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李战军 的博客

 
 
 

日志

 
 

超常规的房地产政策调控  

2013-03-04 10:37:27|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一、宏观经济刚刚触底趋稳就加大调控力度

 正是由于宏观经济连续超过十个季度的持续下滑,导致了国家对宏观经济政策做出调整,同时也不再对房地产采取“紧缩性、严厉性、加强性”的政策调控,而是持“继续调控不放松”的态度。

 2012年中国房地产业在政策相对真空期的时候,于年中率先企稳回暖,这比国家宏观经济的触底趋稳整整领先了一个季度。表明中国房地产业在国家“稳中求进”的方针大计下,再一次发挥了“领头羊”和“顶风船’’的角色,为促进投资回升、内需扩大、货币回笼、拉动其他产业发挥了重要作用。最近一年来,中国房地产业的表现是和中国宏观经济的走势基本一致的。因此,总体上是平稳和健康的。

 中国宏观经济刚刚触底回稳就着手对房地产业进行重拳突袭,这是中国房地产从业者多数人所未料到的。在2012年年底,“可以聆听春天的脚步”、“要比2012年有更好的市场环境”、“谨慎乐观”等声音不断见诸于会议和媒体。

 

二、一线城市商品住房价格未失控却制造失控舆论

 2012年全国商品房和商品住宅的市场价格同比增长幅度不过是7.7%8.4%,与GDP的增长幅度大致相当,低于全国城乡居民可支配收入的增长幅度;商品房和商品住宅的销售面积增长幅度仅为1.8%2%。由此可见,房地产的调控在政府和业界的共同努力下,还是取得了一些成效。

 今年12月份,整个房地产市场虽然整体上保持了上升的势头,但在不同地域、不同房企、不同项目中,依然存在较大的差异性。浙江、广西和海南的主要城市房价甚至在绝对值上都出现了些微下跌。报纸列举的京沪两个城市的房价上涨和交易量回升的情况存在,但多属个案情况,总体上并不存在价格失控的局面。

 本轮调控并不是在全国楼市房价上涨成为失控之势的举措。221日“国五条”公布以后,新华社的文章也承认主要是为了遏制“愈演愈烈的上涨预期”。但我们的一些媒体都在转述“北京房价失控,如不坚决进行调控,将使一线城市房价全面失控”的消息。

 

三、“通知”不是批转、转发的公文

 按照《党政机关公文处理公文条例》,“公文”种类共分十五种(决议、决定、命令、公报、公告、通告、意见、通知、通报、报告、请示、批复、议案、函和纪要),其中“通知”规定:“适用于发布、传达要求下级机关和有关单位周知或者执行的事项,批转、转发公文。”

 上星期五(31日)傍晚发布的“国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知”属“通知”,并不是常规的“批转”和“转发”公文,而直接是国务院办公厅起草的颁布文件。

 

四、“国六条”选择周末傍晚时机公布,晚了三天

 国办17号“通知”是226日(星期二)的文件,却在31日(星期五)傍晚公布。在空白的3天中,没有任何关于国务院办公厅将出调控细则的传闻流出。

 为什么选择星期五傍晚?给市场的冲击可以更为突然,因为没有思想准备,也无法即刻做出反应;在股市闭市之后宣布,中间还隔着两天的周末,可以减少对资本市场的冲击,避免过去重大房地产调控政策一出,资本市场必然深幅下跌的尴尬局面。但是,34日(星期一)一开盘上证指数就跌去了50多点。

中国资本市场一再对房地产调控政策做出了用脚选举的表态,这是中国经济界对房地产调控的真实民意。实际上我们的房地产政策调控正在陷入社会各界和左中右一致反对的围观当中。

 

 五、“国五条”后谁也没有料到国务院办公厅跟进细则文件

 国务院常务会议五条发布后,媒体和业界都在等相关主管部门和各地政府的落地细则,大家没有料到突袭的是国务院办公厅的通知。

 本来我们的舆论都在制造“国五条”颁布以后,快则两会前和两会中,慢则两会之后到5月份,各地政府和国务院相关职能部门将陆续推出调控细则。正当市场逐步消化“国五条”的冲击波之时,几乎是在所有人的预料之外,国务院办公厅率先跟进“国五条,推出了具有细则性的“国六条”。

