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李战军 的博客

 
 
 

日志

 
 

二季度全国房地产市场形势分析   

2012-07-26 16:50:02|  分类: 专题文章 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一、房地产市场形势存在五个反差:

第一个反差是宏观经济全面走低,房地产主要指标走高

今年二季度我国经济出现了连续走低、全面走低、创新低和低未见底的新特点。但是全国房地产开发投资额、商品住宅开发投资额、商品房销售面积及销售额、住宅销售面积及销售额却出现了二季度高于一季度,二季度逐月攀升的新局面,被舆论称之为“回暖”。

第二个反差是房地产绝对值主要指标上升,但同比增幅仍在下滑

今年我国房地产绝对值的主要指标虽然呈现逐季、逐月上升的势头,但是同比增幅相对值却在继续下滑。二季度房地产开发投资额同比增幅13.1%,去年全年为27.9%;住宅投资额同比增幅8.5%,去年全年为30.2%;商品房新开工面积同比增幅-12%,去年全年为16.2%,住宅新开工面积同比增幅为-14.5%,去年全年为13%;商品房销售面积同比增幅-7.7%,去年全年为4.9%,住宅销售面积同比增幅-8.3%,去年全年为3.9%;全国商品房销售额同比增幅1.4%,去年全年为12.1%;住宅销售额同比增幅1.4%,去年全年为10.2%

第三个反差是房地产销售面积和销售金额同比增幅高于一季度,投资和新开工面积同比增幅却低于一季度

商品房销售面积同比增幅一季度为-13.6%,二季度为1.4%;住宅销售面积同比增幅一季度为-15.5%,二季度为-8.3%;商品房销售额增幅一季度为-14.6%,二季度为1.4%;住宅销售累计额增幅一季度为-17.5%,二季度为1.4%。房地产开发投资额同比增幅一季度为23.5%,二季度为13.1%;住宅投资额同比增幅一季度为19.0%,二季度为8.5%;商品新开工面积同比增幅一季度为0.3%,二季度为-12%,住宅新开工面积同比增幅一季度为-5.2%,二季度为-14.5%

第四个反差是主要房地产指标全国低,四十个重点城市高

第二季度40个重点城市(直辖市、省会城市、计划单列城市)开发投资额同比上涨19.8%,同期全国同比上涨13.1%;商品房销售面积重点城市同比上涨8.5%,同期全国同比下滑7.7%;商品房销售金额重点城市同比上涨15.0%,同期全国同比上涨1.4%;土地购置面积重点城市同比下滑8.3%,同期全国同比下滑29.5%

上半年40个重点城市房地产市场整体表现同样优于全国。上半年房地产开发投资重点城市同比上涨22.1%,同期全国为16.6%;商品房成交面积重点城市同比下滑1.2%,同期全国同比下滑10.0%;商品房成交金额重点城市同比上涨0.2%,同期全国同比下滑5.2%;土地购置面积重点城市上半年同比下滑6.7%,全国同期同比下滑19.9%

第五个反差是房地产政策调控中央政府仍紧,地方政府趋松

今年六月,国务院四部委10天四次辟谣松动救市论政策不会松动。总理温家宝七月初在常州说,目前房地产市场调控仍然处在关键时期,调控任务还很艰巨,必须坚定不移做好调控工作,把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。七月下旬开始,国务院派出8个督查组,对16个省(市)房地产市场调控政策措施实施情况开展专项督查。而从去年下半年一直到最近,全国40多个城市前仆后继,公开对现行房地产调控政策踩线、创新和突破。

二、房地产市场回暖原因分析

从房地产开发投资额和商品住宅开发投资额,全国商品房销售面积和销售金额,全国商品住宅销售面积和销售金额在整个二季度的市场表现看,都是逐月上升的。从这个意义上讲我国房地产市场在二季度出现回暖可以成立,并不为过。分析其原因主要是:

