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李战军 的博客

 
 
 

日志

 
 

目前根本没有房价下跌实质性动能  

2011-09-23 10:24:35|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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现在,新闻和网络媒体舆论一片,一批专家火上浇油,其本论调不外乎是商品房和商品住宅交易量大跌,打折销售蔚然成风,银行贷款紧上加紧,市场拐点就在当下,金九银十不在,开发商摒不住要破产跳楼了。今天的这种声音听得多了,实在没有必要太当真。

舆论年年如此喧嚣,房地产企业年年低调过日子,房价和交易量年年上涨,房地产业年年创历史辉煌,这才是历史的真实和今天的真实。

都说今年商品房、商品住宅交易量和交易价格由于限购政策的缘故,大幅下跌。其实,这是不真实的。

一、一线四城市交易面积和交易金额是两升两跌

1-8月份,一线城市交易面积是两跌两升,即北京上海小幅萎缩,广州深圳照样上升。北京商品房销售面积同比-7.9%,商品住宅销售面积同比-11.9%;上海商品房销售面积同比-8.9%,商品住宅销售面积同比-9.2%;广州商品房销售面积同比上升6.1%,商品住宅销售面积同比上升12.1%;深圳商品房销售面积同比上升4.3%,商品住宅销售面积同比上升9.3%。

1-8月份,一线城市交易总金额也是两跌两升,即北京上海小幅萎缩,广州深圳照样上升。北京商品房销售金额同比-6.9%,商品住宅销售金额同比-13.9%;上海商品房销售金额同比-6.7%,商品住宅销售金额同比-10.9%;广州商品房销售金额同比上升16.5%,商品住宅销售金额同比上升22.6%;深圳商品房销售金额同比上升14.5%,商品住宅销售金额同比上升16.6%。

限购政策对北京上海是有效的,但也是交易面积和交易金额小幅下跌而已,充其量是典型的僵持和胶着。限购政策对广州深圳效果有限,作用不大,基本上仍属于我行我素。

二、三十一个省市自治区交易面积和交易金额都是有效上升

1-8月份,全国商品房销售面积59854万平方米,同比上升13.6%,全国商品住宅销售面积53540万平方米,同比上升13.1%;全国商品房销售金额33264亿元,同比上升25.9%,全国商品住宅销售金额27755亿元,同比上升24.4%。

同期全国商品房销售面积下降的只有北京、上海、江苏、浙江、海南和山西等六个地区,全国商品住宅销售面积下降的也是北京、上海、江苏、浙江、海南和山西等六个地区。

同期全国商品房销售金额下降的只有北京、上海和海南等三个地区,全国商品住宅销售金额下降的也是北京、上海和海南三个地区。

三、全国房地产投资继续高位增长

1-8月,全国房地产开发投资37781亿元,同比增长33.2%,住宅开发投资27118亿元,同比增长36.4%。

全国房地产开发投资负增长的只有西藏一个地方,上海是西藏之外开发投资同比增长幅度最后一位,仅为6.9%

投资增长的较快的东部地区主要是江苏、广东、辽宁、山东,中部是安徽、河南、湖北,西部是四川、重庆、内蒙古。

这种局面表明全国各行各业的资金仍然源源不断地高速进入中国房地产业。房地产业依然是中国最佳投资产业,并没有因为房地产调控而改变。

四、房地产业对银行贷款的依赖度进一步降低

中国房地产开发投资资金来源中依赖国内贷款的金额今年1-8月份共计8888.8亿元,同比增长5.1%,其中银行贷款为7942亿元,同比增长2.1%。

而同期中国房地产开发投资资金来源中,自筹资金比重高达40.7%,其中,自有资金比重高达21.2%;定金及预收款比重高达25.4%;个人按揭贷款比重为10.1%。

上述情况进一步证实中国房地产业开发投资资金来源结构进一步得到优化,企业拥有的资金在全国各行各业当中属于高列,企业根本不差生存性资金,缺的仅为发展性资金。说开发商资金连快要断了,主要只能是指少数企业,而不是整个产业的情况。相对于中国各行各业,中国房地产业资金是最充裕的。

五、全国土地购置情况也是上升的

1-8月全国房地产土地购置28177万平方米,同比上升9.7%;土地购置成交价款5196亿元,同比上升8.7%;房地产施工面积增长30.5%,新开工面积增长25.8%,竣工面积增长14.7%。

上述情况表明开发企业对土地的购置和使用依然是认真的也是扩大的,只不过中国的土地购置量依然远低于国家的供应计划量,反映了在调控背景下市场和企业的的自我保护状况。

六、全面性、实质性的商品房交易量和交易价格的下跌并为来到

综合上述五点情况表明,中国房地产市场的博弈、僵持、胶着正处在一个深化阶段,市场的力量和行政的力量谁胜谁负还没有定论,但是直到今天,依然是市场的力量略占上风。

商品房交易量和交易价格的下跌都是个别项目、个别城市、个别地区和个别时段,并没有出现全局性、稳定性、实质性的下跌。舆论发出错误的信号已经不是第一次了,也不会是最后一次。其实中国房地产的市场现象早已不是什么理论、意愿、判断的问题了,而是一个实证的问题,而是一个客观现实的问题。

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