注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

李战军 的博客

 
 
 

日志

 
 

2013年上半年房地产市场研究  

2013-07-30 09:48:47|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

一、2013年上半年房地产市场运行情况

 1、房价环比上涨趋缓,同比上涨势头较猛

第二季度各月,70城市中,60多个城市新建商品住宅价格指数环比、同比出现上涨。持平或下降的城市累计仅为个位数。

从三个方面看房价上涨的态势:

一是最高涨幅。环比方面,456月的最高涨幅分别为2.1%2.9%2.4%;同比方面,最高涨幅分别为13.7%15.5%16.7%

二是价格指数平均涨幅。环比方面,456月的平均涨幅分别为0.95%0.91%0.83%;同比方面,平均涨幅分别为4.54%5.65%    6.50%

三是价格指数涨幅中位值。环比方面,456月的价格涨幅中位值分别为0.90%0.80%     0.80%。同比方面,中位值分别为4.30%5.20%6.00%

以上三个分析可以得出结论:首先,房价出现全面上涨的态势。其次,短期环比上涨的势头略有缓解,但上涨压力非常大。再次,同比上涨势头较猛,为逐月上涨。

另外,分城市类别看,第二季度各月,排在价格涨幅前列的是北京、上海、广州、深圳等四个一线城市。房价指数同比涨幅都超过了10%以上,北京涨幅居首。省会城市房价指数同比涨幅居于第二梯度,普遍在5%-10%之间,其他城市则位列第三梯队。第二季度房价上涨的结构态势,是典型的发达地区上涨带动其他区域上涨的模式。

2、开发投资增速保持较高水平

第二季度内,房地产开发投资额表现为逐月扩大态势,其中6月份投资额超过了万亿元,是近年来房地产投资单月最高值。从环比值看,4月份较3月小幅下降,但5月和6月的投资额较快增加,且环比值逐月递增。从同比看,第二季度各月增幅也都超过或接近20%。从数据看,房地产投资处于活跃状态。

分类市场看,住宅投资额在二季度各月呈现逐月增加的态势,每月递增千亿以上。环比增幅呈现逐月加速上涨。6月份住宅投资环比5月达到了30.93%,商业营业用房环比值达到37.96%。按通常的工程投资规律,5-6月份是投资的集中释放期,通过观察对比历史同期值,我们也发现,6月份房地产开发投资普遍会出现环比较大幅增加的情况,如126月份是31.66%116月是39.21%等。从同比看,二季度各月办公楼和商业营业用房的增幅普遍要高于住宅。

2013年第二季度房地产开发投资及增长情况   单位:亿元,%


20131-6月份,全国房地产开发投资36828亿元,同比增长20.3%,增速比1-5月份回落0.3个百分点,但明显高于去年同期增幅。其中,住宅投资25227亿元,增长20.8%,占房地产开发投资的比重为68.5%

从单季度角度看,去年三、四季度投资额基本持平,今年一季度受政策及季节因素影响,投资额下降较大,第二季度房地产开发投资总额高达23695亿元,环比增长80.4%,同比增长20.4%,两类口径的增长幅度都高于前面三个季度。连续四个季度同比值表现为逐季上升,分别为13.7%18.5%20.2%20.4%。这在中期角度反映出房地产投资相当稳健与活跃。

分类市场看,二季度住宅投资额达到16214亿元,占总开发投资额的比例为68.4%,商业营业用房占比为13.9%,办公楼为5.3%。住宅投资的占比较此前的三个季度略有下降,其他两类投资占比则相应上升。

从区域投资看,中、西部地区投资环比和同比值都大于东部,显示了这两个区域投资活跃度和增长性高于东部。但从占比看,第二季度东部地区投资占比依然高达56.4%,区域投资总体格局未变。

2012Q3 -2013Q2房地产开发投资及增长情况  单位:亿元,%

3、一些城市土地市场热度不断提高和全国上半年土地购置面积同比下降现象并存

第二季度内各月,土地购置面积逐月增加,尤其是6月份,土地购置面积达到3965万平方米,环比增长35.3%。二季度后半期以来一些地方不断爆出的“地王”现象则更加凸显了土地市场成交的火热态势。

