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李战军 的博客

 
 
 

日志

 
 

我国房地产电子商务发展明显加快  

2011-08-23 14:48:55|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一、房地产电子商务内涵

房地产电子商务平台是一个为企业和个人提供房产网上交易的洽谈平台;是一个任何房地产品类都可投放的开放式市场营销平台,增量房和存量房、销售房和租赁房、住宅地产和非住宅地产都能纳入其中;是一个卖房者和购房者、管理者和从业者都可享用的公共信息服务平台;是一个产业链大整合的新型资源平台,互联网资源和渠道,营销代理、信息咨询、广告代理、房产经纪等各类企业都能够从中找到自己的地位,发挥已有的作用;是一个线上线下完全结合的O2O(Online 2 Offline)模式。

 

二、与传统电子商务差异

房地产电子商务与传统电子商务的交易,其特殊之处在于房地产产品不能流动,属于不动产,但能流通;属于巨额大宗交易;大额支付流程必须顺畅;房产信息必须充分披露;线上为确定交易,线下为签约交易。

 

三、房地产电子商务主体

从中国现在的房地产电子商务看,第一种是房地产开发企业举办的,它可以委托网络媒体为其专门项目在制定时间开展以销售为目的的房地产电子商务;第二种是房地产流通企业举办的,它将自己代理销售或中介的所有房源或部分房源在网上实行营销;第三种是网络媒体举办的,它建立专门的频道,为开发企业和产权房屋拥有者在网上实行营销;第四种是网络媒体与房地产流通企业联合举办的。

 

四、房地产电子商务发展过程

我国房地产电子商务从去年到今年,已先后经历四个台阶。首先是通过研发产生网售平台;其次是网络和企业联手合作试水新房竞拍;再次是多种电子商务招式出现,如竞价、专卖、团购、秒杀等;最后是开放平台。目前正在向第五个台阶进发,即实现消费者、开发商、服务商、经纪人、管理者共享共用。

我国电子商务今年的大事记主要是:

4月23日,“SOHO中国”首次携手新浪乐居,进行无底价竞拍热盘,并完成中国房地产电子商务第一拍。

5月22日,新浪乐居与“上海一家人”携手推出的网拍新玩法——暗拍秒杀结合荷兰式竞拍取得成功。

5月29日,新浪乐居房产电商频道网络专卖店“游站”正式开盘,2分钟销售180套房源,开创房地产网上整盘销售新纪元。

6月10日,新浪乐居二手房电商频道拍卖推出20套上海二手房房源,涵盖住宅、商铺、别墅等多种物业,并采用“独家委托,多家售卖”的创新营销模式。

6月12日,“中南·西海岸”作为海南首个全案登录新浪乐居房产电商频道的项目,开盘认购360套房源。

6月18日,新浪房产电商频道正式向全国经纪人免费开放。

7月5日,汉宇地产、易居臣信、我爱我家等20家经纪公司与上海城开游站项目签约,标志房产电商销售平台真正向经纪公司开放。

7月16日,万通台北2011项目,启动在新浪乐居电商频道上的拍卖活动,8月15日以英格兰式竞拍方式,最终以581.5万元完成第一单跨境交易。

7月20日,上海城开旗下中环百万平方超级大盘万源城精装小户型项目启动电商模式。

8月8日,国内首个正式房地产电子商务交易网站EJU.COM上线。该平台实现线上交易,覆盖全国新房和存量房产品,线上即时咨询服务,提供线下服务;经纪公司/经纪人有机介入。

 

五、房地产电子商务交易方式

直接购买:买家网上挑选房源,下订购买。

拍卖:公开竞价将特定的物品或财产权利转让给应价者的买卖方式。其中,英式拍卖是指在规定时间内,各买家可多次出价,价高者得。荷式拍卖是指以分钟为节点,从高至低降价,最先应价者得。

