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我国房地产政策调控效果评价   

2012-08-22 09:24:06|  分类: 研究心得 |  标签: |举报 |字号 订阅

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我国房地产政策调控的起因来自于我国城镇房价在本世纪的头十年过快上涨的这一客观事实。房地产政策调控持续十年之久也是因为调控过程充满着不理想、反复和博弈。如果对房地产一个产业的政策调控能够换来这个产业的长期、健康、稳定发展,倒也应该是坚持的。但现在的问题是,中国房地产业由于政策调控长期处在跌宕起伏和缺少正确市场预期的情况下,反而看更加看不清楚发展的前景。非但如此,还严重影响到宏观经济长期、健康、稳定发展。

一、目标成果不明显、不稳定、不平衡

房地产政策调控的目标看似明确,其实并非如此,存在着模糊、含混、变化的灰色地带。所以,也客观上形成了由于调控目标不确定性,导致了政策预期和市场预期的不确定。

首先,政策调控目标如果就是房价,那么过去房地产业和市场所追求的“价格基本稳定、供求基本平衡、结构基本合理”目标是不是要做调整。客观情况是,如果没有“供求基本平衡、结构基本合理”的经济条件,价格也不可能能够做到“基本稳定”。现在我们似乎把商品房价格的变化情况直接作为判断调控成效甚至成败的主要标志。那种“价格不降就是空调”的说法就是一种似是而非的极端标准。

其次,在政策调控过程当中,对价格目标客观标准上我们也是游离的。如在领导人的讲话和政府文件当中,不同时期存在着多种细别:第一种是允许上涨,但要合理,如“房价和GDP的增长、物价的增长、劳动者收入水平相一致”;第二种是“抑制房价过快上涨”;第四种是“稳定房价”;第五种房价要“合理回归”;第六种是房价绝对值下降,“房价下降到老百姓能够承受的水平”。从允许房价合理上涨,到要求房价绝对值下降,存在着一个非常宽泛的政策目标区,让调控的执行者和从业人员难以准确把握。

最后,在国家统计局发言人和新闻媒体报道中,经常可以看到或听到一些号称“政策调控取得明显成效”的言论。如,“交易量下降”、“投资量下滑”、“房价回落”、“开发企业资金链断裂”、“房地产中介服务出现大量的关店和人员失业”、“房地产企业倒闭”、“以价换量”、“投资客离场”、“自住房比重增加”、“保障房建设取得明显成果”、“房地产业长期、稳定、健康发展”等。一个产业的长期、持续、健康发展,如果是建立在交易下降、房价回落、融资困难、企业资金链断裂、投资者离场、从业人员失业的基础上,谁能相信?

十年政策调控,商品房特别是商品住宅价格过快上涨由上海北京蔓延到全国,少则上涨五、六倍,多则达到十倍左右。即便是在严厉调控的2010年和2011年,全国房价水平依然是上升的。这不能不说,以房价为核心目标的房地产政策调控,其政策效果不明显(价格下降)、不稳定(时间上)、不平衡(空间上)。与其批判指责房地产开发企业和地方政府执行房地产调控政策不力,不如去反思房地产调控政策本身是否符合科学发展观。

 

二、 影响到其它产业和宏观经济的稳定

房地产业的进退和宏观经济的波动存在着明显的正相关作用。国外商品房价格泡沫破裂无一例外都是和宏观经济背景向下转向紧密联系在一起,且是相互促进的。反之,也是一样。发达国家房地产业无一例外都是国民经济的支柱产业和财政税收的主要构成部分,无一例外也是该国社会和国民财富的最主要的构成。

中国房地产业影响带动数以十计的相关产业,最为明显的是建材业、家装业、家电业等。中国的土地出让金约占中国地方财政收入的40%-60%,中国的房地产税收是中国增量税收中的主要构成。不管你承认还是不承认,中国房地产业在经济中的地位都客观摆在那里。

在房地产调控过程中,我们看到一种十分有趣且规律性的现象,一旦重要的房地产调控措施出台实施(有的时候哪怕是流言)都造成了中国资本市场上的股市大跌。这一现象客观反映了中国投资者的民意态度。中国资本市场的现状与中国房地产政策调控存在着正相关性。

2009年初明明是中国房地产业率先于其它产业走出经济危机的困境,2011年和2012年上半年明明是房地产政策调控影响到中国宏观经济的稳定,但我们一批同胞仍然认定国家经济下滑不是房地产政策调控的结果,国家经济要实现稳增长也不需要依靠房地产来救经济,依然可以而且必须实行从紧的房地产调控政策。

今天中国的房地产特点就是博弈、严峻、紧张、胶着、筑底、缓行、迷茫、模糊、低迷。与此同时,我国的宏观经济投资增幅已经下滑到十年来的新低,消费增幅已经下滑到五年来的新低,GDP和工业增加值增幅已经下滑到三年来的新低。这一切都是和房地产调控连续从紧不放松紧密相关的。

 

三、房地产政策调控已经走入死胡同

回顾我国房地产调控的这十年,当初仅在房地产业界存在一些质疑,后来很快房地产业界总体上也都抱着理解的态度赞同政府实行房地产调控,社会舆论和中低收入阶层更是支持政策出台和调控决策。

发展到今天,房价涨幅虽然下降,但房价上涨趋势依然没有改变;保障住房开工建设虽然总体推行顺利,但建设指标已经做了大幅度削减;限购在重点城市都在落实,但宽松性限购也是不争的事实;房产税只在两个城市试点,效果有限,但距离全国开征依然遥遥无期。

每一轮的组合拳调控政策的出台,并不是因为需要巩固以往政策调控的重要成果,而是上一轮调控失败的结果,需要用新一轮的组合政策来推动调控,避免调控下滑、倒退和新的失败。

房地产政策调控当前的人文环境是高层很有信心,中央各部犯嘀咕,地方政府很无奈,社会舆论很混乱,城镇居民很矛盾,开发企业很纠结。政策短期化、理念政治化、调控行政化、舆论情绪化的总体评论也被越来越多的人所接受。

当前的问题是坚持房地产政策调控不放松,能不能让房价回归到所有城镇居民收入水平都能够承受的水平?政府要多大比重的对城镇居民实行财力支撑的住房保障?坚持房地产政策调控能不能做到不影响宏观经济的稳定和健康发展?

调控的实际结果和调控的崇高目标实际上是反向的。也正是在这种背景下,行政性和赌气性的政策调控愈演愈烈,调控不放松、不动摇、房价问题是社会政治问题的表态频率愈来愈高。这个进程,是否分出个胜负,人们已淡然了。究竟如何收场,倒是人们的兴趣所在。

 

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