1-6月份,房地产开发企业土地购置面积15721万平方米,同比下降10.4%,降幅比1-5月份收窄2.7个百分点。从单季度看,今年第二季度土地购置面积达到9587万平方米,自去年三季度以来的四个季度中,仅低于去年第四季度的9633万平方米,远高于今年第一季度和去年第三季度,基本与去年同期9684万平方米持平。

2013年第二季度各月土地购置面积及费用情况 单位:万平方米、亿元



2012Q3 -2013Q2土地购置面积及费用情况  单位:万平方米、亿元,%



土地收入方面,财政部数据显示,今年上半年,地方政府性基金收入(本级)19395亿元,其中土地出让收入16722亿,同比大增46.3%(去年上半年同比下降27.5%),主要是土地成交额增加,以及去年同期收入基数低。

土地价格方面,国土资源部最新监测数据显示,第二季度全国105个主要监测城市地价总体水平为3226/平方米,地价整体涨势步入较高位区间运行。主要监测城市综合地价环比增速为1.62%,较上一季度增加了0.15个百分点,且已连续五个季度加速上升。

主要监测的105城市中,综合地价环比增速上涨的城市为95个,其中5个城市的涨幅高于3.0%;同比涨幅超过5%的城市由上一季度的26个增至38个,其中,呼和浩特、深圳、安阳、佛山市顺德的地价涨幅超过10.0%

住宅地价涨幅继续呈上升态势。环比增幅上涨的城市有94个,涨幅超过3.0%的城市集中在东部和中部地区;同比涨幅超过5%的城市由上一季度的28个增至40个,其中超过10.0%的城市有呼和浩特、深圳、安阳、太原、黄石、广州、包头、上海、厦门。

第二季度全国重点城市中,地价水平呈东高、西次、中低的布局,西部与中部地区平均地价较接近且均低于全国平均水平。

二季度土地市场处于平稳上升阶段,房企为满足发展需求,补充土地储备需求强烈,加之房价持续上涨,市场看好后期楼市,土地市场有所升温。供需紧张的热点城市推出稀缺地块,导致高价地再次出现,部分城市优质地块的成交价格甚至超越了历史高值。

另一方面,今年上半年,全国房地产开发企业购置面积同比下降10.4%,这与一些地方土地出让底价的提高有关。

4、新开工面积接近历史新高,但竣工面积逊于新开工面积

二季度内各月,房地产新开工面积呈现快速增长态势。4-6月新开工面积逐月增加,且环比增速逐月扩大,由4月份的4.8%,扩大至6月份的23.1%。分类市场方面,住宅、办公楼、商业营业用房这三类主要物业在二季度的新开工面积都表现为开工量逐月增加,其中住宅的新开工环比增幅是逐月上升的。竣工面积方面,无论是总的竣工面积还是分类市场竣工面积,都表现为逐月上涨态势。总竣工面积及住宅竣工面积环比增幅都表现为逐月加速态势。

2013年第二季度房屋建设情况 单位:万平方米


20131-6月份,房屋新开工面积95901万平方米,同比增长3.8%;其中,住宅新开工面积70630万平方米,增长2.9%。房屋竣工面积35346万平方米,同比增长6.3%;其中,住宅竣工面积27428万平方米,增长2.7%。无论是新开工还是竣工,上半年同比增速都较前5个月的增速有所加快。

分季度看,上半年一季度受春节等因素影响,新开工面积环比去年四季度出现小幅下跌,但第二季度新开工面积达到5.7亿平方米,仅次于2011年第二季度的5.96亿平方米,是近年来新开工面积的第二高峰。再看环比,第二季度环比增长46.7%,且各分类市场都呈现环比大幅增加。第二季度的表现明显优于去年三季度以来的三个季度。虽然项目建设规律决定了每年的第二季度新开工面积表现都不错,但今年则更加突出,显示开发企业的投资与建设积极性在增加。

竣工面积表现则逊于新开工。近四个季度中,今年第二季度的竣工面积最小,环比一季度下降18.5%。各分类市场均环比下降。竣工面积下降的原因既有前期新开工面积不足的原因,又有企业对政策观望的原因。在当前市场比较活跃的状态下,竣工面积不足导致市场供求关系紧张,对于已经明显上涨的房价有进一步促进的作用。政府部门对此应予关注。

