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李战军 的博客

 
 
 

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控政策的具体内容  

2012-07-25 09:39:30|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中国长达十年的房地产政策调控,贯穿于一届政府两个任期的全过程。这些政策有的以国务院或国务院办公厅的名义颁布,有的以国务院下属多个部门的名义联合颁布,有的以国务院下属部门单独的名义颁布,有的年度呈现多轮高频次的颁布。这种长时期、组合拳式、频次趋快、力度趋严、毫不放松对一个产业进行调控,在共和国的经济史上绝无仅有。

房地产调控政策的具体内容可以按照年度时间分列,也可以按照经济、行政、法律等不同类别手段分列,也可以按照房地产产业链各环节,如土地、金融、财税、市场、技术材料和行政监管等分列。现按照调控政策针对实施执行对象,开发企业、消费者、地方政府和规范市场等进行分列陈述。

一、针对房地产开发企业的主要调控政策

这些政策主要是:

1.土地购置

实行商业贷款专款专用,不得用于土地购置;缩短企业购地全款付清周期;限制企业高价拍地,修改招拍挂规则等。

2.融资

限制企业通过上市、股权增发、发行债券、发行基金和接受信托等融资行为;限制对房地产企业提供借贷、转贷、担保或其他相关融资便利;商业银行加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理,限制企业获得商业贷款;减少商业银行开发贷款规模,提高商业银行开发贷款利率;允许企业发行保障住房建设融资债券等。

3.税收

提高企业在开发和交易环节的税赋,土地增值税实行历年清算和预缴等

4.开发

向社会提供的商品住宅总量当中,70%套型面积要在90平方米以下;向社会提供的保障住房要在开发住宅总量当中占有一定比例等。

5.销售

要求实行限价、限售,不准卖给多套房拥有者和非户籍人口;禁止捂盘惜售、囤积房源等

6.监管

核查企业开发成本和销售利润;对高价购买土地和高价出售商品住宅企业问责约谈和经济处罚;严禁非房地产主业的国有及国有控企业参与商业性土地开发和房地产经营业务;限制境外资金、企业和个人进入中国房地市场投资等。

二、针对商品住宅消费者的调控政策

1.根据不同情况的消费者,提高购房首付比例;

2.限制购房商业银行贷款规模;

3.提高(降低)购房贷款利率,贷款利率严格按照风险定价;

4.实行差别化信贷和税收政策;

5.提高交易费税,如契税、营业税、所得税等

6.提高产权住宅持有成本,开征房产税;

7.禁止本地城镇居民购买第三套以上商品住宅,不提供商业银行和公积金贷款,不予权籍登记;

8.禁止外省市人士购买第二套商品住宅;

9.限制境外和国外人士购买中国城镇商品住宅;

10.抑制投资投机性购房需求

三、针对地方政府的调控政策

1.规划和计划土地供应和开发建设的规模、结构和分布等控制性指标;

2.制定本地区商品住宅市场价格年度控制目标;

3.对商品住宅实施推行限购、限售、限价;

4.制定并实施保障住房建设计划指标、开工建设和配售配租;

5.推动本地中低价位住房、中小套型住房、限价商品住房等普通商品房的开发建设;

6.对符合调控方向的住宅建设给予财政投入、补贴、贴息等;

7.允许地方发行地方债券,转向投资保障建设;

8.上缴或转移部分土地出让金,用于保障房、水利农田建设和教育投入;

9.禁止违法动拆迁,实行阳光动拆迁,按照市场价格对被拆迁人进行拆迁房屋补偿,保障被拆迁人权益;

10.将强迁决策权由行政转入司法;

11.对违法占用土地,房价过高和保障房建设不力的城市建立问责、查询和约谈制度等

四、针对规范市场的调控政策

1.被动拆迁者可选择评估机构和评估方法;

2.土地变性、土地供应、住宅开发和销售实行指标控制;

3.坚持和完善土地供应招拍挂制度;

4.预售楼盘公示基本信息,如企业资质证书、规划许可证书、建设许可证书、预售许可证书等;

5.住房销售实行一房一价;

6.规范中介经纪企业经营活动方式和佣金收取比例;

7.逐步建立全国性的房地产信息联网系统。

 

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