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李战军 的博客

 
 
 

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限购政策的市场效应  

2011-09-16 08:53:34|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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1、各地在实施限购政策前形成短时间的住宅抢购风潮

各个实施限购政策的城市,在该政策即将实施前,都造成了该城市出现7-10天的短期住宅抢购风潮,形成大量的交易。但一旦限购政策实施,限购对交易量的遏制效果立马显现。

2、在限购城市周边的非限购城市中出现批量外地购房者

上海实行限购政策后,南京因被推测下一步将被限购,结果形成了购房浪潮;南京限购后,购买力又转向了苏州;苏州限购后,又成就了昆山和太仓的房地产市场。

3、强制投机性需求者和多套住宅拥有者退市,封杀他们的买房资格

有的城市不但限购,而且还限售,追究开发商将房屋卖给不符合购房资格人的责任,同时取消网签和登记。结果使得市场上十个具有购房有效能力需求者,八个被宣布为不具备买房资格,封堵了他们购房投资的行为。

4、土地、新建商品住房和存量住房市场交易量均出现不同程度的萎缩

凡是严格执行限购政策的城市,土地、一手房和二手房的市场交易量均出现了明显的下滑。在北京和上海尤为明显。这种经济现象往后传导,直接形成了开工量和施工量增幅远远大于竣工量增幅的局面。

5、商品住宅市场价格涨幅趋缓

开发战线缩短,开发周期拉长,竣工量缓增,又使房价并未因交易量下跌而出现全面性、实质性的下跌。商品房市场价格在限购城市的真实表现是涨幅趋缓。如果新建商品住房的市场价格决定话语权更多在开发商身上,那么存量商品住房的市场价格决定话语权主要是在无数个产权拥有人身上。而北京、上海的商品住宅市场价格决定权是处于由开发商过渡到无数个住宅产权拥有人的时期。政策可以直接制约开发商,但能直接制约住宅产权拥有人的政策并不多,也不强,对他们的影响主要是心理和预期方面的。

6、住房供求矛盾出现逆转,可售住宅库存增加

大量媒体报道,一批限购城市住房供求比发生变化,阶段性地出现了供应比需求大的现象,市场消化期被拉长。由于可售住宅销售压力增大,也被媒体认为将导致开发商资金断裂,市场价格出现拐点。其实可售住宅大多数并非现房,而是期房,开发企业仍有销售节奏调整的余地。

7、商业银行和公积金住房消费信贷回落

商品住房交易量回落,直接导致商业银行和公积金消费贷款也出现下滑,更何况是处在信贷规模受到严格计划控制、信贷利息不断增加的特别时期。商业银行贷款和公积金贷款相比,后者回落的幅度更大。

8、推迟自住改善性需求释放时间,产生挤出效应

限购城市市场格局和形势的变化,首当其冲受影响的是自住改善性这类中低端需求。中低端的住房需求一旦形成,具有购房行为短期内实现和资金安排紧密环扣的特点。任何首付成数、利息率的上调,任何还款期限的下调,哪怕是微调,实际上就结束了他们本次购房的能力。反观中高端需求,它可以换地方购买,它可以一次性全款付清,它可以延后再买。

9、刚性需求和供给矛盾没有化解,只是延后、累积、叠加

刚性需求首先是指有购买能力且相对急迫性较强的需求。这类的需求多数情况下是大于住房供给的,少数情况下是低于供给的。限购政策可以影响购买时间和点,但消除不了住房刚性需求本身。现在政府对中国城市化进程的水平、速度是估计不足的,对老百姓手中的货币、实物财富能力也是估计不足的。正是这两个估计不足,看似严厉的房地产调控政策,反倒催涨了房价。

10、市场观望、等待的住房消费心理强化

这几年的市场实证情况是,政策一出,交易量一下来,观望等待的心理就得到了蔓延。时间一长,政策效应一弱化,交易量一上来,观望、等待就变成了积极入市,有时甚至是非理性入市。这半年,由于限购的城市范围在不断的扩大,限购的措施力度在不断强化,所以观望、等待的群众心理还暂时占据着主导地位。

11、批评、抵触限购政策的群体在扩大

房地产调控政策九年来就一直伴随着各种批评的声音和抵触的情绪。有效调控的力度越大,有效调控的范围越广,反对者也越多。这种反对者主要是房地产业界和地方政府,当然也包括住房投资者。现在的批评主要集中在标准、内容、手段和时间上。

12、限购存在扩大化、长期化、制度化的趋势

由于在“两会”上存在着“一户人家只能拥有一套住房”的呼声,由于担心限购政策一旦取消而导致房价报复性反弹,由于各地房价的上涨具有轮番性、互动性的特点,所以将限购政策区域扩大化、程序长期化、执行制度化的舆论要求越来越大。这些年房地产政策调控的一个特点就是力度跟着“舆论”走,办法跟着“专家”走。

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