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李战军 的博客

 
 
 

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我国住房市场价格和高起的历史过程  

2012-07-19 14:39:42|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中国商品住宅的市场价格有平均价格和中位价格之分,平均价格指同类商品的总销售价除以销售总量得到的平均值,它反映一定时期、一定地区内某种商品价格的一般水平;中位价格是指按照商品价格从大到小或从小到大排序,处于中间位置的价格。现在无论是政府、开发企业还是消费者现在谈论的价格都是平均价格。根据国家统计局整理出来的平均价格如下图所示:

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  在计划经济年代,我国城镇居民的住房完全依靠国家财力的投入。无偿分配和福利租金是当时住房制度的两个基本特点,城镇居民的住房消费在消费支出结构中所占比例低,再加上当时根本不存在房地产交易市场,因此人们对房屋的出售和出租价格没有感觉。该住房制度同时也带来了三个严重的问题,一是供应匮乏,大多数人总是分配不到住房,少部分人依靠社会地位能够获得面积不大的住房;二是不能维持简单再生产,低租金不能够维持现有房屋的维修,存量住房破旧不堪;三是不能周转,房屋不进入市场流通,不能为不同使用者提供周转服务。到了文革结束以后,由于多年不能进行房屋建设和供应,再加上知青大批返城,住房问题一度成为各个城市天字第一号的社会大问题。

在改革开放的头十年,中国进行了有限程度的住房制度改革,在保证国家财力建房为主的同时,允许一些单位自己建房,在少数大城市允许开发侨汇商品房(后来发展成为外销商品房),允许市民将有使用权的房屋进行差价补偿的交换调剂。由于当时的侨汇商品住房、外销商品住房只有在少数城市中少数人群中供应,因此中国城镇居民对商品住房的价格总体不敏感。假如当时放开侨汇、外销商品住房的供应对象,城镇中的绝大多数居民也是没有经济能力购买的。

80年代末到90年代初,我国开始进行了土地和住房制度改革。经营性的土地可以通过协议批租获得,在通过协议批租获得的土地上开发建设的住宅真正取得了商品房屋的地位。这种商品住宅在当时对城镇绝大多数居民来说,也是无经济能力购买的。多数城镇居民在当时开始通过住房制度改革,将原先无偿分配得到的自住房,用较低的价格买下来,获得了完全产权。起步时售价仅为每平方米二三百元,根据成新和购买者的工龄还可以打折扣。随着时间的推移,这种向自住者出售的房改房屋单价逐步推高到每平米千元上下。在当时,房改商品房成为我国商品房的主流构成部分。由于出售价格较低,一套房屋的总价大多数在一两万元上下,愿意购买者还是能够承受得起的。房改商品房使政府甩掉了房屋维修的承重财政包袱,购房人在承担了房屋的维修保养职责同时,也用较低的价格换得了当时市场上远高于此价格的商品住房。

上世纪90年代,随着商品房开发渠道的拓宽(在原先国家开发建设的基础上先后允许企业、个人、外资进入房地产领域)和土地批租的推进,我国商品房和商品住宅进入到一个高速发展的全新时期。由于当时地价低,开发成本也低,商品住房的市场价格相对今天也低。一批先富裕起来的城镇居民开始购买商品住房。由于当时是福利分房和商品住房双轨制并存,多数人还是依赖单位和国家获得住房,然后又通过房改方案低价购买了自住房屋。因此当时整个城镇居民对于新兴的商品住房市场价格,并没有出现后来怨声载道现象。

1998年,我国住房制度改革向纵深推进取得了实质性的进步,即取消福利分房制度。要解决住房问题,不找市长找市场。当绝大部分人都走上通过市场解决住房问题的道路之后,房价高和价格增长快的感觉开始逐年加深加重。2002年,2003年政府就提出要解决商品住房价格偏高,增长过快的问题。2004年四季度和2005年一季度,上海市出现了全市抢购房屋的风潮,国务院发出了明传电报,责令采取严厉措施予以遏制。此后除了2008年末2009年初,因国际金融危机政府放松对房地产业的打压外,我国中央政府一直采取对房地产投资投机进行坚决遏制的综合性举措。

综上所述,三十年前我们开始产生了侨汇和外销商品住房,二十年前我们开始了住房制度改革,十年前我们开始确立了以取消福利分房为标志的房地产市场化商品化的新体制,我国商品房屋市场价格高起和快速增长历史并不长,仅十年左右时间(各地有所差异)。而我国政府对房地产市场价格的调控,差不多也进行了十年。

政府对我国城镇商品住房价格的政策调控进行的并不晚,但是十年调控的历史大家也发现,房价一涨就调,一调就涨,越涨越调,越调越涨。在涨价和调控的博弈中,人们的共识越来越少,分歧越来越大,这是需要我们反思和总结的。

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