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李战军 的博客

 
 
 

日志

 
 

国内经济形势对房地产业的影响   

2012-08-06 10:23:09|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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当前我国经济的新特点是:连续走低——GDP增速持续下滑;全面走低——投资、消费、进出口、财政、工业、企业利润等主要经济指标增速全面下滑;创新低——GDP增速12个季度新低,工业三年新低,消费五年新低,投资十年新低;低未见底——对在今年三季度经济是否能够见底,人们认识不一。温家宝总理最近讲话中强调,当前经济还没有形成稳定回升态势,经济困难可能还会持续一段时间。

造成目前经济增速持续回落的主要原因有三:一是美、欧、日等外围经济形势都不很乐观,特别是欧洲深陷“欧债危机”的泥淖;二是国内企业因内外需求因素,销售不畅、库存增加、贷款困难、利润下降、亏损面扩大,一批中小微企业面临生存危机;三是全社会固定资产投资和房地产投资增速大幅下滑,新开工面积锐减,销售量下滑,也对经济增长具有较大抑制作用。

在上述背景下,国家采取了扩大财政支出、增加信贷规模、降低存贷款利率等系列财政货币政策来促投资、调结构、稳增长。一些实际举措已经超出预调、微调的范围。6月信贷猛增至约9200亿元、两次降息和扩大贷款利率下浮区间至基准利率七折,表明信贷支持定向宽松大门已经打开。一大批有拉动作用的基建项目和重大投资项目已经陆续推出。

当前经济界主要议论的问题有两个:一是新的经济举措是否沿着过去名义调结构、实际靠行政投资拉动的道路继续走下去,在产能过剩的基础上产生更大的失衡,在货币松动情况下产生新的通胀;二是稳增长是否要放松对房地产的调控,通过房地产的回暖来带动相关上下游产业的回暖,因为经济下滑和房地产调控不无关系。目前在两个问题上还缺乏社会共识,但政府的态度还是明确的,继续严格执行房地产调控政策,继续通过系列项目审批和货币放松推动经济走出低谷。

在上述经济和政策背景下,预计将会对房地产业短期内产生以下五方面影响:

第一,在地方政府财政压力和信贷规模扩大、利率优惠的双重作用下,今年三季度商品房的销售量回暖和价格稳中微涨的态势将得以延续。消费者选择适时入市时机,开发商以价换量的策略举措,政府宏观经济政策的调整,共同支撑了房地产消费市场的阶段性复苏。

第二,在政府重申“限购”“限贷”“限价”等调控政策不放松的条件下,商品房销售量的快速增长和价格的大幅反弹,都不具备政策和市场环境。

第三,六、七月份之交,一改上半年土地交易数量和价格低迷的状态,出现了地方政府推地增加、土地交易溢价率上升,甚至个别地方出现地王的现象,但房地产投资和新开工面积增速回落态势难以改变,会极大的影响中长期的房地产市场走势。

第四,围绕房地产政策的博弈,在第三季度依然会持续。对房地产调控政策放松和严厉程度,直接取决于国家宏观经济的走势和商品房价格走势。

第五,在企业层面依旧持观望、纠结、忐忑和揣测的心态。房地产企业的净利润进一步下滑,利润率下降,亏损扩大。

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