2012Q3 -2013Q2房屋建设情况 单位:万平方米,%


  2013年上半年,房地产开发企业房屋施工面积549408万平方米,同比增长15.5%,增速比1-5月份回落0.5个百分点,较去年同期回落1.7个百分点;其中,住宅施工面积403521万平方米,增长12.9%,较1-5月份回落0.6个百分点,较去年同期回落2.1个百分点。

2012-2013年连续四个季度累计房屋施工面积情况 单位:万平方米,%


5、房屋销售面积和金额均创历史同期新高

今年第二季度,全国商品房销售面积呈现逐月上升态势,虽然4月份较3月份有所回落,但应注意到,3月份是受“国五条”政策的预期影响而形成大量成交。各月环比则呈现逐月提高态势,6月环比5月增幅达到31.6%。从绝对量看,6月份商品房成交1.23亿平方米,超过前五年除12月份外任何一个月份的成交量(201212月是1.96亿平方米,201112月是2.04亿平方米,201012月是2.18亿平方米,200912月是1.85亿平方米)。分类市场看,商业营业用房涨幅明显。分区域看,中西部地区的成交量已经超过了东部区域,同比涨幅也普遍高于东部地区。

销售金额方面,今年6月份的销售金额(7512亿元)也达到过去五年除12月份外的月度销售额新高(201212月是1.09万亿元,201112月是1万亿元,201012月是1.02万亿元,200912月是8007亿元)。分类市场看,4-5月份销售同比均正增长,但增幅逐月回落。销售面积增幅与同期销售额增幅对比看,前者低于后者,表明第二季度房价依然上涨明显。

2013年第二季度商品房销售情况  单位:万平方米,亿元

2013年上半年房地产市场研究报告

20131-6月份,商品房销售面积51433万平方米,同比增长28.7%, 增速比1-5月份回落6.9个百分点;其中,住宅销售面积增长30.4%,办公楼销售面积增长31.7%,商业营业用房销售面积增长8.3%。商品房销售额33376亿元,同比增长43.2%,增速比1-5月份回落9.6个百分点;其中,住宅销售额增长46.0%,办公楼销售额增长45.7%,商业营业用房销售额增长20.5%

分季度看,今年二季度商品房销售面积为3.05亿平方米,低于去年第四季度,但远高于去年第三季度和今年第一季度,环比增幅高达46.1%。从同比看,前两个季度增幅分别为37.1%23.5%,增长显著。分类看,办公楼在第二季度增长显著,同比增长42.1%。成交构成上,住宅成交占商品房成交总量的89%,办公楼和商业营业用房分占2.16%6.36%。住宅成交比例有进一步提高的趋势。

成交金额方面,今年一季度和二季度同比增幅都在30%以上,住宅和办公楼的成交金额增幅要高于商业营业用房。另外,商品房成交金额及分类市场金额的同比增幅普遍高于对应指标的成交面积增幅。这也表明各类市场的成交价格均在上涨。

2013年上半年房地产市场研究报告

通过数据分析,今年二季度无论是商品房销售面积还是金额,均创历史同期新高,且环比、同比增幅明显,显示了良好的市场成长性。虽然一季度末国家出台了“国五条”等紧缩性调控政策,但其调控效力限于各方面的因素和制约,并未发挥出来。目前的市场发展现状表明,一方面是管理层在探索新的调控方法和模式,政策处于相对的真空期;另一方面,市场按照自身的节奏在发展,市场对房地产的需求依然强烈。如果下半年政策环境保持稳定,可以预期全年成交面积和金额将再创新高。

6、保障性安居工程推进顺利

今年计划开工保障性安居工程630万套,到6月底已开工440万套,完成计划的69%;基本建成236万套,占计划470万套的50%。完成投资4950亿元。

7、资金来源情况良好,国内贷款占比所有上升

第二季度各月,开发企业资金来源总量呈现逐月上涨态势,环比涨幅也逐月加速,4月环比值为7.51%5月为10.12%6月则跃升为27.29%,显示开发企业资金比较充分。

从资金结构看,自筹资金和其他资金两项占据了资金来源总量的80%以上。国内贷款则保持在15-16%的比例。利用外资在1%以下,且逐月下降。

2013年第二季度开发企业资金来源情况  单位:亿元

2013年上半年房地产市场研究报告


  评论这张
 
阅读(9014)| 评论(20)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017