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李战军 的博客

 
 
 

日志

 
 

在房地产具体政策上的主要分歧  

2011-07-06 12:40:59|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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我国房地产调控具体政策,立足于调控的价值取向和目标任务,来源于国务院各相关部门,并根据不同时期特点和不同地域发展状况,而在全国范围内严格、反复实施。这些房地产具体政策实际上都是围绕着一个“价格靶心”,服从于努力使价格“回归理性”、“合理水平”的目标要求。政策框架一方面是针对房地产市场行为和市场表现的,一方面是针对保障住房的建、售、租、配、退的。

对房地产政策可以有多种分类,本文以政策针对购房者、针对地方政府、针对房地产企业、针对规范市场秩序等进行四类分类。分别描述支持和反对的理由。

1、针对购房者的调控政策

这些政策主要是:提高首付比例、提高贷款利率、提高转让费税、提高持有成本(房产税)、限制海外境外人士购买商品住宅、限制外省市人士购买商品住宅、限制本地城镇居民购买多套商品住宅等。

取消福利分房,在政府承担保障住房职责的同时,坚持房地产资源配置市场化的改革方向,采取多种鼓励措施,让多数城镇居民通过购买商品住宅的途径,解决城镇居民的住房问题,是我国多年来政策价值取向。但是在保障住房缺失和房价快速上涨的情况下,中低收入者的住房问题引起了全社会的高度关注,政策价值取向也在慢慢发生变化。

我国社会一部分人认为,调控房价的重要途径之一是抑制需求,其主要办法是通过提高首付、利息、税费,增加商品住房购买和持有成本。在这些经济手段效果不明显的时候,应该果断实行商品住房购买行政限制,先从外国人限起,再纳入港澳台同胞,继而限制外地人购房,最后不惜对本地居民多套购房进行限制。房屋本身是用来居住消费的,一方面市场供不应求,一方面大量人买不起房,应该确立我国城镇居民一户只能居住并拥有一套房的居住标准。

在行政限购效果不明显的时候,应该扩大限购地域范围和延长限购时限。在对市场上投机者打击后,如房价回归的效果不明显,应该坚决遏制商品住宅投资需求。在对投资需求遏制后,如果房价回归的效果仍不明显,那么不惜对商品住宅刚性需求实行误伤,也在所不惜。歼敌一千,自损八百,也是值得的。先把房价降下来,再去解决宏观经济中的其它问题。中低收入者的住房问题,应该由政府切实承担起来,建设并配租配售各类保障住房,千方百计让中低收入者买得起房,租得起房、住得上房。

我国社会另一部分人认为,中国城镇商品住宅市场价格下不来的根本原因是城镇居民居住水平原本很低,改善性需求十分旺盛,再加上城市外来人口和新工作人口的增加,总体上处于商品住宅供不应求的局面。以上海市为例,近十年平均每年机械性人口净增55万人,致使2010年上海人口规模达到2300万,800万户。而近两年上海新建商品住宅平均每年市场交易量约为12万套,按此计算,理论上住户平均需要66年才能买到一套新房。

面对一个供不应求的商品,通过行政性限制,以图达到需求减少,从而价格下跌的目标,其实是办不到的,国内外无一先例。限外国人买地建房购房,不利于吸收外国资本、管理经验和国际人才;限港澳台同胞购房,不利于一国两制和实现祖国统一的宏大目标;限外地人购房,不利于我国小康社会城镇化标准的实现和人才竞争性流动;限本地人买房,不利于满足改善型住房需求。短期房地产调控的政策和国家的长期发展目标不相匹配衔接。打着让更多中低收入者买得起房旗帜的调控政策,最终承受政策限制最大的还是中低收入者。

2、针对房地产企业的调控政策

这些政策主要是:70/90、提高开发和交易环节费税(土地增值税、营业税等)、限制企业间并购、限制企业上市或增发、限制融资(贷款、债券、基金)、限价出售、限制外企进入中国房地产业、清查企业成本、企业问责约谈、投资保障房允发企业债券等。

中国房地产企业并非是传统意义上的企业,而是在改革开放年代由各行各业的资金和人才流入而形成的多种所有制并存的新兴企业,是我国企业大军中的一支重要组成部分。尽管少数企业存在着一些缺陷,甚至严重问题。但总体而言,我国房地产企业是政府产业政策的践行者和社会财富的创造者。

