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李战军 的博客

 
 
 

日志

 
 

保障住房的供给计划实际需求并不旺盛  

2011-07-14 09:09:27|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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我国高企的商品住宅市场价格,使越来越多的人买不起,这是事实。指令性大量建设提供各种类型的保障住房,才能使越来越多的中低收入者买的起房、住的上房,这是一个需被实践验证的事实。

我国城镇在五年时间里对保障住房的实际需求,实际上并没有指令性计划3600万套要求提供的那么多。具体理由如下:

1、我国城镇存在解决住房问题的第三市场,即城中村和郊区农民住宅租赁市场。

 我国当前城镇户籍居民和外来常住流动人口的住房问题,第一是依靠商品住宅增量房和存量房的销售市场来解决,第二是依靠城镇居民产权房屋的出租经营市场来解决。在这之外,客观上早已形成了城中村和郊区农民住宅出租经营的的第三市场,也在承担并分流着城镇居民的住房需求,特别是外来农民工的住房需求。这种现象在珠三角地区、长三角地区和环渤海地区早已成为非常普遍的基本事实。在全国其他城镇也是一个普遍存在的现实现象。

这个市场的特点是出现需求时自发形成,快速扩张;缺少现有法律法规的明确承认和支持;愈发承担着城镇低收入者尤其是农民工的住房功能职责。供租赁的房屋是农村宅基地上的农民居屋(大量),是农村集体土地上的小产权房(少量),房屋没有产权证,不能实现市场流动,承载房屋的土地也不能够进入市场实行招牌挂成为国家建设用地。
    其实,我国城镇外来农民工从未奢望务工所在地政府能够提供保障住房。外来农民工极少数在城镇购房,少部分租住在中心城区的产权房屋中,大部分租住在城中村或郊区的农民住宅中,以及务工企业的集体宿舍中。外来农民工住房问题,实际上是一个已经被市场基本解决了的历史问题,而非现实迫切问题。现实的迫切问题倒是农村集体土地和农民宅基地的住宅,既然能够分流城镇低收入者的住房需求,为什么不能让这种土地和住宅合法地进入我国房地产市场流通领域。

2、我国城镇居民已有90%的家庭户拥有产权住宅。

改革开放前我国每个城镇居民家庭只拥有生活消费型流动浮财,基本没有不动财产财富。通过三十年的改革开放特别是土地和住房制度的改革,我国城镇居民当中90%的家庭户都拥有了产权住宅(尽管品质、面积、套数、市场价格有差异)。这表明中国城镇的住房问题取得了历史上罕见的巨大成就,中国城镇的住房问题在总体上已基本获得解决。中国城镇居民除职业盲流者以外没有露宿街头的,在高速城市化的过程中每一个城镇的危房简屋都是被逐步缩小的。这是一个客观现实。

现在中国城镇多数居民家庭财产财富中,不动产财富占据着70%-90%的比重。这是历史性的剧变。住房产权财富让其拥有者都分享到城镇改革发展带来的红利。住房产权财富已经成为城镇居民拥护共产党改革开放政策的经济基础。住宅产权财富的形成、集聚、增长,已经成为我国城镇最大、最成功、最现实的民生工程。工薪、津贴、奖金、养老、医疗、股票、债券、职务提升、职称改变、资质认定等,都比不上住房财产带给我们的财富多,带给我们的变化大。

3、降低保障住房准入门槛和各种保障房的变种,均说明需求并不很大。

以上海为例,政府希望三年提供30万套经济适用房,五年提供100万套保障住房。这是按照政治观点提出,按照政治标准放大,按照政治任务下达的“超调”指标。2009、2010年上海两年新建商品住房的市场成交量不过24万套。这样一比较就会发现,土地、资金的供给能力被放大了,中低收入者对保障房的阶段性需求也被放大了。

为了证明政府提出的保障住房产出指标的正确性,上海只能不断地降低准入门槛。现在的经适房准入标准已是人均居住15建筑平方米以下、人均月收入3300元以下、人均家庭财产12万元以下;“大龄青年结婚户”也可买经适房;“年轻人也能够买经适房”;只要在上海有工作,不计户籍都可享受公租房;政府可以分担经适房三分之一的支付能力,与购买者实行共有产权等。政府正在超越资源能力的大包大揽的承担起保障房职责。

在保障房准入门槛降低,供给指标扩大的同时,大批保障房标准符合者则公开放弃保障房权利。原因无非是依然买不起,出行成本太高,等待动拆迁享有更多权利等。

我国保障住房的真实需求,是随着一线城市——省会城市和计划单列城市——地级市——县级市,逐渐递减的。不仅是总量递减,更表现在人口和家庭户数量中的比重递减。即便在保障住房需求量最大的一线城市,有住房市场购买能力的,主要是通过购买增量房和存量房来解决住房问题;没有住房购买能力的,主要是通过租赁市场来解决住房问题;刚参加工作的城市年轻白领主要是在城区范围内按照产权房屋市场租赁价格租住;外来的农民工主要是租住在郊区和城中村的农民住宅中、企业集体宿舍中,也有少部分租住在城区租赁房中。

其实我国城镇商品住房市场和非商品住房市场已经有效地覆盖了绝大部分城镇劳动者的住房需求,只不过其中的集体土地和农民住宅还没有赋予它流通的合法性。

其实我国城镇真正需要住房保障的主要是那些刚走上工作岗位的外地籍的学校毕业生(本地籍的绝大多数毕业生家庭已有产权住宅或租赁公房),人数规模并不很大,需求层次也不一致。不过需要指出的是他们只是暂时买不起房,而且现阶段买不起房也完全是正常的现象。我国总体不存在着夹心层住房很受伤的状况,除非你把需要当需求,除非你在并没有为社会作出多大贡献的时候,奢望能够轻易得到一套称心的产权住房。我国城镇中相当一大批的所谓“夹心层”看中的并不是住房保障的基本权力,而是保障住房背后的住房财产。

让所有在城市工作的人都能买得起房(特别是中低收入者),建立一个人人都能买得起房的房地产市场,让城镇商品房市场价格下降到与劳动者工资收入相当的水平,这是我们现行房地产调控政策的出发点,也是政策的误区所在。

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