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李战军 的博客

 
 
 

日志

 
 

对当前四个房地产热点问题的研判:7月份全国房地产市场分析  

2012-08-16 08:58:58|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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在我国经济持续走低、全面走低、创新低、低未见底的背景下,尽管国务院已对地方政府房地产市场进行督察,但诸如取消商品住宅预售制度,扩大房产税试点范围等进一步收紧的房地产调控新政短期内仍难以出台。北京大学平新乔教授关于保障房中的福利分房揭示出另一个争议焦点:用于出售获得产权的经济适用房和限价房,应不应该被机关公务员、依靠财政支付工资的教育和医务工作者、央企国企员工进行福利性购房。

 

上半年我国经济的新特点被概括为持续走低、全面走低、创新低、低未见底。整个7月份我国宏观经济的各项统计数据都表明,7月份仍然在延续上半年的经济走势,未见扭转。中国资本市场的近期表现也验证了这一经济发展态势。今年第三季度我国宏观经济难见回暖。

7月份同比增幅较6月份:工业增加值下降0.3%,进口下降1.6%,出口下降10.3%,消费下降0.6%,投资下降1.2%,信贷下降86.4%(为-41.3%,绝对量较6月几乎跌去一半),PPI下降0.8%(为-2.9%),PMI下降0.1%CPI下降0.4%

1-7月累计同比增幅较1-6月份,工业增加值下降0.2%,进口下降0.3%,出口下降1.4%,消费下降0.2%,信贷下降0.7%,投资持平。

我国政府虽然在货币、财政政策上做出了相应调整,但难以立马见效,客观存在一个效果滞后期。有两个情况值得特别关注:一是7月份新增贷款规模仅为5401亿元,较6月份9198亿元骤降;贷款实际成本上升;企业贷款需求下降。二是国家发改委和地方政府均对审批通过的投资项目采取不对外公布的态度,以免遭致“靠投资拉动经济”走老路的批评,致使“稳增长”举措的市场影响不明显。

在很短的一段时间里,国务院有关部门、国务院常务会议和中央经济工作会议,先后十多次严肃表态房地产调控政策不放松并派出督察组,向社会释放出的高层主流认知是;宏观经济下滑的主要原因不是房地产政策调控,稳增长不需要通过放松房地产政策调控来实现。

由于上述背景,7月份我国房地产开发投资从6月份的8397亿元回落至6164亿元,环比-26.6%;住宅开发投资从6月份的5781亿元回落至4347亿元,环比-24.8%;房屋新开工面积从6月份的1.95亿平方米回落至1.15亿平方米,环比-41%;商品房销售面积从6月份的1.11亿平方米回落至0.86亿平方米,环比-22.3%;商品房销售金额从6月份的6382亿元回落至5385亿元,环比-15.6%;住宅销售面积从6月份的9789万平方米回落至7731万平方米,环比-21%;住宅销售金额从6月份的5313亿元回落至4544亿元,环比-14.5%;国房景气指数从6月份的94.71回落至94.57

尽管7月份房地产各项主要指标除新开工面积外同比增幅均为正增长,尽管1-7月份房地产一些主要指标降幅收窄,但不改我国房地产业的下行趋势。统计数据反映出的全国房地产市场形势,其复杂性和严峻性远高于人们的实际感受,盲目乐观不可有。

根据中国房地产决策咨询系统(CRIC)提供的数据显示,7月份商品住宅销售面积相比6月份,北京减少10.8万平方米,上海减少16.1万平方米,广州1.36万平方米,深圳减少7.07万平方米。作为我国房地产市场风向标的北上广深的统计数据进一步佐证了我国房地产市场的复杂性和严峻性。

我国房地产的回暖是短暂的,交易量和交易价格的大幅抬升缺乏政策环境和宏观经济的支撑。房地产业依然不能明显地拉动相关产业在“稳增长”过程中的积极作用。考虑到房地产投资累计同比增幅直线下滑和新开工量累计同比负增长扩大的态势,中长期影响市场正常供求关系和房屋市场价格的非良性格局已形成。

短期内宏观经济对我国房地产的影响如何,集中反映在社会舆论和房地产业界在过去一个月当中集中讨论的下列四个问题,表明人们对房地产调控政策走势的关心远胜于对房地产市场的关心,毕竟行政的力量和政策的作用至少在短期内决定着市场的变化。

1、关于国务院8个督察组分赴16个省市的督察

在“稳增长”宏观经济政策微调预调的背景下,我国二季度房地产市场出现回暖迹象,其原因主要是购房贷款规模扩大和利率优惠、地方政府宽松执行限购、开发企业实施以价换量的销售策略、刚性需求阶段性释放等共同作用,但由此也产生了对房价反弹的担忧。国务院派督察组,反映出高层对市场实情掌管不全面,对地方政府执行调控政策不放心,对市场预期和走势不清晰。这种情况表明房地产调控政策的博弈早已长期化,目前主要集中在中央和地方政府之间,其成败仍未有定论,所以才有“关键期”一说。