我国社会一部分人认为,中国的房地产企业太缺乏社会责任,在创造经济效益的同时,应该更多的兼顾社会效益和社会公平正义,让身上流淌着道德的血液。现在一大批房地产企业权钱交换、唯利是图、哄抬地价、违法拆迁、捂盘惜售、虚假交易、拉高房价、逃避税收,理所应当受到政府的严厉管束和舆论谴责。对于房地产企业开发建设受阻、财务成本受查、销售进度受困、资金链条断裂,完全是一种自食其果。对于房地产企业的严厉监管,完全是完善社会主义市场体系、保障我国城镇居民住房需求、维护社会稳定和谐的客观需要。

外国资本进入我国房地产业,组建了大量合资和独资的房地产企业,客观上由于开发产品多为高端性,拉高了我国商品房的市场价格,推波助澜起到了非常不好的领头示范作用。房地产外企和有外资参与的房地产项目,为国际热钱进入中国提供了渠道和平台,影响和干扰了我国宏观经济调控的效果。限外将对保护我国经济安全起到重要作用。

我国社会另一部分人认为,中国社会对房地产企业误解很深,偏见很多,宽容度不够,但要求却很高。产业开放导致多种所有制企业间竞争激烈,品牌和管理意识不断强;市场变化大导致企业产品更新换代快,多类型、多层次的商品房贴近了市场有效需求;在自觉接受政府产业计划、调控政策和行政监管的同时,却依然为社会提供了总体品质不断提高的商品房和较多的税收与就业;虽然房地产企业经营环境政策风险很大,但也造就了一大批市场适应性和社会责任感都很强的大型企业。

中国房地产企业进入门槛低、专业化产业化低、产业运行素质低;技术创新能力弱、产业管理能力弱、资源集约能力弱、抗风险能力弱。企业平均投资量、利润率和开发量,实际上水平并不高。房企资产负债率要比多数国有企业和其它产业中的企业低得多,其资金来源结构也不断得到优化调整。中国房地产企业投资经营总体上是我国遵纪守法、按照国家产业导向和政策要求办事,并具有高度社会责任感的。房地产企业更需要得到爱护、指导和提升。过多过严的针对房地产企业的调控政策,不利于企业的发展。倒是扩展了政府的权力,平添了许多寻租腐败的机会。

3、针对地方政府的调控政策

这些政策主要是:制定房价控制目标、制定并实施保障住房建设规划指标、推行限购限售、上缴或转移支付部分土地出让金、投资保障房允发地方债券、制止地王出现、禁止违法动拆迁、保障拆迁人权益、问责约谈等。

土地开发、公建配套、城市建设、市场培育、住房保障都是地方政府的基本事权和主要职能。今天中国的每一个城镇,和其历史相比,无论在功能和形态上,都发生了翻天覆地“质”的变化;和同期世界各地的城市相比,就硬件方面,差距正在缩小,甚至某些地方已经处在领先地位。如何让行政体制的改革适应我国经济发展和民生改善的要求,总是困扰着我们。

我国社会一部分人认为,五年一期的经济社会规划和政府班子的调整,在政绩观和考核制的推动下,一轮一轮、一波一波的兴起了发展冲动。我国地方政府经济割据的意识要求越来越强烈,在落实中央经济方针政策方面,离心力和滞后性非常明显,在房地产方面表现得尤为突出。地方政府用越来越高的土地出让金和房地产费税,维系着城市发展的规模和速度。地方政府的政绩观和房地产企业的发展观,高度重叠交织,导致了大量的权钱交易和行政腐败。中国城镇商品住宅的市场价格在较短时期内快速飞扬,保障住房建设长期被搁置和滥用,各级地方政府难咎其责。

诸如明令禁止批准别墅用地,但别墅在每个城市都大量发展;禁止批准高尔夫项目,但七年之内又冒出了400多家;分别要求一些城市限购,和所有城市要求提出控制房价目标,总是拖到时限的最后一刻;地价房价高,都是别的城市的事,几乎每一个地方都希望地价房价能够跟着补上去;巨大的保障住房建设的指令性计划,总是碰到土地和资金的硬约束,最终是用无意义的开工取代了实质性的交房。

