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李战军 的博客

 
 
 

日志

 
 

如何看待北京473家房企消失  

2012-01-30 12:25:16|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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春节期间新华社的电文中报道,北京市有四百七十三家房地产开发企业的资质证书有效期届满后未依法申请延续或工商营业执照已注销。根据有关规定,已注销上述企业的开发资质。

新华社由此断言,“一批房企通过各种方式消失、倒闭”,“这一波房企消失潮将会持续进行,甚至会呈现加剧势头”。新华社对此现象是欣慰的,也是欢呼的。

现在我们的一批“舆论经济学家”,已经把矛头指向中国房地产开发和流通企业。认为他们的垮台是调控政策的努力目标和预期结果;他们的倒闭是中国房地产业和中国经济的幸事;他们的消失将为楼市的高房价走向降价铺平了道路;他们早该退出历史舞台了。

今天中国房地产业长期稳定健康发展的主要标准是什么呢?在一些人看来,是交易面积大幅萎缩,是交易价格松动下跌,是市民不能用央行发行的货币购房,是首套刚性需求者贷不到款,是房企不能上市、不能重组、不能获贷,是开发企业卖不掉房、库存急剧增加,是大批中介经纪企业和开发企业倒闭,是人员失业,是中国资本市场长期低迷震荡,是实体经济一直回落,是国民经济逐季走低,是什么都不能确定。

一项经济政策促进不了经济的发展,还被辩解为政策预期和政策显效,真是活见鬼。这在理论上、在现实上、在逻辑上都是说不通的。

现在新华社拿北京四百七十三家房地产企业消失说事儿,不奏哀乐唱颂歌,说明了什么?说明应该给新华社的记者们普及房地产的基本常识,不然好多事情都是变味的误导,都是不靠谱的乱说。

一、房地产企业被迫垮台较少,主动退出较多

制造业企业的垮台是因为债台高筑,资不抵债,是因为前面买不起原材料后面卖不掉产品形成积压,是因为拖欠工人工资和各种保险,是因为无论银行还是同行都不愿意出手援救。所以制造业企业的垮台主要表现形式是破产、清算。

但房地产企业的消失往往不同于制造业企业的垮台。由于经济背景不好,拿地继续开发的意愿就不强;由于市场形势不好,销售不上导致资金发生困顿;由于销售已经结束或者为了规避土地增值税的清算,企业原本的有效期届满或项目任务完成,企业便选择自行退出。这类房地产企业不缺生存性资金,不存在破产被清算的条件,它就是等待注册有效期届满结束,它就是等待因为多年未开发一平方米而被政府主管机构吊销开发资质,它就是想通过企业的消失来规避不少的税费和后续的责任。混不下去是一回事儿,金盆洗手是另一回事儿。虽然表现都为企业的不再存在,但背后的含义完全不一样。

二、大量房地产企业是项目公司

中国房地产企业少的是总公司、母公司,多的是分公司、项目公司。房地产开发企业用建立分公司、项目公司的办法,来规避一旦分公司或项目公司出现经营问题时形成对总公司或母公司的拖累;也利用项目公司制造上市公司(非整体上市)圈钱;也通过将项目公司股权出售的办法实现土地的转让,套现并规避土地交易费税;也用这种办法满足地方政府的注册和纳税要求;采取参股或控股分公司或项目公司的做法,便于企业间的抱团取暖,便于企业间的互相学习,也便于风险的分担和转移。所以一般情况下,总公司和母公司的寿命长,分公司和项目公司的寿命短,主要取决于开发任务的完成与否。

三、每年消失一批,又冒出一批是各地房地产企业的常态。

自九十年代初期,我国允许多渠道的资金来源投入房地产,允许不同所有制投资实体进入房地产之后,我国房地产企业总量有一段爆发性增长的过程。到了本世纪头十年,我国房地产企业总量处在一个相对平稳的过程中。不论是爆发性增长时期还是相对平稳时期,我国房地产企业每年都是消失一批又冒出一批。不同的是,有时是消失的多于冒出的,有时是冒出的多于消失的。这种房地产企业不断消失有不断冒出的状况,本身就是我国房地产企业发展的常态。

新华社报道的偏颇在于,只讲2011年北京消失了多少家房地产企业,有意忽略北京又冒出多少家房地产企业,尽管可能是冒出的远远小于消失的。实际上,中国的每一个城市每一年都是消失一批房地产企业,又冒出一批房地产企业,生生死死,生死不息,太多了无用,太少了也不可能,也存在一种动态平衡吧。

四、企业有生死,产业恒长久

政策既然能够左右市场,当然能左右房地产企业的生存和发展。以政策为主体的市场只能是伪市场、假市场。“政策市”的本质是计划经济、产品经济,或行政经济。

政策对,企业就多,产业就发展,市场就健康;政策错,企业就少,产业就萎缩,市场就跌宕。

现在“舆论经济学”中有房地产黄金期和去化期;暴利年代和微利年代;金九银十和铜九铁十;脱实向虚和脱虚向实等等说法。其实,他们根本不了解中国的国运不可阻挡的往上走,中国的市场经济根本走不了回头路,所有的反复都是前进过程中的插曲;他们无法体会数以亿计的城镇化大潮中住房刚性需求和改善性需求。

企业的消失和冒出所形成的企业数量规模,其实和企业的产品(商品)市场价格关联度并不特别大。商品的价格主要取决于生产资源的价格,取决于市场的供求,取决于政府的费税,而主要不是开发商的利润。

没抓住问题的本质,仅仅看到表面的现象;转移视线焦点,误导市场和民众;牵强附会,硬拉生扯,将什么现象都和商品住房市场价格搅在一起等,这些就是新华社文章的水平所在。

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