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李战军 的博客

 
 
 

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我国房地产调控政策特点分析   

2012-08-20 10:31:59|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一、政策对原先的土地和住房制度改革作出重大调整

从八十年代末到九十年代末,中国进行了为期十年的土地和住房制度改革,确立了市场化、商品化的基本方向,同时要求各级政府承担起对中低收入者住房保障的职责。

而现行的房地产调控政策则建立在下列判断之上:中国房地产市场失灵,需要政府的行政之手进行调控;中国房地产市场充满着泡沫和投机,总体不健康;中国房地产业应该回归到民生产业,中国住宅产品应该回归到消费品特性,而不是投资品;中国土地和住房制度改革导致了城镇劳动者对公共资源占有的不平等和贫富两极分化;中国的土地财政扭曲了经济发展模式。

将个别视作一般,将表象视作本质,将支流视作主流,将局部问题视作全局问题,将经济问题视作政治道德问题, 将家庭理财视作投机炒作。从一开始我们房地产政策调控的出发点就是建立在总体判断错误的基础之上。

 

二、政策条款不断重申、调整和重组

房地产调控的各项政策条款经常被我们称之为“新政”,甚至被冠以“史上最牛、最严厉”的前置词。如果我们将一轮又一轮的调控政策进行对比分析,就会发现每一轮的调控政策中的大部分内容,其实就是过去调控政策的重申和重组,少部分内容是新出台或者是力度加强的新政。

过去政策的重申和重组,反映的是过去的政策执行不到位,效果未显现。出台地新政反映的是政策创新、力度趋大和措施趋严。

 

三、政策出台频率高、时效短

房地产是一个投资规模大、生产周期长、经济风险高、贴近市场需求的产业,一个产品从拆迁、购地、规划、设计、建设、销售、竣工到交付使用短则两三年,长则四五年,有的甚至更长。房地产业需要有稳定的规划和政策,只有如此才能有稳定的市场和价格预期。

各种社会和经济因素,使我国商品房特别是商品住宅的价格在过去十年间快速增长。极端情况下,有的地方一年房价甚至出现翻倍。而房地产调控政策则希望短期内出现明显遏制房价的效果,一旦效果不理想就再次出台新一轮的调控政策,以图用政策规范、引导甚至压制市场预期和走向。频次高导致了政策变化和房地产生产周期的明显不匹配,市场预期不稳定,政策风险甚至高于市场风险。

2010年的一月份到2011年的一月份,政府先后颁布了四轮房地产调控政策。一月份的第一轮调控政策几乎没有对市场产生任何影响;四月份的第二轮调控政策管住了市场五、六、七的三个月,八、九月份市场趋势又不对了;九月底的第三轮调控政策,只管住了十月份一个月,十一、十二月份交易量和交易价格又上去了。第二年的一月份有了“限购”内容的第四轮调控,这才把市场的需求给压了回去。

本身就是希望短期效果的行政性限购政策,现在不得不长期化,“限购”难以退出。但是长期实行“限购”的负面作用又在叠加显现了。

 

四、政策间衔接性平衡性不足

房地产调控政策在执行过程中,出现地域上、时间上、力度上,甚至是内容上的衔接性不足的问题。

比方说,一方面压供给,另一方面又压需求;一方面要求竞地价,另一方面却要求限房价;一方面要求增加普通商品房的供应量,另一方面却又减少商品房土地供应比重;一方面要求按照市场价格补偿动拆迁,另一方面却要求行政性的房价调控目标。

一方面要求开发企业压利润、降房价,另一方面土地出让市场价格和房地产的各种费税却不断增加;一方面土地批租时没有附加的规划和经济条件,另一方面开发企业获得土地以后,70/90要求、保障房建设任务、售价限制、规划指标调整等硬性指标都来了。

一方面限制多套房拥有者购房需求,另一方面也限制了改善性住房需求甚至首套住房需求一方面要鼓励中低收入者买得起房,另一方面却不断的增首付、提利率、设新税、扩税率、取消优惠,加大了中低收入者的购房困难;

一方面鼓励肯定城市化进程,另一方面又对外地人购房、外地人保障重重设限;一方面提出超大规模的保障房建设目标,另一方面大量的保障房售不出去、分不出去。

 

 五、政策趋向实现宽覆盖长期化

政策,应是政府中短期的工作重点和问题对策。针对房价的调控政策,应该是直接、简明、有效的。但导致房价过快上涨问题的复杂性,使我们今天的房地产调控政策走向长期化和宽覆盖。

现行的房地产调控政策,有针对房地产企业的,有针对购房消费者的,有针对地方政府的,还有针对规范市场的;有针对供给的,也有针对需求的;有针对宏观经济的,也有针对微观产品的;有经济手段,法律手段、行政手段,还有警示手段。但是长期化、宽覆盖的调控政策却使调控决策人陷入尴尬境地:表面上是短时间的关键期,实际上沦为长时间的博弈期;表面上的全面性、针对性和及时性,实际上是按下葫芦浮起瓢、顾此失彼、失去重点,尽显无奈。

 

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