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李战军 的博客

 
 
 

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双体系的“市场主导”模式  

2012-01-16 09:31:34|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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此种模式的主要内涵是“商品住房体系涵盖保障住房体系的‘双体系’”。其要点是:

住房体系总体上是商品化的以市场机制为主导的体系,主要依靠市场机制实现资源配置,价值规律和供求关系发挥作用;

用市场的基本规律、规则和原则,规范保障住房的建设和公共资源的配置,是保障住房可持续发展的必要条件;

保障住房体系是对商品住房体系的必要补充,其政策目标是为没有能力通过市场获得合适住房的家庭满足其基本住房需求,是存在于商品住房体系内部的、相对封闭的、独立运转的,但又和商品住房体系衔接连通;

商品住房体系占据主导地位,覆盖、解决、满足80%以上居民的住房需求;保障住房体系处于补充地位,覆盖、解决、满足20%以下居民的住房问题;

保障住房体系依靠市场机制和行政机制实现“双机制”资源配置,由政府、银行、企业、保险基金、社会专项基金、公积金管理增值部分和贷款、土地出让金净收益部分、房产税转移部分、保障房管理收益等多渠道筹集的资金和税费减免等,共同支撑保障住房体系的发展;

保障住房体系中的土地价格、租赁价格、出售价格和物业管理价格参照市场价格;

保障的是住房基本需求,而非舒适性、非享受性需求,只能自住不能闲置、出借、出租、甚至出售;

增量商品住房和存量商品住房可通过政府收购等方式流入保障住房体系,保障住房在满足一定条件时也可以流入商品住房市场,使保障住房居住者获得住房财产财富;

建立购置型保障房上市交易收益调节机制,包含明确购买人产权份额,明确出售后增值收益的分配比重,政府回购的条件(价格、利息、折旧等因素);

保障住房中的租赁部分产权全部属于国有资产。

此种模式顺利运行的环境条件要求是:

我国的社会主义市场经济体制总体覆盖我国住房供给和消费体制,在市场化总体目标下,推进住房保障建设;

商品住房市场价格要随着国民经济的走势和城镇化的进程上下波动,减少波幅,保持相对平稳的涨跌;

政府要有娴熟的双线调控(同时面向商品住房体系和保障住房体系)能力;

商品住房市场体系和保障住房体系得到法律法规的支撑和维护。

这种模式的主要优势如下:

由于保障住房覆盖人群比重低,因此政府承担的保障住房职责、管理和资金压力相对较轻;

通过保障房出售,政府可以分享增值收益,回笼资金,便于建立投入产出良性资金循环机制;

市场的因素影响保障房体系内部,便于保障房经济核算和可持续性发展;

两个体系既相对独立又有所连通,规范性和灵活性结合较好。既解决了中低收入者住房问题,又一定程度上满足了有支付能力及支付意愿的中低收入者逐步建立居住财产权的意愿;

财富效应高;

商品房市场出现市场价格大幅涨跌时,对保障住房的冲击有限;

虽不能完全规避骗购、骗租保障住房的现象,但这种现象会少得多。

这种模式的主要问题如下:

由于市场机制发挥主导和重要的作用,当宏观经济不稳定时,商品住房市场的价格难免会出现大幅波动,影响经济和社会的稳定;

由于部分保障住房能够不断地流入商品住房体系内,因此在面对恒定或增加的保障对象数量时,政府要及时追加保障住房投入;

当商品住房市场价格出现大幅上升时,政府要及时扩大保障住房的覆盖人群比重。

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