暗拍:规定时间内各买家只有一次背对背出价机会,价高者得。

团购:组织方提供一定数量房源,竞买人在线参与,达到目标人数后抢购。成功参与者集体得到该房源购房折扣。其中,固定折扣团购:折扣方式固定,只要买受人达到一定数量即给予参与的买受人折扣优惠;阶梯团购:抢房成功人数越多,购买折扣越高。

秒杀:在规定时间内,出价最快的买家最终成交。

一口价:二手房专用交易模式,卖家只按照标出价出售,不议价。

议价:二手房专用交易模式,买卖双方可讨价还价,最终按商定价格达成交易。

 

六、交易流程

房地产电子商务是由线上和线下两部分共同构成,即线上通过各类方式买房和付款,而线下进行合同签订、贷款、备案等。

购房者要参与线上竞价活动,首先要在交易平台上搜索房源,并尽可能通过平台提供的信息了解房源;其次要在交易平台上登记注册,并缴纳一定数额的保证金,获得参与网上买房资格;下一步就是参与竞购。如果在线没有竞买成功,活动结束后保证金将予以退还。竞买成功的购房者则需要到现场进行签约并缴纳购房款。

 

七、房地产电子商务积极意义

中国社会房屋买卖一般都是本地化和现场化的,消费者过去一般不接受虚拟的网上交易,接受的仅是网上信息。特别是当购房人和买房产品分处不同区域时,更不会通过网上实行交易。那么为什么今年房地产电子商务开始红火起来呢,其原因主要是:

1、通过在线报价和交易,房地产价格信息更加透明,更具波动性、更加市场化。可以全面披露房地产项目和产品的相关资料,如产权性质、预售许可证、楼号、楼层、朝向、每套销售总价等多项内容,公开的房源必须和备案房源相一致,便于房地产管理部门的监管,降低监管成本,符合“一房一价”政策所要求的各种相关信息,符合房地产调控的政策要求。因此,政府部门不是反对,而是支持。

2、房地产开发企业可以充分利用互联网作用, 既成为助力销售的道具,又成为每一个案场的蓄客工具。电子商务传播面广,传播速度快,传播内容翔实丰富。打破了传统房地产销售模式的区域限制,理论上购房者的范围将扩大到全国甚至全世界。相比传统销售,直接参与的人数与传统销售方式相比要少,省去了传统销售的一些中间流通环节,省精力又省成本。因此,开始受到房地产企业的青睐。

3、通过成交情况的变化,获得市场购房人群对于未来房价的预期,能看到一个更为真实的市场价格。销售方式多样灵活,有直接购买、竞拍、团购、秒杀、一口价、议价等形式。因此,受到购房消费者的关注和参与。

4、线上服务包括多媒体导流,互联网信息整合,线上交易系统等;线下服务包括信息咨询服务,看房团,机场接待中心,电话服务台,城市机构设置等。通过线上、线下的互动结合,不仅给消费更舒适便捷的电商消费体验,也为房地产从业机构,如开发商、经纪公司提供了更广阔的市场舞台。

5、改变开发商对新房定价权的天然垄断。当选择用竞价拍卖的方式进行房屋销售时,房屋的定价权将转移到购房者手中。开发企业失去了对房价的绝对控制权,市场参与者的力量在定价的博弈中占有一定优势。对于二手房来说的房地产电子商务既避免了同一房源出现不同报价的情况,还确保了房源的真实性。

 

八、房地产电子商务存在问题

1、社会认知度还不足。房地产电子商务从试水到如今初具规模仅仅一年时间,社会对房产电商的认知还不充分,这在一定程度上影响市场的拓展。

2、企业参与程度还不深。大部分开发企业对于房地产电商还处在观察阶段,前期参与尝鲜的企业,也只是拿出少量房产试水。企业也不得不考虑进行整盘网上销售的现实风险。

3、网上大额交易有风险。目前房地产价格动辄上百万,即便通过网络选定了房子,但网上支付手段并未跟上。一是大额支付有信用风险,二是大额网上支付存在法律方面的障碍,三是与第三方支付平台的合作需要进一步提升。

 

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