各地不断爆发出违法暴力拆迁的典型案例,直接导致了一些人员损伤的惨剧发生,也出现过报复社会的极端案例。无论是补偿机制、协商机制,还是司法机制、信访机制,都难以解决好动拆迁过程当中的诸多具体问题。各地被动迁者的合法权益经常受到极大侵犯,恶化了干群、党群、警群的关系。

我国社会另一部分人认为,最近二十年,中国城镇发展真实的动力引擎,即途径、手段、模式,不外乎就是土地批租和招商引资两大法宝。“你投资,我发展”就是中国地方政府的共同心愿。这种状况并非坏事,倒是恰恰反映了“聚精会神搞建设,一心一意谋发展”的各地现实。是一种充分调动中央和地方两个积极性的生动局面。中国房价和地价的快速上升,根子在于改革开放,引入市场经济机制,在于城市化背景下供给需求的不平衡,在于城镇基础配套设施的高密度海量投资,在于货币发行和银行贷款的超量供给……。

地方政府不应该被妖魔化,也不应该主要承担房价上涨的责任。能够对地价和房价起到实质调控作用的资源和权限,如货币信贷、银行利率、税种税率、土地供应、法律条款和政策手段,其实都在中央政府,而不再地方政府。地方政府按照上面的要求做了答卷,为什么总是不满意,总是要求答卷重做?为什么不反思房地产调控政策决策过程和决策内容本身的科学性和有效性?

我们应该大力宣扬95% 以上的城镇居民舍小家,顾大家,让出城市中心地段,留出城市发展空间的高尚品格。不应该专门报道极少数漫天要价钉子户的极端维权事例。现在全国城镇动迁时间和成本全部失控,让下一轮的商品房购买者去分摊由此推高的房价。

4、针对规范市场秩序的调控政策

这些政策主要是:阳光动迁、阳光承诺、让被动迁者选择评估机构和评估方法、行政裁决变司法裁决、禁止囤地捂盘、规范中介企业经营活动方式、一房一价公示、价格约谈等。

中国大陆现代房地产市场是随着改革开放年代社会主义商品经济的发展逐步形成的。市场机制的不成熟,市场行为的不规范,都需要我们努力营造公开、公平、公正的市场环境,保障消费者的合法权益。距离建立全国城乡统一的房地产市场当前面临的依然是漫长道路。

我国社会一部分人认为,我国房地产市场由于供给总量不平衡、供给结构不合理、价格表现不正常,表明我国房地产市场总体上是失灵的,需要政府动用行政调节手段去干预市场调节那只看不见的手。我国房地产市场总体上是由投资需求和投机需求造成的价格泡沫市场,是损害我国实体经济不成熟、不健康的市场。在这个市场里面,动迁不透明,成本不透明,交易不透明,给住房消费者带来了巨大的信誉毁损和财力负担。

政府应该通过对房地产业的民生定位,坚决采取成体系的、不能放松的监管措施,努力营造公开、公平、公正的市场环境,完成政府应有的主体职责。政府要督促开发企业及时公布项目成本等销售要素,接受消费者的监督。政府要追加房管部门和物价部门连同原先的工商部门和税务部门,一道严密监管房地产市场和房地产企业。政府对商品住宅的出售价格,应改市场调节价格为政府指导价格,甚至政府定价。

我国社会另一部分人认为,我国现代房地产市场不过三十年的形成发展时间,对于其经济规律还处在一个认识和探索的阶段,对于市场本身还需要精心培育。现在我们经常把市场中的个别现象当作普遍现象,假象当作真相,支流当作主流,毫不考虑各地发展的不平衡性、房地产的不动产特性和市场需求的多样性。希望造就一个人人都能买得起商品住房的公平市场,造就一个政策一刀切、全覆盖的统一市场,其结果自然是政策对市场的作用不明显,甚至起反向作用。

我们应该高度关注房地产开发企业和中介企业在经营活动中的困惑所在,引导开辟健康成长的具体路径,不应该用起哄、赌咒、预言、幸灾乐祸般的语言去说:房地产这个行业真无良、行业已断粮、行业要去见死去的老娘。

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