 令人吃惊的是,“国六条”的某些条文,如涉税、涉息、涉贷等内容,本应该出自人民银行和国家税务总局(因为这是他们的职能范围),现在却都由国务院办公厅包办宣布了。

 六、政策突袭造成市场和交易中心一片鸡飞狗跳

 以往重大决策公布以后都有一个明确的实施日期,方便政府相关部门进行技术准备。“国六条”突袭的结果使京沪中介机构和房地产交易中心一片鸡飞狗跳,怨声载道。

 来自两地的消息都表明消费者大量涌入各房地产中介机构,询问市场动态和政策解读,人数数倍于往常;两地的房地产交易中心大量人群提早排队涌入,申报交易,了解所得税实施时间,催问交易进度。而交易中心也无法给出明确的答案。

 居住五年以上的房屋,交易是否按以前的文件规定可以免交所得税?新的购房首付和房贷利息尺度如何?房产税试点扩围和加大力度具体怎样?因为原计划出售房子或购买房子的家庭,因政策变化导致家庭成员之间的互相抱怨;因交易和信贷正在走流程,因政策变化导致相关市民和交易中心工作人员摩擦加大。

 

七、上届政府在倒计时刻为下届政府定下重大经济和政策遗产

 政府领导人换届进入倒计时时,一般不做重大决策,留待后任处理。但“国五条”、“国六条”的颁布已成为继任政府的经济和政策遗产,给继任政府带来工作上的急迫性挑战。

 人们反问,是不是现任领导对继任领导在房地产调控政策上有分歧,因此抢先给后任领导做规矩、定调子?人们又问,继任领导不也是现行房地产政策的执行者吗,为什么不可以放到两会召开之后,放到国务院各部委新任领导人到位后再推行呢?是不是国务院各部和各地方政府都坚决不愿意出台跟进性的调控细则,彼此观望等待,因此国务院办公厅迫不及待在“国五条”之后再推“国六条”?

 

八、调控效果为什么总是南辕北辙

 房地产政策调控本应让更多的人买得起房、租得上房,本应让商品住宅的市场价格回归到合理程度。但十年调控下来,一涨就调,越调越涨,让老百姓对政策的权威性和调控效果越来越不放心。

 实际上这种既压供给也压需求的做法,不断提高首付成数,不断提高贷款利率,不断增加新税种,不断提高新税率,正是促成商品住房价格不断上升的内在动因。调控政策本身就是商品住房涨价的缘由。

 这十年,政府拿到的出让土地价格从未下跌,政府在房地产监管过程当中收取的各种税费基本未减,单价和总量都是不断攀升的。在这种情况下,出让金和税费占据了房价的60%-70%。试问商品住宅价格问题的责任怎么就该由开发企业独自承受?

 十年前,说是市场失灵,必须要由政府的行政之手来进行市场干预调节。十年后,谁都看出政府失灵,那么政府能不能够在调控的目标和手段上知错改错,亡羊补牢,还是坚持错误,一错再错?

 都说房地产的交易税要减下来,持有税要调上去,要在税收总量不变、甚至有所下降的情况下调整税收结构。但事实是交易税不但没减下来还要调上去,税收总量非但没有减少还在继续增加的情况下,却依然坚持推出房产税。如此一来,不但开发企业的税费负担高,连老百姓税费负担也一个劲地涨。政府是不是也缺乏道德的血液?

 

九、在公平正义的旗帜下老百姓的购房负担越来越重

“和谐社会”、“公平正义”、“科学发展”是本届政府一再宣称的执政理念。但是我们从房地产调控的历史当中,人们发现中低收入者购房、租房的能力越来越低,购房负担越来越重,人们看到越来越多的中高收入者去到海外投资房产,人和资金都流出去了。中国房地产的调控行为和调控政策正在被越来越多的国民调侃,反对的声音越来越强烈。这种行政和市场对赌博弈的行为是不是依然要充斥着2013的全年?

 

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