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李战军 的博客

 
 
 

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中国房地产政策调控正在进行调整  

2013-11-04 16:00:37|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中国房地产政策调控正在进行调整

一、还能等到针对房价的新一轮调控吗?

面对着中国房地产市场投资者蜂拥入市,商品住宅价格连续上升,价格指数突破年初责任指标的局面,我所接触的一些青年房地产的研究工作者,其内心还是在等待政府对房价出台新一轮的N条调控措施。

特别是在北京出台了“中低价位自住型商品房”建设5万套之后(此前广东省包括深圳市也发布过调控加码的政策,此后深圳市二套房贷款首付70%,利率上浮20%),一些同胞也在呼吁各地出台针对房价的新调控措施。

1029日中共中央政治局第十次集体学习会上,习近平总书记做了针对中国房地产特别是保障房的长篇发言之后,一些同胞仍在坚信党和政府会对这一轮的房价上涨有个说法。

上层信息丰富、触角敏感复杂的“环球时报”在1023日的社评中,也在极力向高层施压,意图扩大自己的影响力。

“房价狂涨严重挑战中国治理能力”是社评的标题。“房价问题已经跳到了国家正常调控能力之外。它实际上是很严重的警钟。中国治理必须补上被房价冲垮的一角”是社评的结束语;

社评公开批评“中国政府无所不能的调控力,似乎在房价上跌了大跟头、上届政府促使房价合理回归的承诺打了水漂”;极力渲染69个城市房价都继续上升,北京领涨全国,同比涨了26%,这个消息是对准备购房者的又一沉重打击……。那些一线城市的漂者们对房价蹿升是怎样的愤怒和绝望;扬言“北上广深等一线城市的房价已越来越演变成为政治问题”;建议“中央应公开点名警告没有完成房价控制目标的城市领导,甚至追责,惩处一些违背限购政策的房产商和中介机构”。

上述情况表明我们的一些媒体、一些研究工作者、一些平民百姓,还在延续着十年未胜一场的房地产政策调控陈旧思路,即一涨就调、越涨越调;既压需求、也压供给;至上而下,实行一刀切;经济、行政、法律、警示四大手段一起上;调控矛头指向房地产企业和地方政府。

在房地产价格问题上,一些同胞不能够调整一下思路吗?撞到了南墙还不回头吗?像70/9020%个调税、限购、限贷、限价、问责等一系列调控政策有效吗?好玩吗?还能够继续玩下去吗?

二、新领导、新思路、新政策、新举措

一段时间以来,以任志强为代表的一批人士认为,新一届党政领导人由于没有对房地产问题做过表态,因此对中国房地产市场的预期没有办法做出判断。实际上李克强总理在一系列的国务院常务会议上和调研座谈会上,都有一些较为明确的说法和意见。这次中央政治局以专题学习会的形式,由总书记做了长篇的关于房地产发展特别是保障房问题的专题讲话。可以理解为新一届领导人关于房地产的对策思路、原则意见都有了一个清晰的表达。

1、住房发展取得巨大成就

住房问题既是民生问题也是发展问题,关系千家万户切身利益,关系人民安居乐业,关系经济社会发展全局,关系社会和谐稳定。党和国家历来高度重视群众住房问题。经过长期努力,我国住房发展取得巨大成就。

2、问题所在

解决群众住房问题是一项长期任务,还存在着住房困难家庭的基本需求尚未根本解决、保障性住房总体不足、住房资源配置不合理不平衡等问题。

3、在市场化改革方向的基础上,政府为主提供基本保障,市场为主满足多层次住房需求

只有坚持市场化改革方向,才能充分激发市场活力,满足多层次住房需求。从我国国情看,总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。

4、住房保障和供应体系建设要处理好四个关系

加快推进住房保障和供应体系建设,要处理好政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系。

5、政府职责

总有一部分群众由于劳动技能不适应、就业不充分、收入水平低等原因而面临住房困难,政府必须“补好位”,为困难群众提供基本住房保障。

6、倡导符合国情的住房消费模式

建立健全经济、适用、环保、节约资源、安全的住房标准体系,倡导符合国情的住房消费模式。

7、量化任务和重点任务

建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套(户),到2015年全国保障性住房覆盖面达到20%左右,这是政府对人民作出的承诺,要全力完成。要重点发展公共租赁住房,加快建设廉租住房,加快实施各类棚户区改造。