1.由于我国经济下滑,中央政府释放重大政策调整信号

原本我们预计今年一季度是我国经济非常困难的时候,但发展实践证明二季度我国宏观经济比一季度更为困难,而且是否见底并不明朗。国家非常及时明确地进行了主要体现在货币政策和财政政策的预调微调,而实际上新的政策举动远超预调微调的范围。一是在连续下调准备金率的情况下,在不到一个月的时间内连续调整贷款利率;二是启动一系列国家级、区域级的基本建设项目和重点工程项目。对于七月初北京万柳地块转让成为新地王被相关方面刻意淡化并降低其市场意义,都反映出“稳增长”成为当前经济工作的第一要旨。

2.地方政府不断挑战房地产调控政策红线,形成群体市场效应

与中央政府提升经济采取财政投资拉动政策和货币宽松促进政策不同,地方政府稳经济增长(主要是稳财政收入)的措施是房地产(卖地、税收)和招商引资。土地转让和招商引资实际上已成为二十年来中国各个城市形态和功能改变提升的基本抓手、根本路径和主要经验。地方政府当前面对的主要压力是经济增速下滑、财政收入困难和巨额地方债到期。在高举房地产政策调控和限购的旗帜下,各地结合实际情况,做的都是促进房地产市场回暖的具体措施。地方政府的实际措施释放给市场的都是宽松放缓性的信号。

3.首套房和自住改善住房需求压力阶段性释放

在严厉的房地产调控政策背景下,购房群体自然延缓入市,等待价格下跌。一般情况下,是政策多发期紧缩期在前,市场观望期等待期在后。一旦进入政策空窗期,价格又久等不下,限购政策效应递减,特别是又看到国家宏观经济下滑政府又出台预调微调措施之后,积压下来的住房消费需求就需要阶段性的正常释放。

4.楼市预期发生变化

中央政府经济政策的调整,地方政府购房管制的松动,土地购置在低位出现渐升的溢价率,开发企业以价换量销售策略的推行,住房合理需求的阶段性释放,投资性的豪宅产品出现区域性热销,正是这六个方面的因素带动、互动,产生了我国二季度我国房地产市场的回暖现象,引发整个社会舆论出现了楼市将变的预期判断。

 

三、当前人们关心的主要问题

对重大经济和社会问题缺乏共识,是形成决策难执行也难的重要原因。当前人们主要关心的是我国宏观经济走势和房地产政策调控的相互关系。

国家统计局发言人认为,房地产的主动调控在短期来讲确实是今年增长速度下滑的一个重要原因。客观的现实也是房地产的政策调控导致房地产市场出现波动,直接引发了上下游产业链联动需求放缓,建材、家电、家装等行业表现明显。

近两个月来国家相关部门不下十次的释放房地产调控目标和力度决不放松的信息,这对刚刚回暖的全国房地产市场究竟会带来什么样的影响呢?房地产业的表现又会对整个国家宏观经济的复苏和稳定带来什么样的影响?

 

四、研究结论

综上所述,可以得出如下结论:

1.二季度乃至整个上半年,40个重点城市房地产市场回暖,领先于全国市场。40个重点城市的房地产动态走向,是全国房地产动态走向的领跑者和风向标。

2. 当前人们对本轮我国宏观经济下滑的原因和解决问题的对策,在认识上不一致。因此致使调控政策执行不一致,调控政策效果不确定,市场前景预期不明朗。

3.我国房地产的市场信息有的时候是混乱的,甚至是互相抵触的,尽管这些信息都是真实的。房地产市场未来走势直接取决于调控政策的执行力度和宏观经济的发展态势。

4.对现行房地产调控政策执行的主要障碍,不在于消费者,不在于房地产企业,当然他们也存在着不理解和抵触,而在于我国六百多个地级市和两千多个县级市政府。

5.如同我国核心利益不能泛化一样,房地产政策调控关键期也不能长期化,没有长期化的关键期。与其称现在为政策调控关键期,不如称之为政策调控博弈期。

6.在“限购”严格执行的环境下,中短期内暂不存在房地产投资量、销售量、销售额和房价大幅上升的经济环境和政策环境。但是由于现在房地产的投资增幅下降和开工、竣工绝对量的减少,中长期中国商品房价反弹的动能依然明显存在。

 

 

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