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李战军 的博客

 
 
 

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双体系的“衔接连通”模式  

2012-01-13 09:33:56|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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此种模式的主要内涵是“保障与市场相对独立运转,两者有条件衔接连通的‘双体系’”。其要点是:

形成以市场机制为主导的商品住房体系和以政府保障为主导的保障住房体系,两个体系虽然相对独立,但在一定条件下互有交集;

商品住房体系依靠市场机制实现资源配置,价值规律和供求关系发挥主导作用;

商品住房体系在崩溃危机和投机过度条件下,政府部门将采用行政、法律、经济的手段予以干预和调节;

保障住房的推行是一项社会政策、一项公共服务,需依靠行政机制实现资源配置,主要靠财政列支予以资源保障,依托政府资源实现保障住房的配售、配租和管理;

保障住房体系中的土地价格、租赁价格、出售价格和物业管理价格参照市场的价格;

增量商品住房和存量商品住房可通过政府收购等方式流入保障住房体系,保障住房在满足一定条件时也可以流入商品住房市场,使保障住房居住着获得住房财产财富;

保障住房中的租赁部分产权全部属于国有资产,出售部分面向市场,优先考虑有支付能力的中低收入者。

此种模式顺利运行的环境条件要求是:

由于保障住房能够流入商品住房市场,因此政府对保障住房的投入能力和维持良性循环能力要比“隔绝封闭”更强,管理体制要求更高;

政府要有娴熟的双线调控(同时面向商品住房体系和保障住房体系)能力;

商品住房市场体系得到法律法规的支撑和维护;

有完善的保障住房流向商品住房市场的法律和政策约束。

这种模式的主要优势如下:

将市场的因素扩展影响到保障房体系内部,便于保障房经济核算和可持续性发展;

两个体系既相对独立又有所连通,规范性和灵活性结合较好。既解决了中低收入者住房问题,又一定程度上满足了有支付能力及支付意愿的中低收入者逐步建立居住财产权的意愿;

通过保障房出售,政府可以分享增值收益,回笼资金,便于建立投入产出良性资金循环机制。

这种模式的主要问题如下:

由于部分保障住房能够不断地流入商品住房体系内,因此在面对恒定或增加的保障对象数量时,政府要不断追加保障住房投入;

仍不能有效规避骗购、骗租保障住房的现象;

对商品住房体系可能会带来一定的冲击,如土地供应、物业管理收费、市场租金和售价等方面;

两个体系衔通部分存在管理范畴和责任界限的模糊地带。

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