8、具体路径

千方百计增加住房供应;

加强顶层设计,加快建立统一、规范、成熟、稳定的住房供应体系;

注意尽力而为和量力而行相结合,努力满足基本住房需求;

优化保障性住房规划布局、设施配套和户型设计,抓好工程质量;

综合运用政策措施,吸引企业和其他机构参与公共租赁住房建设和运营;

积极探索建立非营利机构参与保障性住房建设和运营管理的体制机制,形成各方面共同参与的局面。

9、注重发挥政策的扶持、导向、带动作用

要完善住房支持政策,注重发挥政策的扶持、导向、带动作用,调动各方面积极性和主动性。要完善土地政策,坚持民生优先,科学编制土地供应计划,增加住房用地供应总量,优先安排保障性住房用地。要完善财政政策,适当加大财政性资金对保障性住房建设投入力度。

10、建立规范机制

保障性住房建设是一件利国利民的大好事,但要把这件好事办好、真正使需要帮助的住房困难群众受益,就必须加强管理,在准入、使用、退出等方面建立规范机制,实现公共资源公平善用。要坚持公平分配,使该保障的群众真正受益。要对非法占有保障性住房行为进行有效治理,同时要从制度上堵塞漏洞、加以防范。对非法占有保障性住房的,要依法依规惩处。

如果我们对习总书记、李总理关于房地产的多种场合下的讲话精神进行归纳,可见我国房地产调控政策已经出现调整,其调整的内容可以概括三个方面:

坚持市场化改革方向;

构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系;

政府工作重点是做好保障房的建设和分配,形成各方共同参与的局面

三、关注刘洪玉及其观点

1029日,中共中央政治局第十次集体学习的主题是“加快推进住房保障体系和供应体系建设”,没有跟着市场的房价议论调控,没有批评指责开发企业,没有问责地方政府及其领导人,而是围绕主题展开讨论,并重点听取了刘洪玉和秦虹两个人的讲解、意见和建议。

外界对秦虹了解得多,对刘洪玉了解得少,这是因为在过去的房地产调控岁月里,秦虹的公开讲话多,而刘洪玉则显得更加低调沉稳,难为外界所熟悉。实际上刘洪玉的学识、能力和政策见解一点不在秦虹之下。刘洪玉坐得起冷板凳,中外房地产基础理论研究功底相当深厚,论文著作、研究报告一点不少,真知灼见更是闪闪发光。刘洪玉不但是学校里的教授,也是建设部的资深顾问专家。

为了更深刻的了解我国房地产政策调控的调整,非常有必要了解刘洪玉教授的系列基本观点。

1、房地产调控政策体系没有形成,调控政策不能只为短期问题。

在刘洪玉看来,“中国现有房地产市场调控政策,有许多是为了应对房地产市场运行中出现的短期问题,政策随市场环境的变化不断反复、叠加,未形成科学、合理、清晰的政策体系。一些政策短期内似乎取得了效果,但长期来看,又引发许多新问题甚至是更严重的问题”。

2、没有调控的长效机制,只有促进市场稳定的长效机制。

刘洪玉称,“这个长效机制应该是促进房地产市场稳定的长效机制。应主要从住房政策、土地供应、房地产税收和房地产金融等方面入手,加速建设促进房地产市场稳定发展的长效机制,为房地产市场的稳定运行提供可靠基础和必要条件,为市场参与者行为决策提供合理边界,为支持合理住房消费和管控房地产金融风险提供监管标准,引导市场逐步回归理性”。

3、政府的住房保障是以居民家庭尽了自己最大的努力为前提。

刘洪玉的观点是,“政府大包大揽,忽视市场的作用,是不可持续的,会遇到需要与可能的关系与住房保障和防止福利陷阱的关系”。“政府的财力毕竟有限,市场能做好的,就应该交给市场去做,都留给政府或大部分留给政府是不可能的,政府保障范围太大,不仅大大降低了可能性,而且还会由于政策的反向刺激,导致住房保障陷入福利陷阱。从这个意义上来说,政府的住房保障,也是以居民家庭尽了自己最大的努力为前提”。

 

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