从各地媒体披露出来的督察信息并经综合整理后,反映出督察组对各地政策执行和房地产市场情况总体上是基本满意的,房地产政策调控依然在政府主导之下影响着市场,对地方政府的工作给予了基本肯定和鼓励,也相应提出了完善性的具体工作建议。督察结果释放的最主要的信息就是房地产政策调控不会放松。

在现在我国宏观经济仍在走低的情况下,16省市房地产督察结果又是总体基本满意,对有的地方甚至是充分肯定,采取的态度是鼓励性和指导性的。在这种情况下,不具备出台调控新政的紧迫性,应是合理的判断。

2、关于取消商品住宅预售制度

对下一步房地产调控政策的预期之一是取消商品住宅预售制度。社会上也存在着对于这一政策实施必要性的激励争论。如果取消商品住宅预售制度,需要对《城市房地产管理法》进行修订;需要预告社会我国会出现无商品住宅现房销售的过渡期;一批开发企业因为预售款得不到形成资金链断裂情况;商品住宅的开发成本因资金循环期和占用期的拉长而增加,从而导致销售价格上涨。那种认为取消商品住宅预售会导致价格下跌的说法是不懂房地产的蛊惑荒诞之言,如此试错我们已经多次领教。只要房地产调控政策决策者认真思考和推盘路演之后,相信能做出明智的选择。商品住房预售制度短期内断然取消的前景非常低。

3、关于扩大房产税试点范围

在高层的表态和文件中,要求积极推行房产税的试点范围、加大力度已有多年,房产税在重庆和上海试行的效果,实际上主流已有统一的认识,即对调控房价和扩大税收作用有限。在一两个城市试点是一回事,在全国扩大试行又是另外一回事,原因是外部条件完全不一样。如同经济特区有几个和在全国都推行经济特区完全是两回事一样。

目前扩大房产税试点范围的难点在于:地方政府除沪渝外,没有一个城市主动愿意试点;1986年颁布的《房产税暂行条例》需要进行修订,否则就是违法违规扩大试点;根据2000年颁布的《立法法》规定的立法权限和立法程序,房产税征收需由人民代表大会决定,而非政府决定;应先调整房地产税收结构,再征收房产税,否则会使房地产税收规模进一步增大,导致的还是商品住宅销售和租赁价格上涨;土地出让金和房产税需要在法理上厘清;房产税用途需要明确;北京市不愿意带头征收房产税引发其他城市效仿,而多套房屋拥有者的最大群体在北京;到2013年才能形成覆盖全国的个人住房信息系统,对征收房产税给予技术支撑;成为唯一的直接向自然人征收的税种(个税是通过单位代扣代缴),征收难度很高。

房产税征收不仅是一个经济决策,而且还是一个政治决策。在今年我国恰恰是一个换届政治年,此因素会极大的影响到房产税的扩大执行。今年不具备推行房产税的政治环境、法律准备和经济现实,虽然似乎舆论预热已经很到位了。尽管媒体报道国家税务总局已为房产税征收做集训,但实际上那仅是一个房地产估价技术应用培训班,今年为第一期,第二期和第三期分别安排在20132014年。

4、关于保障房中的福利分房问题

北京大学平新乔教授根据他的调查坦言目前最担心的是,在“大跃进”建设保障房背景下,恐怕至少有一半实际是福利分房。此后引起社会热议。住建部有关负责人虽然针对平新乔的言论做出答复,但只讲了我国保障房建设分配状况和主要面向符合条件的中低收入住房困难家庭,并未对平的言论做出针对性的回应。

平新乔本人在引起社会热议和相关部门答复后,站出来表示“这是媒体的误读。目前制定的保障房建设目标能完成一半就不错了。剩下的一半,可能需要国企、央企等企业提供一部分资金,以集资建房的形式去替代,这部分房子有一定的福利分房性质”。

实际上,我国所有类型的保障房,本身就带有福利性质,这点不应该有异议。平新乔认为现行的保障房建设目标过大,实际上早也被越来越多的人接受,今年调减保障房开工指标,今后调减53600万套保障房指标,都是对原目标的修正。

争议的实质焦点应是用于出售获得产权的经济适用房和限价房,应不应该被机关公务员、依靠财政支付工资的教育和医务工作者、央企国企员工进行福利性购房。有的时候这种福利性购房的价格甚至比本地区中低收入者购买的经适房价格还低。

上述情况是在房地产政策调控过程中被刻意掩盖的一个尖锐的现实问题,反应的是1998年取消福利分房的改革决定为什么能被扭曲走样?住房改革和政策调控中上层和基层、国企央企和民营百姓,为什么不能同步去承担改革和市场的风险,反而获取不一样的利益?本身是社会中低收入者专享的保障住房,更高收入者为什么也能够挤了进来(有的地方保障房一度成为部分社会群体的专享品)?如果这一问题没有正确的认识和妥善的对策,那么我们的房地产政策调控又将面临权威性、科学性和国民信誉的挑战。

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