这一发展形势表明上海城市人口的文化素质有了大幅度提高。和这种提高相适应的是,上海人的收入水平和消费能力也相应有了大幅提高。和500万大专以上文化程度相适应的是,上海人口最多的浦东新区常住人口为5044430人,这两个数字约占上海总人口的22%。

  6、上海新建商品住宅交易量远不能满足刚性需求。

上海新建商品住宅交易量2009年15万套,2010年9万套,分别占上海全市家庭户的比重为1.8%和1.1%。换句话说,上海市居民户平均要50多年以上才能买一次新房,而且还是期房。

上海外省市来沪常住人口现在每年平均净增55万人(黄浦区现有人口43万,卢湾区现有人口25万,静安区现有人口25万),扣除单身以外,约有15-18万家庭户。这个数量也要大于每年新建商品住宅的成交量。

当然上海市还有存量房市场,现在正在建设大量的保障住房,也会对上海市常住人口的住房问题解决起到重要的增量作用,当然还有上海住房每年的拆迁所形成的减量因素。但即便综合考虑这些因素,对于解决庞大的上海每年增加量人口的住房问题,对于户籍上海家庭户改善性需求的住房问题,现在的新建商品住宅供应量(上海每年新建商品住宅竣工量低于成交量)也并不是充裕的。

在一个城市每年增加55万人口的背景下,这个城市的房价还会跌么?

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